建筑准证慢批吓走外资
发展商欣见期限减至90天

建筑准证的审批期限冗长,不利建筑业。

先说个故事,叫“冰山一角”。

一名中国厂商原有意在巴西古当建厂和以租赁方式设工厂做出口贸易,不过,听闻无法在4个月内获得准证及设厂而打退堂鼓。



这只是建筑领域举的一个例子,形容“上有良策,下有倒米”。

幸亏,7月8日,由首相主持的经济行动理事会会议,为我国建筑领域打了一剂强心针。

经济行动理事会秘书处日前发文告宣布,为改善建筑准证的审批程序、降低经商成本及促进私人投资,理事会议决,建筑准证的审批期限,将从现有的390天减至90天。文告指尽速落实上述革新,方式包括在无需修改现有法令下,废除相关不必要的条例。

国内建筑领域发展商接受《南洋商报》访问时,对上述宣布额首称庆,但不忘提醒,政策不应绑手绑脚,政府的各部门领导人应当家当权,而非让“小拿破仑”官员“倒米”。

受访者的论调显示,政策没问题,问题在于执行。



张润安:目前国内发展商“很惨”,实施的条例越来越多。

马来西亚房地产发展商会柔佛州分会会长拿督张润安认为,建筑准证审批期缩短为90天,对发展商是一大好事。

“一般至少需耗时6个月或1年,甚至年半也无法获批,发展商等到花儿也谢了,批文一来买房热潮都已过去了。”

“得民心者得天下”,民心与经济挂钩。政策不应绑手绑脚,现在新政府的各部门领导人,很多是当家不当权,他们应真正了解政府的运作,而不是让‘小拿破仑’官员说了算。”

他认为,政府谋略不仅应以国家为出发点,也应考虑到各州情况,若有利经济,就应把繁文缛节简化。

郑诗锦: 有中国厂商听说申领建筑准证需耗时过长,而打退堂鼓。

外资要求越快越好

柔佛华人建筑商公会会长郑诗锦提出上述中国厂商打退堂鼓的例子。

他说,外资的要求是越快越好,尤其目前中美贸易战,我发现有不少中国投资者来柔州设厂,希望快付诸实行,招徕更多外资及刺激我国经济发展。

申请准证须闯16关
简化程序杜绝“小拿破仑”

居銮中华总商会财政兼经济商务组主任赖奕州认为,发展商过去申请建筑准证时,须经14至16个部门机构的审核与批准,包括是否属于地方政府管辖范围、农业或工业地转换等,还要视不同的项目而定,如商业、屋业、工业或墓园等而定。

他认为,经济行动理事会的上述宣布,有助简化这些程序,不过他相信这需要一些时间去推行与适应,并且应从教育开始提升官员的效率,并制度化简化申请的程序。

赖奕州: 申请程序复杂,是外资却步之因,也为招商带来阻力。

建议线上审核机制

他说的是“小拿破仑”,众所周知,“倒米”的害群之马,是政府必须“关注”的一群。

“我认为,相关部门可以成立一个综合批准委员会,重新规范一些部门重叠的条例条规,更重要是推行‘线上审核机制’,让发展商通过网络提呈申请表格与相关资料,这不仅透明化,也可避免文件在各部门流动中遗失或送错部门等问题的发生。”

他建议,“线上审核机制”需要各执行与审核单位的配合,同时应列出所需提供的申请资料,让发展商了解当局的标准流程,进一步简化整个申请程序。

吉兰丹州有超过95%的土地,在进行土地转换用途、土地分段、土地或房产转名手续时,都必须经过州行政议会。

手续须经行政议会
丹州恐难落实新措施

这项有助降低经商成本及促进私人投资的消息,振奋人心,惟在吉兰丹州,商界认为可能难以落实。

据了解,目前丹州超过95%的土地在进行土地转换用途、土地分段、土地或房产转名手续时,都必须经过州行政议会,审批手续冗长,一般须等上至少1年。

近期,也有不少土地的转名手续,尤其涉及马来保留地的申请,都被当局拒绝批准。

以建筑业为例,发展商须经高达60个申请程序,才能推行发展项目,部分程序耗时长达3年之久。

马来西亚房地产发展商公会(REDHA)丹州分会财政拿督黄保俊希望经济行动理事会能够一言九鼎。

“目前,连小型建筑工程的准证都要等超过1年。

黄保俊:一站式中心应名副其实。

书信往来耗费数月

他认为,过去,发展商逐个部门亲自去呈交申请,当时审核反而更快。如今,改成一站式审核中心(OSC)后,批准速度反而更慢且更麻烦。

“表面上看,似乎该中心能加速批准速度,实际情况是,申请文件呈该中心后,由中心交至各部门,当文件出现一些小错或有投诉时,文件就须送回原先部门及发展商。”

他说,单是书信往来就花了几个月,这就是败笔。

黄保俊表示,既然经济行动理事会已一声令下,中心就应听令,汇集各部门负责人于中心内,如国能公司、水供公司、消拯局、警方等,以符所谓“一站式”的定义。

“对于这宣布,我们固然欢迎但并不乐观。”

他说,对发展商或投资者而言,速度最重要,当局若能在2至3个月内发出准证是最好不过。实际上,文件及申请程序都是一样的,但无法理解的是,每个部门都要花几个月的时间去审核。

公务员态度是关键

他认为,兴建一至两间的半独立或独立式洋房,理应一至两星期就可批准,毕竟只是简单的图测。他认为,工作人员态度是关键,希望公务员可改善,勿让问题复杂化。

有关非土著与非土著的房产买卖及地契转名手续费问题,黄保俊表示公会多次向州政府反映,希望可加速批准。

“不过,当局过于强调文书工作,文件出现错字又要整份送回土地局去修改,一来一往,过程或需一整年时间。”

