上半年淡静 业界不看好
柔州需催化剂刺激房市

新山售价介于50万至60万令吉的有地排屋,具有吸引力和市场需求。

根据产业评估及服务局(JPPH)数据,2018年全国房屋市场逐步有好转并有微增,而在柔佛州,去年的房产整体销售市场还算平稳。

国家房地产信息中心(NAPIC)发布的2018年房地产市场报告显示,柔佛在2018年录得4万1653项交易,总值193.3亿令吉,交易量较前年增加7.8%,交易价值增长3.8%。



报告说,住宅房产持续支撑着柔州房地产,占总交易量的64.5%,共有2万6885个单位,总值87亿7000万令吉。与2017年相比,数量增加8%,价值则增加1.5%。其次,农业在市场占有率达20.7%,接着是商业(8.4%)、发展地段(4.3%)和工业(2.1%)。

房地产顾问和业界人士均认为,柔州需要新的催化剂,以吸引投资者的注意力并刺激市场需求。

例如说,柔新捷运系统(RTS)计划,就是一个大家期待的消息。

2019年上半年已结束,市场明显感受柔州房市显得比较淡静,经济是主要影响房产的要素,新推介项目减少,市场的交易量也有所减少。

产业顾问公司Rahim&Co柔州董事吕茳禾表示,全球经济放缓,新加坡经济也出现放缓迹象,柔佛整体房市走势在2018下半年表现适中,不少发展商的立场是维持审慎方针。



他坦言,其公司在进行市场研究报告时,一些业界人士也基于行情不好,表示不看好今年的市场。

尽管如此,他认为,房产市场虽没有前几年来得活跃,但许多其他州属的人民选择迁移柔佛州,每天越堤到新加坡工作,并且梦想拥有自己的房屋,因此一些房产项目会吸引买家。

“有地住宅依然是人们的首选。只要符合预算、地点选择令人满意,加上拥有基础设施或提高生活素质的卖点,能够吸引买家的注意。”

吕茳禾也说,房地产市场总是有起有落,如今经济低迷影响消费力,但也不要太悲观,发展商需随机应变,希望明天会更好。

“若要买屋自住,手上有多余的资金、供得起房子、价钱合理,是进场的好时机。”

吕茳禾

考量购屋者需求

依区发展商放慢步伐

依斯干达特区的发展商这几年间调整发展策略,自去年起更明显看到发展商顺应大势,放慢发展步伐。

由于经济增长放缓,发展商新推的产业不像以前那么好卖,市场需求虽还在,但明显缓慢许多。

也有一些发展商将新项目拆成小规模发展,继续应付银行贷款,不给市场及自己带来压力。

吕茳禾说,发展商必须换位思考,视市场需求做出调整,深谙市场的发展商了解到目前人们需要的是什么,不是屋子建好才找买家。

“发展商在进行市场研究时,若从本身的角度出发,难免会不合逻辑或不合理,必需由第三者来评估和考量购屋者的需求。”

他也说,小型发展商目前很难生存,需要懂得应变,若要建一栋高层住宅,有的会寻找投资者加股,解决资金问题,同时要确保有买家。

与政府联营好方法

“市场上也有发展商与地方政府合作,在政府土地推出屋业计划,可以是联营方式,相信聪明的发展商会这么做。”

吕茳禾认为,这个方式不失为好方案,发展商不用先出大笔资金买地,可以是由地方政府定下较低的地价,分为几年发展,发展商再用几年的时间偿还买地费用,从而得以省下向银行贷款买地的利息。

“问题在于,地方政府究竟有多少土地?还有愿不愿意这么做?”

郭仁义

郭仁义:房价趋向合理水平

谈到房地产淡市,经济增长放缓是原因之一,屋价的好坏与否更直接牵动了发展商的收益表现,不少发展商将房价调整至合理价位。

Oregeon Property Consultancy董事郭仁义受访时说,目前房价并非下降,而是趋向调整回到合理与健康的水平。

他举例说,一些需要现金的发展商降低公寓的平均售价,在依斯干达特区的一些公寓,原本每平方尺500至600令吉,有的已下调至每平方尺300令吉。

基于依区的公寓普遍供过于求,买家拥有太多选择,市场价格方面出现不可预测的波动,而业主欲出售或出租也面对很大的挑战,想要按照房屋买卖合约的价格出售房子有难度。

“公寓每平方尺500至600令吉,这个价位一般民众可接受,目前市场上有的人想以每平方尺700至1000令吉转售公寓,但迟迟未能卖出。”

45万以下房子热门

郭仁义说,银行收紧房贷,房贷申请批准减少,负担能力受到关注。

“多数本地买家都在寻找价格介于25万至45万令吉的房子,士姑来、避兰东、马西和柔佛再也等地区这类价位的房产交易在去年表现不错。”

陈徽清

陈徽清:投资投机者减少

KGV国际房地产顾问私人有限公司执行董事陈徽清表示,从数据看柔州房产需求量,除了高层住宅,其他类型的房产需求仍保持稳定。

他说,发展商在推介新房屋计划时更加谨慎,2018年和今年上半年只有少数新的项目推介。

“投资和投机者有减少,多数购屋者是买来自住的,双层和三层排屋需求增加。”

