【独家】沿捷运干线建房产
TOD年轻购屋者首选

一流的捷运系统,相等于一个在地表上游走的运财童子。



鸟瞰雪隆,多条捷运和快铁干线如今四处游窜,沿线设站,TOD 综合发展计划就像花蕾遇上春天一样地绽放。

何谓TOD  (Transit Oriented Developments)?TOD是以公共交通为导向的综合发展计划,一般定义为公共交通网络的车站周圆400 米半径范畴内的综合发展计划。简单说就是“近车站”,但在本文中泛指铁轨交通,如捷运站、轻快铁站、电动火车站或单轨火车。

年轻一代为何选择TOD ? 因为交通堵塞问题悬而未决、汽车越来越没二手价、汽油与过路费开销涨,这都是年轻一代越来越依赖公共交通的考量或理由,而沿着快铁或捷运系统干线而建的房产,则是购屋者与投资者未来的其中首要选择。

但世事无绝对,有产业投资指南指出,捷运系统初启时,由于动工区会带来各种交通堵塞、脏乱或噪音等问题,太靠近动工区的产业,期间未必一定会在价格上得到甜头,有些时候反而会稍微下降,而离站太远的产业在价格上也未必能显著得享其好处。

从全长51公里,耗资230亿令吉的国内第一条捷运双溪毛糯-加影(SBK MRT )干线开始,已有24 个以公共交通为导向的TOD ,沿着31 个捷运站应运而生。



捷运方便且准时

当然,TOD 也有它的负面因素,这包括人们会觉得太近车站会有噪音,有者对大马公交系统效率欠缺信心。不过,在SBK MRT 干线推介后,这些负面顾虑似乎已有变,人们开始觉得并不是他们想像中噪,而且用捷运去市中心工作,极方便且准时。

根据谷歌地图,驾车从加影武吉路至吉隆坡市中心,在早上繁忙时段可能需要约2 小时,但乘搭SBK MRT只需约40 分钟。

“因此,购屋者开始接受TOD家居生活概念,尤其是20余 至30 余岁的年轻一代。也有一些高收入及中年购屋者开始想了解更多有关TOD的好处。”

明显的,不仅政府政策单位,连发展商也打起铁轨的主意,想善用它带来的便利达到目的,因此可以预料巴生谷地区会有越来越多TOD。

90 后和00 后,开始适应及接受居住在捷运站一带的生活方式,甚至高收入和中年人也开始对出入靠捷运的生活感到兴趣。

当然,这全拜恶名昭彰的吉隆坡交通堵塞所赐。

因此,站与宅之间,从一定的距离角度、生活方式趋势看,捷运站一带的房屋发展计划,未来会越来越吃香。

吴木炎

环境设计须对行人友好

城市土地运用兼交通规划专家·吴木炎

以公共交通为导向的发展如TOD,其环境设计对于行人须友好,一般上不超过300公尺,几乎是所有的人都能接受的距离。

比如捷运站与住宅、商业和办公室衔接的设计,须符合安全设备、抵住气候、灯光和防止攫夺案与罪案的发生。若有关的设备获延伸,捷运站与住宅、商业和办公室的距离是400公尺或500公尺,还是可以接受。

譬如双溪毛糯新村路口的捷运站,一下站就衔接到马星集团发展的房产,相同的概念也出现在Eko Cheras等,即民众不必走到地面,只是从站出来就可衔接到购物广场。

公交网络未成型

完整的公交网是由不同的模式形成的,即一个站有多种公交系统连接,捷运、电动火车、轻快铁和巴士干线是互相连贯的,一个站一条线就没什么特别。

今天,整个公交网络还未成型,只有20%的人民使用公交服务,一旦达到40%的人流,使用公交才能看到效应,这要等到捷运第2路线和第3路线完成启用,及其他辅助的公交系统结合。

