投资海外房产
要注意哪些事项?

投资海外房产,如今已形成一股投资趋势。



不仅富二代或高大上,收入稍为高的中产阶级,都想从海外房产投资中,分一杯羹。

面簿上,信手拈来就有英国、澳洲及泰国等地的房产投资相关资讯,中介公司也不断在一些大酒店开办海外房产投资展。

但是,投资海外房产,要特别注意哪一些事项?要提防哪一些地雷?

随着全球化及投资无疆界之分的大趋势下,世界各地不少产业投资者如今纷纷跨出自己的国家或地区,到海外投资房地产。融资允许下,这趋势预料将吸引更多产业投资者进军海外。

大马人一般会到自己比较熟悉的国家或地区投资房产,如邻国印尼、泰国、菲律宾或中国,或是和我国一样实行共和联邦法律条规的国家,如英国及澳洲等。



须建立明确投资策略

不同的国家和地区情况不同,法律条规也大不同。除了主要目的即期望产业增值潜能或租金回酬等,还有哪些因素要注意呢?

国内一家产业顾问与咨询服务公司Zerin产业私人有限公司就指出,投资海外房产前,投资者首先须建立一个明确的投资策略,以确保投资成功,从海外房地产市场庞大的机遇中受惠。

若没事先做好规划或缺乏明确投资策略,没做好研究与分析前就贸然行事,不仅可能投资失利、融资债务缠身,甚至可能坠入房产交易骗局。

此外,由于不是在自己熟悉的国度投资置产,如果投资地是一个发展中国家,当地政局可能不稳,即使当前的经济数据亮丽,但也有可能一夕之间风云变色。

国情不同房产或难脱手

还有,一些国家贫富差距大,加上国情不同,当地人不见得喜欢置产,投资者可能会面对买入房产后,难以脱手或难出租的问题。

选定投资地后,就要清楚当地房地产交易制度与税法,这些游戏规则,轻则影响你的预期获利,重则关系到该市场的供需,最终影响房产价格和投资回酬。

海外房产种类琳琅满目,不同国家或地区的潜在获利与风险也不一而足。期望稳定获利的保守型投资者,可考虑美国、日本,澳洲等先进国家。追求短线及较高回酬,且风险承受力较强的投资者,则可选择新兴市场,如印尼,泰国等地的房产。

海外置产10大须做事项:

1)先搞清楚,为何你要投资海外房产?

这其实是最主要也最根本的问题。因为一旦你作出了投资海外房产的决定,将产生牵一发动全身的连锁效应,从你的财务预算,以至你所购买的房贷保险种类,你所做的每个决定,都会对有关投资的回酬产生一定的影响。

如果你购买海外房产纯粹是为了投资,为了你预期的投资回酬,你必须全盘评估你的财务状况。

不过,如果你购买海外房产是为了移居当地,那么,你只需聚焦于标准的考量因素,例如当地的交通出入是否便利,周遭地区的环境,当地的基本设施等等。

2)先做好充分的研究与评估

除了确保有充足财力或融资来购置海外房产,你也必须先进行调查,包括了解有关产业坐落的地点,以及当地或周遭基本设施是否完善等,尤其是你打算移居当地。

一旦有了投资海外房产的计划,你可先参观国内外的房地产展销会,发掘和鉴定潜在的投资目标,以及了解有关房产的所有相关资讯,例如会影响有关产业价值的因素,包括左邻右舍及交通是否便利等,此举也可减低陷入产业交易骗局的几率。这将可确保你的投资符合所有要求条件及投资目的。

即使不是买来自住,而是出租,作为屋主或房东,你也必须清楚了解上述各种情况,以很好的向潜在租户讲解,提高你房产成功出租的几率。

如果你打算将有关房产租给游客,就必须清楚掌握当地何时是旅游旺季,何时又是淡季,这么一来,你才能准确掌握你房产出租的需求,以及预算收入多寡及何时会有收入。

3)经济好景时进场

除了仔细观察有关投资地过去的经济数据,更要看准时机,在有关国家或地区经济处于增长周期入场。这样一来,除了你的房产有望随着市场好景升值,你出租该房产时也可取得较高或至少稳定的租金收入。

