巴生谷轻快铁路线扩张
市郊办公市场受落

和其他类别的产业市场一样,国内办公室产业也面临供应过剩和市场承接力疲弱的问题。



尤其是巴生谷,这两大因素更持续影响整个办公室产业市场,尽管在吉隆坡市郊和雪兰莪一带,租金和租用率看来仍保持稳定。

这里总结国内三大产业热点地区,即巴生谷、新山和槟城今年上半年的表现,以及浅析接下来的走势。

国内经济放缓,外围经济的多项不明确因素,带来进一步打击。英国脱欧课题仍悬而未决,中美贸易战也依然困扰全球。

商业情况指数今年首季持续萎缩,处于94.3点。该指数按季下滑1点,按年则滑落4.3点。该指数已连续两个季度处于乐观水平以下。

在市场情绪谨慎及当前没有任何刺激市场的催化剂下,吉隆坡市区办公产业市场持续自我调整。近期额外约332万平方尺的办公空间投入市场,令隆市区的供应与需求鸿沟进一步扩大,并加剧市场的竞争。



巴生谷轻快铁路线进一步扩张,促成市中心以外地区办公市场更为受落的趋势。吉隆坡市郊和雪兰莪的办公产业市场今年上半年保持稳健。

莱坊指出,随着5座合共提供373万平方尺空间的办公楼竣工,截至今年6月杪,巴生谷专用办公空间的累积供应量已高达1亿零697万平方尺。

在吉隆坡市中心,敦拉萨金融中心有两座大楼已完工,分别是Exchange 106及保诚大厦@TRX。其他于上半年竣工的办公楼包括杨忠礼机构的新总部BB Tower。

与此同时,吉隆坡市郊则没有新的办公楼落成。在雪州,新建竣的大厦为KYM Tower及Symphony Square。

今年下半年,雪州将有4栋企业大楼投入市场,分别是星报第二大楼、1Powerhouse、Block [email protected] City(HCK Tower) 及Tropicana Gardens办公楼。这4座大厦全都坐落在八打灵再也。

莱坊指出,今年上半年隆市办公楼租用率从去年下半年的78.7%下跌至77.1%,主因是大马三星电子私人有限公司及联昌国际集团分别从敦拉萨路The Icon及土著联昌大厦搬走。

相反的,吉隆坡市郊办公市场却有更好表现,整体租用率从去年下半年的82.2%,提高至84.6%。

雪州办公市场同样走强,整体租用率从去年下半年的82.2%走高至80.0%。

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租户主导市场

大马莱坊估值与咨询部执行董事黄祥耀指出,中期至长期内,巴生谷办公产业市场预料仍将是租户主导。

在这个租户主导的市场,业主们在租金的预期方面必须抱持务实的心态,尽管共享办公空间(Co-working)/ 共享服务(Shared Services) 的日益增长,提供额外的出租小机遇。

其中,吉隆坡市区的租金和整体租用率将面对更大的下行压力,因为在更多办公大楼落成及投入市场之际,承租的迹象却不明显,何况还要面对现有办公空间的竞争。

基于将有更多新办公空间供应,但当前却没有刺激市场需求的催化剂,前景依然暗淡无光。

不过,吉隆坡市郊和雪兰莪的办公市场则料将保持稳健,无论是租金或租用率都预计将持续稳定。巴生谷轻快铁和捷运路线持续延伸,将继续推动这些市中心以外地区的办公空间需求,这可从租用市场活跃看出一斑。

莱坊指出,越来越多的旧办公空间业主,尤其是隆市区办公空间的业主,正探讨翻新或改变现有办公空间用途的机遇,以寻求获取更高的投资回酬。

据报道,Wisma Technip、Quill Building 5-IBM 、Platinum Sentral 及蚬壳大厦的业主皆正聚集留住现有租户,并计划提升现有大厦。

隆市区租金面对压力

吉隆坡市区的整体平均租金继续面对压力,今年上半年为每月每平方尺7令吉零9仙,反观去年下半年为7令吉15仙。

在市场供需失衡日益严重,以及营运环境充满各种挑战下,办公楼业主们纷纷提供吸引人的租用配套,致力招揽新的租户之余,也要千方百计留住现有租户。

雪州平均租金微增

在吉隆坡市郊,莱坊指出,整体平均租金走势稳健,今年上半年为每月每平方尺5令吉77仙,还稍微高于去年下半年的5令吉75仙水平。这主要是获得分散办公空间需求持续强稳的支撑。

