继承房子无力供咋办?/陈佐彬律师

问:我目前居住的公寓是我爸爸的名字,但他过世了,由于当初买屋子时并没有买“保险”,所以我得继续供屋子。不过,因为我爸爸只是供期15年,因此每个月的房贷要2800令吉,我只是打工仔,薪水不足4000令吉,所以没办法每个月负担这么高的贷款。

此外,根据爸爸的遗嘱,屋子是由我继承,但律师说因为还没缴清贷款,贷款还是我爸爸的名字,所以公寓不能割名给我(依然是我爸名字),银行也说不能重新融资、不能变卖?



法律上真的有一个条文?而真的无法重新融资或者您建议能用什么方法?因为融资至少能让我减轻一些债务,能把摊期还长一些,这样每个月就能少还一些?我还很年轻,至少能供个30年。

答:如果要在房贷还未还清的情况下把房子转到你的名下,必须得到银行的批准,你可以跟银行了解整个程序。但是因为贷款人是你去世的爸爸,严格上来说,这屋子是属于银行的,银行通常要房子继承人把房贷还清,才能转到你名下。

法律上是没有条文不给你重新融资,也许你要向银行解释你是该房子的继承人,你也会成为重新融资的借贷人。当然银行会依据你的收入来衡量,到底接不接受你向他们申请重新融资的方案。或许你可以向几家银行申请重新融资。因为不同的银行会有不同的接受条件和程度。

忧不知情下被转名

问:我担心,日后这屋子会不会在不知情的情况下被人转手拿去?



答:房子是你父亲的名字。而你的父亲去世之后,必须由遗嘱执行人或遗产管理人(Executor/Administrator)签名,房子方可转让。所以,就算银行不接受你的重新融资的申请,只要你还继续缴付房贷,房子在没有得到遗嘱执行人或遗产管理人的签名下,是不会也不能被转让于其他人。

虽然如此,如果你要保障你身为房子继承人的利益,建议你通过律师到土地局申请私人冻结令(private caveat)。当房子被冻结后,除非得到你的同意,否则该房子是不可以被转让(transfer)、抵押(charge)、租借(lease and tenancy)以及给予通行证(easements)的。但是,必须注意的是冻结令的有效期是6年。你必须每6年更新一次。至于详细的程序,可询问律师了解。

问:假如现在我有一笔现金能一次过摊还欠贷,请问我应该怎样做?因为我担心一旦还完,屋子却不是我名字,我父亲已去世,怕死无对证?

答:在还清贷款前,身为继承人的你必须确保以下事项:

1)遗嘱执行人或遗产管理人已经申请了遗嘱认证(Probate)或遗产管理书(Letter of Administration);

2) 该认证或管理书注明你是该房子继承人;和

3)你通知了遗嘱执行人或遗产管理人你想把贷款还清的计划。

确认了以上事项后,你才可到银行还清贷款。然后必须吩咐遗嘱执行人或遗产管理人通过律师完成房子贷款还清的文件和房子转名文件等。

问:我应该留意哪一些步骤(一次过摊过屋子贷款),以保障我的权利(屋子最后转到我名下)?

答:程序就如以上,必须确保那3项事项已完成。

重新融资还贷款

问:屋子无法转名,意味我一定要负担这屋子?我认为这法律是不是有些模糊地带而对方却没有告之我的?您能协助我分析吗?

答:根据贷款文件,该房子还是属于银行的,而继承人是必须要继续供还贷款直到还清为止,才能算真正拥有这房子。

而如果不把房贷根据贷款文件还清,根据一般上的贷款文件,银行是有权把房子拍卖。所以以你的情况来看,你可以依据以上我们给予的建议,到不同的银行询问关于重新融资,这样才能减低你缴付款项的压力。

同时,如果你要保障房子继承人的利益,那么就通过律师到土地局申请私人冻结令(private caveat)。

问:请问您会如何建议我解决这个问题?

答:如果经济状况还行,建议你申请重新融资把贷款还清。

然后根据解答3的程序把屋子转去你的名下。