零售空间增 竞争更激烈
购物商场突围求存

虽然国内购物广场太多,甚至早已过剩,但每年还是有许多新的购物广场开张,甚至越开越大间。



尽管网购非常盛行,许多传统零售行业及实体商店在无法与时并进或无力竞争下,纷纷挣扎求存,但购物商场还是如雨后春笋般四处林立,尤其是巴生谷、槟城和柔南等大城市和周边地区更是如此。

为何如此?其中一个主因是,零售业早已不再是电子商务与传统实体店之间的战场,而是两者的结合。

另一个主因,则是购物商场纷纷把目光瞄准目前处于黄金消费时期的千禧族(年龄介于19至35岁者),因为这个估计高占我国人口29%(940万人)的群体,是今后这10至20年内的最大消费群,而这个年龄层的消费者,一般爱逛购物中心,并选择在这类商场购物。

一个趋势是,购物商场必须让千禧族在体验实体消费的同时,也享有网上购物的便利,而新的购物商场也纷纷往这方面发展。



大吉隆坡地区的零售空间供应,去年按年增长3.1%,令累积零售空间增至6430万平方尺,其中市郊地区仍占了绝大部分,即总数的82%。

随着7座新购物中心建竣,令新零售空间去年增加了200万平方尺。其中5座新购物广场是坐落在吉隆坡外围地区,另2座在吉隆坡市中心。

这些新落成的购物商场,包括百盛M Square(35万平方尺)、Eco Mall(24万平方尺)、吉隆坡生态城广场(25万平方尺)、Eko Cheras(60万平方尺)、Kiara 163(30万平方尺)、[email protected] Season Place(20万平方尺),以及GMBB(10万9000平方尺)。

第一太平戴维斯(大马)私人有限公司(Savills Malaysia)指出,2018至2022年期间,大吉隆坡地区的新广场供应量,预计将以7.6%的复合年增长率增长。尽管消费者对零售消费采取谨慎态度,这无阻更多新购物广场加入战围。

单是今年,大吉隆坡地区将有多达480万平方尺的可出租空间投入市场。主要项目包括哥打白沙罗的丽阳园广场(Tropicana Gardens Mall)及莎阿南Central I-City购物中心(今年4月新张)。

到了2022年杪,如果目前所有施工中的18个项目悉数完工,大吉隆坡累积可出租空间或将进一步增至7840万平方尺。

无论如何,零售空间供应过剩的问题,通常都是视地点而定,而且不影响没那么富裕的郊区。

业主重新评估形势

零售空间如雨后春笋般涌现,迫使零售商场业主纷纷重新评估所有会影响客流量的相关重要因素,如地点、交通便利与连通性、商场营运概念、目标客户群、商场租户组合、停车场空间、保安措施和商场的整洁干净等。

即将投入营业的The Exchange Mall、白沙罗高原柏威年(Pavillion Damansara Heights)、“三井购物公园啦啦宝都”购物中心(Mitsui Shopping Park Lalaport)及武吉加里尔柏威年(Pavillion Bukit Jalil) ,预料将影响较为陈旧及无法跟上潮流的购物广场。

目前,新商场加入战围,已进一步加剧零售市场的激烈竞争,并已导致一些较陈旧的广场客流量下跌。后者首当其冲的不利因素,包括零售商店与产品供应的选择较为有限。某些案例则归咎于管理及保养欠佳。

租户选择多 

新商场难取得高租用率

去年,大吉隆坡地区零售商场的租用率稍微增加,即从2017年的87.6%,稍增至87.8%。不过,这仍低于2015年缔造的90%租用率记录。

那些著名、主要地区性商场及大型商场,仍有效的保持高客流量,平均租用率高达逾90%。那些邻里商场及一些新张的商场则难以取得高租用率,主因是可供零售租户租用的商场选择太多。

零售商们也借此机会,在开设新分店之前,谨慎挑选地点和时机,以免做错决定。大部分2017年之后新张的零售商场,在招揽充足的零售租户方面走势缓慢,导致平均租用率低于80%。

那些已营业超过20年的小型和中型邻里商场,一直保持逾85%的稳定租用率。它们的优势在于,都是坐落在人口稠密的地区。这类商场包括安邦坊(Ampang Point)、蕉赖利双广场、孟沙购物中心、蒲种IOI广场、梳邦百利广场、Amcorp Mall及Plaza Alam Sentral。

外观装潢及设备较为陈旧的商场已加紧脚步,进行翻新与重新定位,以迎合消费者的消费形态及商场租户不断改变的需求。

给予折扣拉拢租户 

限制商场租金增长

首要零售指数去年保持不变,继续处于227点。吉隆坡市区内首要购物商场,如吉隆坡城中城阳光广场及柏威年广场的每月租金,据说分别高达每平方尺220令吉及110令吉。

第一太平戴维斯指出,在城郊地区,1-Utama购物广场及双威金字塔购物广场的每月平均首要租金最高,同为每平方尺55令吉。谷中城购物广场的每月租金最高者可达每平方尺80令吉。

基于零售空间供应量庞大,新购物广场为拉拢租户给予租金折扣,限制了非首要地区商场的租金增长。商场一般会给予金钱上的奖掖,以吸引著名的租户。无论如何,尽管零售领域营运环境充满挑战,所有首要零售市场的租金水平预料将保持稳定。

去年,大吉隆坡地区共有3宗备受瞩目的商场交易。由亚洲零售商场基金II拥有,Asia Malls私人有限公司管理的SSTwo Mall,以估计为1亿8000万令吉的价码转手,而买家为DK集团。该广场营业4年半后,于2015年结业,过后一直空置,直到转手。

此外,印尼Riyadh Group去年宣布,它将以约18亿8000万令吉,收购Mainstay Properties私人有限公司65%股权(Space U8 Mall业主)及Horizon KLPO私人有限公司65%股权(Horizon Village Outlet发展商)。

独特饮食吸引人潮

第一太平戴维斯指出,零售商场仰赖著名大品牌来吸引购物者的日子如今已成过去,而大吉隆坡地区更多零售商场的涌现,预料将进一步蚕食原已竞争激烈的市场,因为大部分商场提供类似的产品与服务。

这意味着,零售商们将继续在充满挑战的环境中营运。

独特的饮食卖点,依然是拉拢人潮的最强有力武器,而提供社交及商业洽谈空间,是在竞争激烈中脱颖而出的另一杀手锏。