在毗邻的雪州,整体平均租金同样稍微走高,于今年上半年处于每月每平方尺4令吉30仙,相对去年下半年为4令吉22仙。

巴生谷已完成及施工中的轻快铁及捷运基建工程,持续推高著名及逐渐兴起的市郊地区办公空间的需求。

吉隆坡地点优越的A级办公空间,租金叫价介于每月每平方尺6至11令吉。在雪州,同样级别的办公空间,租金叫价更具竞争力,介于每月每平方尺4令吉50仙至6令吉。

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上半年租用率增至93%

槟办公空间供应不变

今年上半年,槟岛没有新的办公空间供应,因此10楼及以上的办公空间供应保持不变,继续处于去年下半年的571万平方尺水平。

根据莱坊观察的乔治市4座主要办公楼,今年上半年的租用率稍微走高,从去年下半年的平均92%,增至93%。

平均租用率保持98%

坐落在乔治市以外的较新颖办公大楼,包括One Precinct、Suntech及IJM大楼,今年上半年的平均租用率保持在去年下半年的约98%水平。

在乔治市,根据莱坊所观察的3座办公楼,租金叫价已从去年下半年的每月每平方尺2令吉80仙,于今年上半年提高到3令吉10仙。

较新颖的汇华大厦叫价更高,达每月每平方尺3令吉80仙,而且租用率高达100%。

坐落在乔治市以外地区,并享有高租用率的办公楼,有待出租空间的叫价更高,介于每月每平方尺3令吉60仙至4令吉之间。

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地理优越 成本廉宜

新山吸引狮城企业外迁

新山的确凭借优越的地理位置,不少投资者把新加坡和新山的关系,当做是香港与深圳的模式,更何况新加坡的寸土寸金,新加坡企业无可避免地面对开销成本持续攀高的情况;新山恰好可起着支援角色,以三倍兑换率吸引力,提供欲从新加坡外迁的企业一个较为廉宜的选择。

随着坐落在依斯干达特区美迪尼的D’Pristine落成,今年上半年,新山地区的累积专用办公空间已增至约1060万平方尺。

D’Pristine 企业办公楼已于今年6月取得Certificate of Completion and Compliance(CCC) ,该办公楼共32楼高,净可出租空间为约50万平方尺。

美迪尼租金叫价稳定

莱坊估计,随着坐落在依斯干达公主城美迪尼的联马置地大厦,以及新山位于”旺武吉盛荣” 的新山市政局新大厦将相继落成,今年下半年,新山将增加额外约70万平方尺的办公空间。

新山市中心和外围地区的办公楼,一般上叫价每月每平方尺2令吉50仙至3令吉50仙。属于A级的柔佛置地大厦叫价较高,介于每月每平方尺5令吉至5令吉50仙。

尽管租户承接力已放缓,美迪尼租金叫价仍保持稳定,继续处于每月每平方尺3令吉50仙至4令吉50仙之间。至于Puteri Harbour,一般叫价介于每月每平方尺2令吉20仙至2令吉50仙。

这款空中商业区将成为新山区首个全新概念的商务产业。(受访者提供)

外企选店屋节省成本

DPG Malaysia创办人黄俗钦则有不一样的看法。

他认为,新山与吉隆坡的“民情”不一样,不少新加坡企业为节省营运成本及开销,把一些部门转移到新山,但不是选择办公高楼,反而是租下距离新山约10公里外的士姑来五福城店屋。

据他观察,新加坡企业倾向于店屋二楼或三楼作为办事处,平均每月租金约2500令吉;与办公高楼单位租金对比,相差至少1000令吉,同时需要额外支付管理费及其他开销。

他向《南洋商报》说,新加坡企业在新加坡聘请办公室助理,每月薪资花费1500新元(约4500令吉),把部门转移到新山,本地聘请办公室助理的薪资每月1500令吉,相差三倍的薪资,以及租金成本等剩下不少开销。

“当生意火红时,广场管理层或会要求调账租金,若广场里的商铺吸引不了顾客,即使调低租金也是亏本经营。”

新山店屋价起落不大

马来西亚房地产发展商会柔州分会会长拿督张润安也分享店屋单位与广场商铺的趋势,目前新山区店屋价位处于“不温不火”,没有任何大幅度的调涨或下降。

“主要是店屋需求依然看俏,业者购买店屋单位,拥有绝对的经营自主权,以及把事业与产业传承给下一代。

广场商铺出租率下跌

“反观广场内的商铺较为‘被动式’,竞争激烈,加上网络零售市场不断扩大,冲击传统零售业,往往租赁市场现两极化,导致现有的广场商铺出租率不增反跌。”

提供配套留新旧租户

大马持续对中国投资和一带一路倡议抱持开放态度,而东海岸铁路及马来西亚城东复工,预料将协助吸引更多中国的外来直接投资进驻我国,这对正在放缓的大马经济与产业市场都是好事。

为了保持及提升各自产业的租用率,更多的业主提供富吸引力的租约配套,以在租户主导的市场中,留住现有租户及吸引新租户。

共享办公室空间/共享服务市场将持续增长,而且随着当今的打工一族都是流动性很高,这股趋势料将持续下去。

成功拉拢共享办公室空间业者作为租户,将让业主拥有迎合现有租户不断改变需求的灵活性,迎合租户在有关公司持续增长、缩小营运规模或需要扩充进行短期项目时代的需求。

它也在吸引其他租户及千禧年打工族前来租用有关办公空间时,拥有有形的商业优势。