首次出租屋子需知

请神容易送神难!



先说一个故事,某业主在雪州蒲种有一间双层排屋,2016 年以便宜过供款一半的租金,租了给一户人家。岂料,该户人家不但一直拖延签租屋合约,还把该房子搞得乱七八糟,数个月收不到租,屋主只好亲自上门。

租户母亲当时刚好在厨房,手中还拿着切菜的小刀就跑到客厅来,哭到呼天抢地,说是家里穷。当时她那位曾就读某华小并已工作的女儿和一位被指常酗酒的廿来岁儿子冷眼旁观,屋主只好离去。

被租户拖欠了近八个月的屋主烦恼不已时,对方竟因没缴水电费被割水割电而迁走,屋主松了一口气。

屋主发誓,宁可任由屋子被白蚁蚀掉,也不租予这类租户。

这真人真事证明并不是每一位屋主都那么幸运,可以遇到准时交租且照顾屋子的好租户。



尤其是首次出租的屋主,更需步步为营,先小人后君子,如一纸租赁合约,保障双方利益,也拉远与恶租户的距离。

综合访问,新手屋主出租需注意事项如下:(供参考)

1)筛选适合租户,其中家庭租户比单身较会照顾房子。

2)要求2个月房租抵押金及水电杂费费保证金等。

3)签署租赁合约,阐明双方租赁期间的责任及义务。

4)检查家居设施及安全。

5)监督租户是否缴清水电费。

6)与租户建立良好关系,至少要了解租户背景。

7)若价值高产业,建议委托地产代理管理。8.租赁合约内要求紧急联系人资料及号码。

陈佐彬

陈佐彬:勿因小失大可委律师草拟租赁合约

马来西亚亿达法务办事处创办人及执行合伙人陈佐彬指出,一纸“量身定做” 的租赁合约很重要,屋主可以一劳永逸,不用烦。

“如果你认为一般使用的租赁合约是法定标准,那就大错特错了,那只是地产代理惯用的租约版本。”

对于首次出租房子的新手,他给予的建议是委任律师草拟租赁合约。

“一般人的迷思,尤其当租金不高时,都会认为聘律师草拟合约不符经济效益而且很浪费,但是,要知道,请神容易送神难。”

他指出,大马目前没有业主与租户法律规范租赁法令,一旦发生纠纷,一般上优势偏向较弱势的一边。

“不要贪方便,省略量身定做合约这个细节,而导致最后惹上麻烦。千万不要因小失大。

“一旦带上法庭,业主或将面对至少3 至6个月零租金收入。”

另外,他指出,屋子租出前,最好先草拟献议书(offer letter),逐一列出屋内设施等细节,如家具、冷气及冰箱等,白纸黑字及照片为证,省却日后租户迁出后引发不必要的纠纷。

筛选租户应亲自出马

陈佐彬说,筛选租户,建议新手屋主勿假手于人,亲自出马。

“通过见面,可通过对方谈吐及时间观念带出的‘暗号’了解对方,也可凭直觉判断对方是不是你要的租户。”

他指出,若根据逻辑,单身与有家庭的租户比较,后者一般会比较懂得照顾屋子。

保护屋主

合约应补紧急联系号码

陈佐彬叮咛屋主在租赁合约租户资料一栏,应记得加设紧急联系,如租户父母及妻子等资料及联系号码,增多一层保护。

“同时,不是让租户填了就算,屋主过后应依据所提供的联系号码拨打以确认。

“租户电话号码可以随时更换,若日后屋主要联系,可以多一个管道找到当事人,不然租户只填租住单位地址,日后到哪里去找人解决问题。

“若是出租屋子给外国人,屋主可要求大马注册的公司做担保,承担风险,例如可要求高抵押金,或预支2年租金等,以减低可能发生的风险。

“当然,出租屋子前,屋主有责任检查屋内设施,包括水喉、洗手间、冷气机、冰箱及灯泡等,是否处于良好状态,否则需着手维修处理。”

多与租户交流

屋子租出去后,除了一纸租赁合约法律约束,与租户的人际关系互动,也是需留意及重要的一环!

陈佐彬说,做人处事是常被忽略的一块,其实只要多点与租户接触交流,就能更了解租户背景,增进彼此间感情。

他举例,一个业主过年过节会送礼表示关心,另一个则对租户不闻不问,一旦出现问题,懂得人际互动关系的业者相对下将处于优势局面。

“普遍上,两者关系处于房东高、租户低的不平衡交接点,一旦发生事,若完全没有交流交集点,可能什么都不知。

“若屋主接到消息,就应去察看房子状况,一旦出现不对劲现象,如进行有违租赁合约的非法活动等,屋主可以报警处理。

吴俊兑

吴俊兑:免日后发生纠纷

必须做租赁合约

WAWASAN INTACT 集团董事拿督吴俊兑指出,首次出租产业的屋主,因缺乏经验,往往忽略了续签租赁合约的重要性。

他举例,屋主首次出租房子给外国人,草拟6个月租赁合约,在第7个月续租时,因租户每个月准时交租,屋主往往忘了应再草拟及续签租赁合约重要性,以保障双方利益。

“租赁合约非常重要,也必须要做,否则日后发生纠纷,会更头疼。”

另外,他指出,首次出租屋子,可以通过地产代理代劳,若是屋主自己筛选,则需进行面试程序,以了解租户的背景。

选适合租户很重要

“选适合的租户很重要,遇到好租户,除了可帮忙照顾房子,也确保租金收入稳定。

“出租屋子后,屋主需时时观察租户水电费状况,避免日后租户迁出,留下手尾待收拾。”

他建议,若产业价值高,租金收入优渥,屋主可考虑委托地产代理管理。

“反之,聘请中介不符经济效益,这情况下屋主就应亲力亲去监督。

“方法很简单,借用科技方便,只需要求租户每月whatsapp水电单。”

另外,他指一般上,租赁合约会注明出租单位不能充作非法用途,若屋主获得情报,在通知租户后,就可以进入屋内检查。

“一旦发生有异,屋主可以马上报警,撇清关系,这就是租赁合约的重要性。”

他指出,屋子租金收入,得视乎屋子状况、地点、或提供家私设备等。

蔡世才

蔡世才:欲提高租金收益

可考虑附加齐全家具

关丹建造行主席蔡世才指出,首次出租房子,最基本是筛选适合租户,以及收取标准的2个月房租抵押金加另半个月至1个月水电杂费保证金等。

“如果租户面对财务问题,无法缴付租金,抵押金就可派上用场。与租户签署租赁合约很重要。

“想提高租金收益,可考虑齐全家具出租,如具备冷气、床、电视及雪柜等,但同时必须注意市场需求、屋子状况及策略地点等,毕竟潜在的高级租户,是相对有限的。”

他指出,在关丹,家具装备齐全的双层屋子,可以3000令吉租出,而同等产业却无家具装备,则大概仅租千余令吉,落差很大。

他说,首次出租房者需检查屋内设施及确保房子安全措施做足,同时可考虑翻新以提升屋业价值。