炒房“专家”莫当银行是笨蛋/黄子伦

可能是最近撰稿的主题所致,一上网就看到各种房地产课程广告的推送,其中有一段似是而非的言论:银行是炒房者的贵人,因为炒房赚钱后,银行只要利息而不要瓜分你的盈利。

持该言论者进一步说:除了炒房,有什么生意是可以向银行融资高达80%-90%?



那么,银行是不是这些炒房者的贵人呢?我们从银行审批房贷申请的角度下手。

银行在审批过程中会衡量申请人的未来潜在经济收入是否足够偿还贷款,来决定贷款的数额、利率,以及其他的附带条件。很多人以为既然银行愿意批准贷款就意味着申请人百分百有能力偿还,进而以为自己应该就是被银行鉴定为“有偿还能力”的人。

不好意思,这是天大的误会。

银行在审批贷款的确面对很多信息不完整或者不对称,例如:买第三间房子的贷款人声称是自住、贷款人愿意用超高价买入条件差劲的新单位,又或者贷款人愿意和许多陌生人一起联名申请贷款。这些事情,银行都看在眼里,也许贷款会获得批准,但不代表贷款人成功“骗过”银行的法眼。



因为银行在审批贷款申请时,会从数据库里找出和申请者相关的违约率。假设100份贷款申请有1份是有可能违约,只要没有太显著的疑点或风险,银行也有可能100份贷款都批准。毕竟,如果真的出现一份违约,银行是完全承受得起这1%的亏损,大不了出律师信和拍卖房子;反观,对贷款者而言,这件被拍卖掉的房子可能就是他的全部家当。

风险评估高手

如果真的如那些房产“专家”所说的“做生意”,那么理应是共进退,荣辱共享;不过,银行不和你同甘,更不会和你共苦。你炒房赚得盆满钵满,银行只要利息;你炒房亏得剩下内裤,银行的利息也不会少算你的。不然就不会有那句戏言:银行就是晴天借伞,雨天收伞。

为什么银行愿意借钱给你?因为它已拿着房契保住自己了,而你只有不断工作以获得房子。银行哪里是什么慷慨解囊之辈,他们是风险评估的高手。

当经济出现衰退的先兆,银行会马上检视有哪些贷款者是可能违约,然后会频频催款,因为银行是不管你欠别家银行多少钱,它的责任是确保你把钱还给它。当贷款者面对三四家银行的催款,却只有够偿还一家银行的钱而已,通常催得最凶的那家银行就会拿到那笔偿还金。那么你说,银行有可能客气对待拖欠款项的人吗?

而什么样的贷款者会被盯上?就是那些靠一大堆不稳定收入(例如租金或佣金)来贷款,或者负债率很高的贷款者,也就是那些“债务专家”打造出来的“负翁”。甚至银行还会给贷款者的“不稳定收入”打折扣,只把80%纳入考量,然后把这笔贷款者放在长期管控的名单里。

总的来说,那些“专家”们可以对银行有程度不一的粉红色幻想,但不要以为银行是笨蛋。