医生出诊
评估建筑物状况/张惟越

何谓建筑物状况评估报告?(Building Condition Assessment Report)? 简单来说:“就是医生出诊”,当我生病时,我会先去诊所见全科医生(General Practitioner)寻求专业意见,全科医生主要是评估与管理疾病的早期阶段。

他们一般的做法是通过了解病人的生理和心理状况,评估该病状(symptoms)在给予相关的医药护理与治疗。 如果遇到紧急事件,或是病人行动不便,有些家庭全科医生(Family Doctor)有时有出诊服务。(注:此服务在马来西亚很少见,有也是富人专用。) 所以全科医生就成了病人看诊的第一关,如果他认为有需要,就会推荐病人给相关的专科医生,让专科医生给予下一阶段的治疗建议。



而对于被归类为不动产的共管公寓来说,如果要知道该栋大楼的“健康状态”,即是否存在结构崩坏风险,与是否还适合居住,上门看诊的这个动作就被物管人称为建筑物状况评(Building Condition Assessment)。

建筑物状况评是最直接的就是通过目测检验,来了解该楼宇的健康状况以及破损。

因为楼宇测量报告将为业主提供有关楼宇:

1.缺陷的资料



2.楼宇的危害和性能

3.解释楼宇缺陷的原因

4.并建议适当及有效的补救工程及所需的维修工程,以维持物业的使用。

建筑物状况评估对物管人来说就是一种以预防为核心的维护策略,通过审查该楼宇的状况,即从我们在现场收集来的照片、测量的尺寸、现场状况的笔记,和其它相关的讯息作为基础数据。

通过数据分析,我们将进一步评估该楼宇的结构与机械系统,才能为客户提供有效的建议,然后将调查结果和改善建议的最终报告呈报给客户,交由他们去定夺处理方案。

而物管人虽然是专业人士,但我们的专业是管理与协调,通过我们的视觉调查(Visual Inspection)近距离观察该建筑物是否出现了不符合常规的状况。

如果一旦发现问题,身为物管人,我们的责任就是与建筑结构有关方面的专业人士(通常都是工程师)接洽,以安排进一步审查。

物管人就像是总协调,协调居民委员和专业人士,为该大楼进行适当的维修和保养。

海外国家的建筑物状况评估已经发展的十分专业,每个评估小组至少必需三名专业人士:

1)领导/协调:通常物管人

2)建筑专员:通常是建筑师(Structural Engineer / M & E Engineer)

3)预算专员:通常是工料测量师(Quantity Surveyor)这样的勘察报告,对物管人来说十分重要,它提供了我们对该楼宇各阶段的了解,而这些数据与报告,同时也包含了该楼宇的“经济状况”,也就是联合管理机构(JMB)或管理委员会(MC)持有的管理费(Management Fund)与储备基金(sinking fund)。 楼宇维修有先后缓急,确保资金链跟得上也是物管人需要考量的细节之一,要维护大楼就得花钱,没钱就绑手绑脚,大事难成。

提供准确评估报告

然而,物管本身就不是营利机构,所以资金十分有限,我们得规划好,尽量提供准确的建筑物状况以技术性评估报告,才能把行动建议与所需的成本预算呈报给管理委员会,以协助委员会做决策。同时也需确认当前的缺陷是否需要即可处理。每次的建筑物状况评估报告让物管人能够根据该楼宇的健康状况,提供适当的建议,也可以让我们依据储备资金,安排事情的先后缓急,一步一脚印的改善有关楼宇,打造良好居住环境。

我们考量的范围和次序如下 :

1.安全

2.实用

3.功能

4.美观

但物管人毕竟不是业主,不能代管理委员会做决策,我们提供的是建议,最后判断与决定权的还是交还给委员会。

建筑物状况评估细节如下

● 结构(包含主墙、外墙、柱子、人行道、排水系统、通风系统、排泄系统)

● 冷水系统

● 停车场/位

● 机械系统(包括发电机、电梯的垂直运输系统)

● 消防系统

● 泳池系统

●  ELV系统(Extra Low Voltage)

● 通行卡系统

作者小贴士 :

管理楼宇就得面对居民,技术型的维修保养动作虽然非常重要,但是非技术人的居民看不到也不容易理解。推广时要面对的阻力相对的比较大。

虽然很多时候美观不是最重要的项目,但美观的楼宇确实更容易获得居民的配合,并展现良好管理成果。(Cosmetic Project )

为了获得好评,管理委员会很多时候虽然不愿意,但还是先做好美观,以期能进一步鼓励居民缴交管理费,这样才能确保资金链不断裂,机械设备的维修保养费用才有保障。