不过,任何公交可以抵达的、可以享受到公交的方便、设施和网络,产业价值都相应提升。

以公共交通为导向的发展虽为人们带来方便,但大部分的购屋者都是买来投资或工作之用,若是自己居住,他们会选择安宁的居家环境。

温雪婷

银行审批房贷严苛

CBD Properties Seremban产业经纪·温雪婷

捷运站旁的公寓、Soho,向来都是首购族和投资者的首选,只是近来银行在审批Soho、Sovo这类型产业的房贷时非常严苛。

森州如有这类型社区计划,我想也只会在芙蓉外围。

我欢迎如此完善的社区发展计划,可是这类型社区需要至少20年才能逐渐形成成熟社区。

人口多寡胥视当地商圈和工作机会,才能吸引民众到该处成家或立业,完善的交通设施让社区居民缩短通勤时间,也是吸引移居的原因。

陈志忠

应建交替路纾缓交通

蕉赖翠岭镇第7期居协主席·陈志忠

虽然说,捷运站旁的高楼发展是以公共交通为导向,也就是TOD,但政府批准捷运站旁的高楼发展之余,也应附带兴建交替路纾缓交通流量的条件。

否则,该地区不只会在工程进行期间出现交通堵塞问题,高楼建竣入伙后,相信交通堵塞会恶化,这是因为我国的公共交通系统未臻完善,人们进出还得依赖车子。

好比蕉赖11里捷运站,人们可以乘搭捷运到隆市的工作地点,但工作以外的事务,如到住家附近购物或用餐,没捷运也没轻快铁等的接轨,还是要自行驾车。

多数以投资为主

目前,蕉赖11里捷运站旁正大兴土木进行高楼发展计划,该计划完成后,车辆也是使用蕉赖11里无拉港大路进出,目前,逢上下班的颠峰时段,车龙从蕉赖双溪龙蕉赖加影大道路口塞起。

为纾缓蕉赖11里无拉港大路的交通堵塞,兴建替代道路或高架天桥是刻不容缓的。

无可否认,在捷运站旁的房子有一定的价值,但购屋者多数是以投资为主,经济环境低迷的今天,或要考量面对产业难出租或回酬不高的问题。

以蕉赖11里为例,50万令吉一个高楼单位,月租只有1000令吉,回酬不高,若月租2000令吉,却无人问津,若月租1500令吉,应该还合逻辑。

陈汉国

公交不完善拥车为先

蕉赖伟达岭居协秘书·陈汉国

TOD是一种卖点,售价已提高,但公交系统不见完整,人们还是以拥车为优先。除非房产价格调整到可负担程度,及该发展计划坐落在策略性地点。

虽然捷运第2路线工程正在进行,但捷运第3路线却搁置,路线不完整,也没达到交通完善的目标,或是说,TOD的发展只是销售词。

以公交代步的上班族若无法从某捷运站直抵职场,而须转搭两三轮不同公交,到公司上班时已精疲力尽。

本身有投资房产,曾到蕉赖斯里拉也捷运站观察该处的高楼发展计划,发现外来搭捷运上下班的乘客把轿车泊在店前和捷运站周遭。

高楼房产供多于求

长期以往,这对公寓住户或店铺业者会造成干扰,进出受影响,非法泊车问题出现,相信是执法欠勤,也有可能是灰色地带,出入地带为捷运的管辖地区。

TOD的发展也要综合其他条件,不单地点,包括管理机构也要做得好。

不过,市场降温,高楼房产供多于求。过去2年,房产价格走下坡,如隆市中心的房产,拍卖价已跌了30至40%。在高峰期,坐落隆市中心的400平方尺的Soho单位,售价是30至40万令吉。

根据房产报告,停滞的高楼单位有3万个单位,这是过去几年累积的;至于投资者要脱售及快速转手卖的高楼单位也有10万间。2016年前,超过60%购屋者都是买房投资,今天,要买房投资得考虑。

TOD 产业的利与弊

■ 方便生活、工作及休闲

■方便乘搭公共交通

■ 可能不需一户拥多车

■ 鼓励活跃的社交与健康生活方式

■倾向行人友善的设计概念

■长期具涨价潜能

■ 具潜能享更高租金及回酬

■密度较高

■ 直对公交车站产业具潜在噪音污染

■因共享公交,私隐及安全较缺

■ 比距车站较远的产业较昂贵

■ 属商业地契发展,维持费及门牌税较高

选择TOD 产业的考量

■ 地点- 是不是基设及生活便利完善

■ 离站距离-是不是步行可及

■ 周遭-设施与生活便利-是否咫尺之遥

■ 大蓝图-是否有所需设计如站与产业间有没行人走道

■ 可抵性及衔接性-进入或离开该产业计划是否有难度

独家报道:林海霞