4)融资便利

一旦有了明确的目标,物色和鉴定符合你需求的房产,已成为直截了当不过的下个步骤。接下来的问题,是能否顺利取得当地银行的房产贷款。为了保障你自己的权益,以在万一无法取得贷款,导致无法购置产业的情况下全身而退,如果你是购买二手房产,那么你必须设法取得卖方”原则上同意”,在你无法获得贷款下,允许你取回订金。

5)确认土地拥有权属实

在购买海外房产时,必须格外谨慎的留意,有关产业的土地拥有权是否属实,以及有关产业是否有欠债未还。

举例说,若有关发展商之前举债来施工,但过后没有摊还贷款给银行,你买下有关产业后,可能须背负有关债务,因为你成为了有关土地的新业主。

6)外汇波动风险

投资海外房产的其中一大考量,是所涉及的相关汇率波动风险。

你必须先鉴定,你欲投资房产的国家或地区的货币,兑令吉汇率的波动性,因为若不幸选中一个汇率长期贬值的国家或地区,甚至有关汇率打从购置产业那一天起即不断贬值,则你的投资很可能面临亏损。

这是因为即使你所购置的产业升值,但由于汇率贬值幅度太大,最终你仍得不偿失。

7)寻求可信赖的产业顾问援助

每个国家或地区的外来投资法律与条规或都有所不同,因此,你在投资特定市场的房产之前,最好先寻求熟悉当地产业交易相关法律与程序的相关专业人士,如律师与产业代理的援助。

这点非常重要,以确保你购置有关房产时,符合当地法律条规,避免将来面临任何法律纠纷,并影响你的投资回酬。

8)在投资地开设银行户头

若你需要在不同时期,把钱汇到你投资房产的海外市场,那么,你应该在当地开设银行户头,以定期缴付当地投资产业的相关税务与其他开销。

要顺利进行海外房产交易,这是事前准备工作的关键步骤。

9)考量作为外国投资者须缴的税务

每个国家国情不同,也有各自的税务法律与条规。你可能须根据有关法律条规,缴付产业印花税,土地拥有权转移税,甚至遗产税。

此外,一些国家规定购屋者须支付土地税,作为获取房贷的附带条件。这类税务通常是须每年缴付一次,成为你购置房产一年一度的额外成本,进而影响你投资有关房产的获利。

你也必须把这笔税务成本列入财务预算,否则忘了或没缴付,你或将面临罚款,甚至因抵触法规而被控上庭,面临坐牢风险。

10)如何顾好你的海外房产?

如果你购置海外房产是供假期出租用途,那么,一年大多数日子里,有关房产都是空置的,你必须聘请当地房产管理公司打理,或聘请清洁工人定期打扫,确保房子整洁,卫生与保养得当。虽然此举加重你的投资成本,但长远来说却是划算的,因为屋子长期保养得当,可提高出租率,长期持续获取租金收入。

投资海外房产有哪些好处?

Zerin产业认为,至少有以下3大好处:

1)提供卓越的资产组合多元化良机:由于国内外房地产市场的互动关系不大,即使国内房地产市场低迷,投资海外房地产反而提供了投资获利,同时多样化投资,以分散风险的机会。

2)通过外汇转换获利加强回酬:

投资在货币汇率正在升值的市场,你通过租金收入取得的现金流将可取得更好的利润。

3)提供长期增长潜能:

投资房地产可抵御通货膨胀影响,因此,投资海外房产在享有产业长期增值,从中获利之余,若有关产业没有出租,则可当成到海外度假的落脚处。

投资海外房产还需留意什么?

1)投资地的政局与经济走势

2)投资地的房产是否易转售

3)当地是否贫富差距大,导致治安不好

4)当地政府是否对外资友善

5)当地是否有外汇管制

6)当地汇率是否稳定

7)若是新房产,发展商口碑好坏

8)当地设施是否完善,交通便利

结语:

准备“退场计划”降损失

海外置产固然有许多好处,但也有特定风险,你是否有退场策略?

所谓计划永远赶不上变化,不管你的事前准备工夫做得多好,所拟订的计划有多周详,投资过程中有时会遭遇不利突变的打击。这个时候,如果你也一早备妥一份“退场计划”,将可把有关负面影响和损失降到最低点。

退场计划下,就是必要时转售有关海外产业,取回部分资金止血止损。

你也可设立一个止损点,即事情变得更糟前,将亏损降至最低的价位,转售有关房产,撤离有关国家或地区。