实体店结合数字行销
零售产业市场续扩张

尽管消费者情绪依然欠佳,国内零售产业市场仍持续扩张。



现有购物商场业者须持续检讨商业模式及慎选租户,而且零售业者须具创新和店铺吸睛,并使用科技加强消费体验,以确保吸引消费者。

许多零售业者也开始运用领先的电子钱包科技跨入电子商务领域,在国家迈向无现金社会的当下,力求突围。

这里回顾今年上半年,国内三大城市即吉隆坡、新山和槟城零售产业领域的表现,以及浅析今年下半年该领域的可能走势。

产业顾问公司莱坊指出,尽管竞争愈加激烈,主要购物商场仍保持很高的租用率。

大马莱坊估值与咨询部执行董事黄祥耀说,虽然在生活成本扬升及收入增长放缓下,消费者仍然谨慎消费,但零售领域的销售增长有所改善。



“购物广场业者如今把商场内更多的可出租空间,分配供体验零售目的的用途,而越来越多的零售业者,则将他们的实体商店与数字行销结合起来,以迎合零售趋势与消费者消费形态的迅速变化。”

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巴生谷零售空间增加

就巴生谷地区而言,造价8亿5000万令吉,净可出租空间达94万平方尺的Central I-City今年3月新张营业,以及吉隆坡市中心Star Boulevard、八打灵再也的Pinnacle Petaling Jaya,以及布城的Shaftsbury,4座今年上半年投入营运的购物广场,令巴生谷的累积零售空间供应增至约6048万平方尺。

进入下半年,预料将有另5座购物中心/零售空间投入市场,为巴生谷提供额外214万平方尺的零售空间。

莱坊指出,已竣工的新购物广场何时正式宣布开张,取决于多项供需因素。

有数家已落成的新购物中心,就已展延至今年较后时才正式新张营业。

巴生谷商场毛租金强韧

尽管如此,巴生谷主要购物中心的每月毛租金保持强韧。

客流量高、拥有良好营运记录的主要与著名地方性与社区购物中心,仍是许多国内外零售商的首选。纵使租金很高,但潜在的营收也相对很高,零售商对这类购物中心仍是不离不弃。

莱坊指出,在吉隆坡市中心,吉隆坡城中城阳光购物广场及柏威年购物广场继续录得较高的每月平均租金,每平方尺平均租金分别为约37令吉及28令吉。这两座购物广场几乎是全面出租,租用率分别是98.8%及98.7%。

在吉隆坡市郊,谷中城购物广场及The Gardens购物广场平均每月租金分别为每平方尺17令吉及16令吉。这两座购物广场的租用率各为99.3%及97.2%。

至于其他广受欢迎的购物广场,如双威金字塔购物中心及绿野仙踪广场,平均每月租金分别为每平方尺16令吉及8令吉。这两座购物中心的租用率各为98.8%及89.1%。

莱坊指出,上述估计平均每月毛租金,是根据个别购物广场年报记载的总营业额计算而得。

人潮较“被动”  受网售冲击
新山商场租用率跌

在新山,截至今年上半年,累积零售空间约为1470万平方尺。

多家购物广场与霸级市场,如新山谷中城(Mid Valley Southkey)、富力广场(R&F Mall)、 班兰NSK霸级市场及乌鲁地南NSK霸级市场投入营业,为市场增添逾250万平方尺的零售空间。

莱坊指出,然而,新山购物广场等零售空间的租用率,却从2017年的84.6%,于去年下跌至72.5%。

马来西亚房地产发展商会柔州分会会长拿督张润安指出,广场内商铺的人潮较为“被动式”、而且同业间竞争激烈,加上网络零售市场不断扩大,冲击传统零售业,导致零售空间租赁市场往往呈现两极化的局面,令现有的广场商铺出租率不增反跌。

他接受《南洋商报》电话访问时分享店屋单位与广场商铺的趋势时这么说。

店屋价位不温不火

他指出,反观目前新山区店屋价位处于“不温不火”,没有任何大幅度的调涨或下降,主要是店屋需求依然看俏,业者购买店屋单位,拥有绝对的经营自主权,以及把事业与产业传承给下一代。

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购物空间今年持平 

槟城明年起新广场冒起

在槟城,今年上半年没有新增的度身定制购物广场,这类购物空间的供应仍保持去年下半年的水平。

主要购物广场当中,底层零售商店的每月租金介于每平方尺8令吉50仙至45令吉。这取决于购物广场本身、所在地点及单位面积而定。

槟岛主要购物广场的租用率一般上介于90%至98%,第二线购物广场的租用率则介于70至90%。

莱坊指出,槟岛未来新增的零售空间,将来自双威集团在垄尾的购物广场(预计2023年落成)、汇华集团的槟城国际商业城,以及IJM集团的The Light Waterfront广场。

槟城国际商业城是一个概括槟城国际商业城大楼、业务流程外包(BPO)办公大楼、一座五星级酒店、一间医疗中心、一间生活化的广场等的综合发展项目。这个坐落在峇央峇鲁占地逾43.36英亩的发展计划,将耗时8至10年,分阶段完成。

在威省,未来新增的零售空间供应,将来自双威嘉年华广场(Sunway Carnival)预计明年第四季竣工的扩建计划、槟城中环广场第二期预计明年完工的购物广场,以及预计2021年完成的Gem Mall。

在大山脚,过去20年来共有6座购物中心被废弃,而高峰广场如今以约5000万令吉挂牌出售。

短期内,槟州零售产业将面临更大的挑战,但长期而言,前景仍保持乐观。

The Light Waterfront

迎合需求免遭淘汰
须不断调整租户组合

莱坊指出,随着更多的零售空间投入市场,那些未获得偏高预订的新购物中心或广场,将在更多业者分一杯羹下,面临严峻挑战。

那些未能与时俱进,迎合零售业不断变化趋势的广场,或将前景黯淡无光。

现有购物广场必须不断检视和调整商业模式与租户类别组合,以确保它们依然富有吸引力,迎合消费者不断改变的需求。

同样的,购物广场内的商家也必须富有创意,持续翻新其店面装潢,拥抱新科技,不断加强消费者光顾时的体验。

数据科学协助规划

数据科学可以提供基本的商业价值,协助企业与商家作出更好的决策,这将转化为客户更好的体验,改善策划、物流与价格,而且更准确的勾勒出客户价值。

另一方面,配合国家银行引领我国朝向无现金社会的10年路线图,越来越多的零售商将进军电子商务,并与电子钱包主要业者如Boost、FavePay、GrabPay、一触即通及WeChat Pay。

民众料谨慎消费

最新的大马消费者信心指数写下5个季度新低,显示在生活成本扬升、就业市场收紧及消费者净月入增长呆滞下,消费者预料仍将量入为出、谨慎消费。

无论如何,马零售调查行(Retail Group Malaysia)已将其对本地零售业今年全年的销售增长预估,上修至4.9%,主要归功于零售领域今年首季表现有所改善、第二季估计进一步增长(受益于开斋节购物买气)及第四季销售旺季(年终学校假期及年终佳节)。

短期内,零售业前景谨慎乐观,但只要拥有正确的资料、关键的见解与价值,以及适时的行动,零售业者仍可把握商机。