绿盛世国际深耕伦敦

英国房市因脱欧事件遭受冲击,7月房价连续两个月走低,平均房价微跌0.2%至23万6120英镑(约119万5070令吉)。



自英国2016年公投通过脱欧,政治上的纷扰对当地房市或多或少带来影响,更有专家预期,倘若今年10月无协议脱欧,房市将会面临大崩溃。

不过,专注拓展海外房市业务的绿盛世国际(EWINT,5283,主板产业股)过去3年深耕伦敦市场,不论10月底是否成功脱欧,都看好当地房市发展,并已勾勒应对及发展大计。

脱欧,真的会冲击英国房市,甚至到崩溃的地步?

伦敦拥有庞大人口增长潜能,加上租屋需求超越拥屋,先建后租市场潜能无限。

绿盛世国际执行副主席丹斯里刘启盛认为,英国房市并没有当地媒体所报道的那般悲观,事实上每平方英尺售价在800英镑(约4049令吉)的产业项目,销售仍持续增长中。

“伦敦房市供需仍有落差,当中以中低价新屋市场落差较为显著,而我们将聚焦每平方英尺售价在800英镑以下的项目。”



中价新屋供不应求

根据第一太平戴维斯(Savills)、Molior London房产研究公司及牛津经济研究院整合的资料,每平方尺售价介于450至700英镑(约2278至3543令吉)的中价新屋供需,落差约8.6%;市场需求1万4500间,但供应仅为1万3250间。

刘启盛率团前往英国伦敦参观当地产业后向媒体发表言论;列席者包括绿盛世国际主席丹斯里阿兹兰,及绿盛世国际伦敦总执行长张庆良。

《南洋商报》是受邀媒体之一。

他直言,英国脱欧的新闻已吓走外国投资者,现在依旧在伦敦买房的外国人,主要都是为方便孩子求学或工作。

“纵然大部分外国投资者对英国房市却步,但当地人仍持续置产。”

绿盛世国际专注于英国及澳洲房市发展,目前活跃的项目计有11项;当中9项坐落在伦敦市场。

刘启盛指出,绿盛世国际在伦敦的业务分为两种类型,即公开市场买卖及先建后租。

“而公开市场买卖业务也分为两种,分别是一区及二区的奢华住宅,每平方尺售价在1000英镑(约5061令吉)以上,及每平方尺售价1000英镑以下的中低价产业,比如北伦敦的Millbrook Park及be here: Hayes项目。”

他笑言,公司即想要渗透伦敦奢华及中低价房市,同时也推行先建后租业务。

“这是我们想要在这里打造的业务组合。”

刘启盛:不论英国是否脱欧,想要生存下来,先决条件得确保强劲现金流。

确保拥强劲现金流

英国首相鲍里斯·约翰逊10月底将带领英国脱离欧盟,至于能否成功仍充满变数,刘启盛指出,不论英国是否能成功脱欧,想要在英国房市生存下来,先决条件得确保拥有强劲现金流。

“若是无法成功脱欧,银行将会收紧银根,反之亦然。所以确保强劲现金流是生存下来的先决条件。”

他补充:“英国若硬脱欧,我们将把所有的资金都投入先建后租业务;能和平脱欧则将把资金投入伦敦二区及三区,那些每平方尺售价在1000英镑以下的产业,将会有相当良好的表现。”

沿用大马模式拉长补短 全方位覆盖发展

因为英国伦敦巴特西电站(Battersea Power Station)项目,让刘启盛认识伦敦市场,同时打定主意将伦敦作为绿盛世国际的“大本营”。

绿盛世国际是于2015年,通过与英国Ballymore集团联营,开启伦敦系列发展项目。

询及这3年深耕伦敦市场的心得,刘启盛直言:“这是个相当棒的市场,越来越激动人心。

“当我还是巴特西电站项目的主席时,我们只专注单一项目,确保能够顺利推行,在这个过程中,我们学会了如何应对、如何与有关当局协商、如何找到符合规定的砖头……这些都是给予我们的磨炼。”

“所以,当我们离开巴特西电站项目,就知道不能只是专注在一个项目,只要市场任何的风吹草动拖累价格走跌,我们将会动弹不得,同时无法轻易调整原定计划。”

刘启盛指出,这也是何以绿盛世国际用回在大马的业务模式,即全方位覆盖发展,当一项业务受困,可拉长补短的房市从其他项目推动发展。

“当初机会一浮现,我们就趁势收购Willmott Dixon工程,主攻中低价房市,借助Ballymore集团进军奢华房市。”

澳洲市场较小

询及是否有计划拓展伦敦以外的海外市场,他透露,绿盛世国际的出现,就是为了专注拓展伦敦及澳洲房市。

“我已不再年轻,开拓一个市场要至少10年、20年的时间,我们现阶段只想专注深耕伦敦市场。”