UEM阳光在振林山推出Aspira Park Homes,建筑面积介于1931至2012平方尺,双层排屋售价低于60万令吉,市场反应不错。

由于市场的购买情绪普遍低迷,大多数发展商试图清完现有的库存单位。

目前,新山一带主要是50万至60万令吉的有地排屋,具有吸引力和市场需求。

陈徽清也指出,去年的二手屋交易量与前年相比有增加,主要是有地住宅,大多数买家是在新加坡工作的柔佛人或大马人。

民众期待高铁与柔新捷运

房地产顾问认为,市场缺乏重大宣布或利好消息,人们普遍期待及关注隆新高铁(HSR)和柔新捷运系统(RTS)计划,有望催化经济发展,进而带动周边房产市场的繁荣。

新山的居民以及在新加坡工作的人民都期望柔新捷运系统计划能够继续,以解决长久以来面对柔佛长堤的交通严重阻塞。

吕茳禾表示,政府取消隆新高铁以及暂停柔新捷运项目至今年9月30日才拍板定案,已经影响投资者对柔佛州房地产的兴趣。

陈徽清认为,柔新捷运系统一旦落实,对市场是一大好消息,也会带来经济效应。

石化厂支撑边加兰

在柔佛东部,因为有边加兰的油气项目支撑,吸引发展商的目光,不过随着边加兰炼油与石油化工综合发展(RAPID)第一阶段计划已经完成,许多外国石油化学厂的员工陆续回国,导致当地人潮减少,引起关注。

长期而言,房产与建筑领域的业内人士一般看好边加兰在发展持续稳定的情况下,将进一步带动当地的房产需求。

柔州房产市场一向备受关注,新山市中心近年高楼林立。

发展商趁机扩大地库

在旅游业方面,柔州新增了旅游产品,迪沙鲁海滨(Desaru Coast)吸引国内外游客,迎合旅客尝鲜心态。

吕茳禾说,柔州现有的主题公园能否持续长期吸引游客很重要,想要永续经营,创新才是王道,业者也要把大马的旅游景点带到全世界。

陈徽清说,现有知名主题公园如大马乐高乐园和公主港家庭主题乐园迎合10岁以下儿童,本地缺乏适合青少年或家庭同乐的景点,因此柔州需要新的景点或活动吸引游客。

他透露,由于市场缺乏新的催化剂,也有一些发展商趁此机会扩大地库,一般最少5亩至最多50亩。

“发展商主要物色依斯干达公主城一带,有的关注地不老、避兰东和边佳兰,这些地区对有地住宅和商业单位的需求很大。”

外资入驻聚集人气 

美迪尼朝“赛城模式”发展

稳定的经济活动与就业空间是吸引人口聚集的关键,政府应维持政策的一致性,招揽更多外资进驻柔州。

吕茳禾说,美迪尼(Medini)是依斯干达公主城的心脏地带,政府有提供税务奖掖及优惠,希望州政府努力吸引外资及邻国中小企业到依斯干达特区尤其是美迪尼投资,制造就业机会,也带动人口迁移,以刺激当地经济活动。

他提到,公主港地区目前不如过往人气旺,公主港国际码头现阶段只有提供往返印尼廖内群岛的丹戎巴莱(Tanjung Balai)和峇淡岛的游轮服务。

他认为,若发展单位能够互相配合,在该码头增加往返新加坡的渡轮服务,相信有望进一步带动人潮和经济活动。

郭仁义说,美迪尼发展就好像赛城发展前期,赛城在10至15年内,以商业和高层住宅发展为主,带动人口迁入。

“目前美迪尼有邻国的鹰阁医院,但商场不多,需要新的亮点,吸引更多人愿意到来置业和在这里定居。”

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未售出产业总值逾367亿

截至今年首季,柔佛州未售出的产业已累积至5万1459个单位,总值高达367亿5446万8094令吉。

掌管柔州房屋、通讯与多媒体事务的行政议员祖基菲里此前指出,未售出的产业,包括已建好、建设中和未建(已计划)的住宅产业、商用产业(店屋、小型办公家居单位(SOHO)与服务式公寓)及工业产业。

SOHO与服务公寓最多

他说,其中未售出的小型办公家居单位和服务式公寓的数量最高,已累积至3万127个单位,总值207亿8304万6379令吉。

“其次是住宅产业,累积至1万7462个单位,总值109亿5006万5518令吉。”

祖基菲里提到,新山是未售出产业情况最严重的地区,未售出住宅产业达76.46%,小型办公家居单位和服务式公寓达99.7%、商用产业65.11%,以及工业产业81.4%。

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发展商须呈研究报告

州政府为确保柔州未售出的产业滞销问题恶化,将要求发展商在开发新房产项目前,必须向地方政府提呈市场研究报告。

祖基菲里说,发展商在向地方政府一站式小组(OAC)提呈市场研究报告时,该小组专业人士将解读这些报告。

他表示,州政府拥有本身的一套数据,确保新房产项目符合市场需求,目前州政府已暂时冻结服务式公寓新发展项目的申请。

他提到,州政府也采取多项措施,协助发展商解决产业滞销问题,包括给予首购族印花税折扣、举办房屋展销会、缩短发展商土著单位开放的申请时间。

柔佛在2018年录得4万1653项房产交易。

报道:苏欣恩 摄影:骆建强