林金发:批审过程冗长,律师楼也受影响。

批准权限仍在州政府
土地用途转换等一两年

H.S.LIM & MALIK律师楼股东林金发认为,建筑准证的审批程序,并不是中央政府说了算,一切批准权限在于州政府。鉴于此,相信经济行动理事会这政策宣布,在丹州不易落实。

他说,目前所有土地转名、土地用途转换及土地分段手续,都须经土地局批准,建筑图测则由地方政府批准,之后文件尚需呈州行政议会,由于涉及不同部门,因此批准及审核缓慢。

据了解,目前只知敦蓉新镇的发展计划可快速批准,州政府已设立一个专门委员会处理敦蓉新镇的所有计划,各部门都有代表在委员会内,因此审核及批准速度比一般计划快。

“其他的建筑及发展项目一般要等上几年,单是土地用途转换手续就要等上1至2年,这拖慢了个人产业买卖。尤其最近一、二年,审批的缓慢情况越来越严重。”

目前只有敦蓉新镇的发展计划可快速获批。

律师频追问否则更慢

产业买卖也一样,他说,不管是涉及非土著或土著的土地或房产买卖,凡须经过州行政议会审批的都相当缓慢,包括非土著售卖予非土著的产业。

“过去,只需3至6个月即可获批准,如今却须等上1至2年。很多时候,律师楼须亲自向当局追问进展,平均每个月都要前往相关部门两三次,否则进度会更慢。

“在吉兰丹,任何涉及土地及房产的换名手续,能在1年内获得批文已算是相当快了。这样的审批速度,莫说建筑领域唉声叹气,律师楼同样苦不堪言。

陈春华:希望丹政府尽速成立一站式的行动理事会。

盼丹州设一站式行动理事会

马中总商会吉兰丹州分会第一副会长拿督陈春华希望丹州政府也可仿效,尽速成立一站式的行动理事会,快速批准各项建筑及发展工程,包括土地用途的转换、土地及房产的转名手续。

他揭露,近期不少商民投诉,房产转名手续不获当局批准,有者则须等超过1年,这些都是不健康的,而且也可能拖垮丹州建筑业及经济发展。

杜进良:新加坡发展商申请发展蓝图很快,一些部门主管有权审批。

杜进良:加速审批准证
可仿效狮城高透明度机制

他山之石,可以攻玉,槟州房地产发展商会主席拿督杜进良指出,我国应系统性的加速审批建筑准证,不妨效仿新加坡的高透明度机制,包括明确的土地用途规划、建筑密度等。

他认为,一个州的结构大蓝图和规划土地用途的地方结构蓝图若没被宪报通过,会是地方政府在批准土地与建筑发展准证上的一大阻力与出现拖延的主要问题所在。

“狮城发展商提呈申请发展蓝图可迅速获批准,甚至一些部门主管都有权审批。”

内部协调符合KPI

他希望各政府部门审批前先做好内部协调,以符合关键绩效指标(KPI),在指定时间内完成批准程序。

“无疑是好消息,但政府并没说明各部门如何分配审核的时间,实现90 天获批。

“一般上,申请发展项目须经10至20多个部门审核,视发展项目类别,是否位于马来保留地等,每个部门需用多少天审批,才能将原本390天批准期限缩短至90天?”

他表示,根据槟州当局的作业标准,发展计划会在108天内获槟岛市政厅一站式统办中心批准,之后建筑图测则将在37天后获批,大约一周就会发出动工准证。

发展商做好功课

不过,他指出,这之前,发展商还须做足准备工作,包括前往数个重要的政府部门进行预先咨询,如土地局、消拯局以及槟州规划委员会等,确保所呈的申请没问题后,市政厅才会展开108天的批准程序。

他希望,这些涉及的部门的审核过程也需符合KPI ,因为若其中一两个部门出现拖延,整个审批准证的程序可能就会超过90天。

“由于发展商是向银行贷款购买地皮发展,待批期间须支付每天数万令吉的利息,越早批准越早动工,节省更多。因此,宣布若落实,有助大幅度降低成本。”

林智栋:发展商是向银行贷款买地皮建屋,越快审批当然可省越多贷款利息。

审批期限90天
建筑商可预算成本

槟州建筑暨材料商公会会长拿督林智栋指出,发展项目的建筑准证普遍上由发展商或业主亲自申请,审批期若需所说的390天,将把投资者吓跑,因为投资者一般都挑选能越早动工和越早竣工交货的发展商接手工程。

他说,若审批期设定于90天内,建筑商就能有个预算,包括在汇率及建筑材料、聘请外劳工友等方面能有准确的拿捏与预算,达到成本上的节省。

“审批期若太长,建筑商等批文期间不敢承接太多工程而错失商机。”

林智栋也促请政府检讨审批外劳准证方面出现的多个部门重叠的严重问题,这一般牵涉内政部、移民局、人力资源部、工程部、警方还有马来西亚建筑工业发展局(CIDB),尽管业界已多次反映,但问题悬而未决,该公会欢迎政府简化繁文缛节。

审批快,省成本,政府当然也希望经商成本的节省,可反映在产业价格上。

但是,一个手掌拍不响,发展商希望政府也能考虑他们以下的一些建议:

1.推出“线上审核机制”

2.让一些部门主管有权审批

3.找出部门重叠条例及简化

4.教育并提升官员效率

5.制度化简化申请程序

6.为部门审核效率设KPI

联合报道:苏欣恩、吴馨仪、林慧甄、陈富全