提起澳洲业务,刘启盛直言,从人口、外来投资及房市政策而言,澳洲市场都比伦敦来得小。

“在澳洲,外国人必须要买新项目,但最大的问题是当地人不买屋,造成外国人投资的产业没有买家,且印花税偏高,不利整体房市发展。”

先建后租房屋需求高

伦敦拥有庞大人口增长潜能,加上租屋需求超越拥屋,先建后租市场潜能无限。

绿盛世国际住宅产业投资总营运长马修波兰指出,先建后租在伦敦相当盛行,主要是因为负担能力、生活方式及社区发展等推拉因素带动。

“先建后租符合伦敦大部分40岁以下居民的生活模式与需求,才备受推崇,而现今的市场趋势,也吸引许多退休基金等机构投资意愿。”

市场未成熟

他披露,纵使英国于2013年推出首宗先建后租项目,但这几年市场仍未发展成熟。

“整个先建后租领域蓬勃发展,但机构投资仅占整个租屋市场的2%,一旦市场成熟,机构投资在租屋市场的比重将达35%,以目前的价值计算,市场规模料可达5500亿英镑(约2.8兆令吉)。”

谈及伦敦未来人口增长,马修波兰引述伦敦房屋资料指出,预期伦敦人口可从2017年的880万,在2035年达至1000万。

“根据我们整合的资料,伦敦过去20年的就业机会增加了40%,但新屋仅增加15%,供需落差显著。”

绿盛世国际伦敦产业一览:

1.Embassy Gardens :坐落九榆树潜能大

地点:九榆树(伦敦一区)

发展总值:9.33亿英镑(约47.3亿令吉)

项目类型:住宅产业(公开市场买卖)

推介:2015年9月

价格:63万英镑(约319万令吉)起

这个项目坐落在伦敦最大的城市再造区九榆树(Nine Elms),将成为规模庞大的就业枢纽,除了美国及荷兰大使馆坐落在此区,美国苹果企业及英国最大出版社企鹅出版集团也在此落脚。

Embassy Gardens共有3栋住宅大楼、709个单位,当中163个单位为可负担房屋。

A04大楼(179个单位)已建竣,并于2018财年末季交屋,而A05大楼将在2019财年末季开始交屋。

2.伦敦城中岛(London City Island):毗邻文化艺术集中地

地点:东伦敦Leamouth Peninsula(伦敦二区)

发展总值:6.91亿英镑(约35.03亿令吉)

项目类型:住宅产业(公开市场买卖)

推介:2015年5月

价格:36万英镑(约182万令吉)起

伦敦新兴艺术及文化的集中地、英国国家芭蕾舞团及伦敦电影学校坐落在此。

伦敦城中岛共有6栋住宅大楼、3栋社区中心、停车场及商业中心。6栋住宅大楼共有1130个住宅单位。

2018财年已移交两栋住宅大楼,剩下的4栋住宅大楼将在2019至2020财年间交屋。

3.伦敦Wardian大楼:良好衔接公共交通

地点:东伦敦码头区(伦敦二区)

发展总值:5.66亿英镑(约28.7亿令吉)

项目类型:住宅产业(公开市场买卖)

推介:2015年9月

价格:42.4万英镑(约215万令吉)起

良好交通衔接,搭地铁只需15分钟即可抵达伦敦市中心。

伦敦Wardian的2栋住宅大楼共有629个私人住宅,及138个可负担单位,预期可在2020财年第三季交屋。

目前,认购率已达84%。

4.Millbrook Park:周边多知名学府

地点:西北伦敦巴尼特区(伦敦四区)

发展总值:1.08亿英镑(约5.47亿令吉)

项目类型:住宅产业(公开市场买卖)

推介:2017年3月

价格:42万英镑(约213万令吉)起

坐落在知名校园区,周边学府包括寄宿学校米尔希尔学校(Mill Hill School)。

Millbrook Park共有5栋住宿大楼,包含159个私人住宅单位,及29个可负担单位。

5.Verdo @ Kew Bridge:拥487先建后租单位

地点:西伦敦宾福特(伦敦三区)

发展总值:5.79亿英镑(约29.35亿令吉)

项目类型:住宅产业(公开市场买卖及先建后租)

推介:2018年12月

价格:41万英镑(约208万令吉)起

重新发展宾福特足球场(Brentford FC Stadium),距离希思罗机场不远,紧邻邱市(Kew)大桥。

Verdo @ Kew Bridge的487个先建后租住宅单位,已售给Invesco产业,预期2021年下半年建竣。

至于今年2月推介的96个单位,则供公开市场买卖,预期可在2022财年首季竣工。

特派报道:林妤芯

特派报道:林妤芯

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