这是一个真实故事。

约莫8年前，在巴生谷其中一个被视为高尚住宅区的城镇哥打肯文宁，潜在购屋者最好携带支票簿，在看中某间寻求出售的二手双层排屋时，须马上开支票给产业代理下订，否则有关房屋将很快的落入另一名购屋者的手中，只能暗槌心肝。

而且，当时一间没装修的普通二手双层排屋，动辄要价40万令吉或以上，经过整修的二手双层排屋，则叫价50万至70万令吉，视地点和装修程度而定。

今天，同样在哥打肯文宁，二手双层排屋叫价依然是70万令吉左右，但有不少挂牌出售多时，至今仍未找到买家，而这只是全国房产情况的一个缩影，因为同样的情景，也发生在全国许多花园住宅区。

为何会出现这截然不同的景象？有行家说，二手房屋将很快走出低潮，逐步回温，并在明年迎来又一春，事实会是如此吗？

据报道，高占国内所有房产交易80%的二手房产市场，预计今年内将缓慢增长，接着于明年进一步改善。

PPC 国际私人有限公司董事经理拿督西德斯史丹帕南说，二手房产市场今年首季已稍有起色，而更重要的是，目前二手房产市场是由基本面，而非交投情绪来推动增长。

二手房屋分为两大类别，即高楼单位及有地房产。

东方地产代理蔡永泉预期，二手房产市场未来一两年缓慢回升。他说，虽然二手房产还是面临新房产优惠促销的挑战，包括首购族豁免印花税，促使年轻人偏向于购买新房产。

不过，二手房产仍有一定的需求。就以怡保来说，由于当地就业机会有限，年轻人外流，居民多数年长者，因此二手单层排屋的需求大，主因是价格不会太高，而且新房产都移向市郊，对于年长者不方便。

流动资金增有利销量

霹雳房地产代理商公会顾问拿督李升同样看好明年二手房产市场，主要是从今年杪起国内游资预计将呈强劲走势，人民拥有充裕的资金购买房屋。

他说，市场上流动资金持续增加，有利于二手房地产的销量。

李升接受《南洋商报》访问时指出，市场游资料剧增，主要是中国再向大马购买棕油，以及政府陆续发放资金启动多项大型工程等，将有大量资金流入市场，人民有钱就会放胆消费，有利于二手房地产市场。

HOC豁免印花税享优惠

首购族优先考虑新屋

不过，不是所有行家都这么乐观。

亨利行（Henry Butcher）威省区高级经理傅顿发就表示，目前还没有看到二手房屋市场有明显复苏的迹象。

他接受《南洋商报》询问时指出，况且，目前政府协助发展商销售滞销产业，更将全国拥屋运动（HOC）延长6个月至今年杪，让购买发展商100万令吉或以下屋价产业的首购族，豁免地契转让及银行贷款合约的印花税。

除了享有豁免印花税的诱人优惠之外，在HOC拥屋运动下，发展商也提供房屋销售价格至少10%折扣，一些发展商甚至提供免律师费、赠送家具优惠券等。

傅顿发不讳言，如果是真正的买房人士或首购族，肯定会优先考虑HOC的诱人优惠与配套。

也是一名产业估价师的他说，如果要看到二手房屋回春，展望今年下半年经济改善，明年上半年或许可以看到二手房屋复苏，否则，目前没有看到任何复苏迹象。

他说，国家的经济复苏须由4个主要因素趋动：

1. 经济增长必须恢复到之前的6%或以上。

2. 外来直接投资大量涌入。

3. 就业机会增加，打工族收入稳定。

4. 商业银行放宽房屋贷款，让首购族简易买房。

柔高楼降价仍卖不出

在全国另一产业热点地区柔佛，当地二手房产市场仍低迷不振，尤其是二手高楼，有屋主降价40%仍卖不出。

由于融资收紧、偿债压力增加的情况下，投资者选择以价换量，先保住现金周转，急售房源套现，把二手高楼单位降价40%出售，甚至拍卖价跌至房价的50%，仍陷入无人问津的局面。

二手屋现在是买家市场

目前的二手房产市场是由买家，而非卖方推动，而买方拥有更好的议价能力。

李升说，目前是买家市场，买家拥有更好的议价能力，而这种情况也逼使新房产价格下调，有者甚至降价20至30%，以面对市场竞争。

惟他表示，基于城市地区发展处于饱和，新房产都是往市区边缘发展，而买家，特别是专业人士如医生、律师及工程师等，所要的理想置家地点是在市区，以方便工作与孩子上学。

他以怡保为例，桂和园、怡保花园东区与南区、怡保金宝路的东璇花园，以及怡保务边路中间地区的房屋市场需求高。

他特别指出，桂和园的单层排屋甚至叫价逾40万令吉也不出奇，主要原因是这些房屋都属于永久地契，所以深受买家垂青。

但他强调，市场10年一个经济周期，买家市场约有10年光景，因此，目前是购屋最佳时机，10年后将回到卖家市场，也就是由卖家议价。

他认为，政府实施产业盈利税，5年以上的房屋将征收5%盈利税，也是造成二手房产业市场上升缓慢原因之一，因为屋主为免被抽取5%盈利而不急于脱售房屋，屋主可以等待政府取消盈利税才卖屋，因为前朝政府并没向5年以上的房屋实行产业盈利税。

他建议政府取消产业盈利税，因为5年以上的房屋并不属于投机炒屋活动，主要是屋主搬迁他处，才脱售房屋。

购屋者观望

依区二手屋成交量低

政府调控打房政策下，近年柔南区房价趋向降温，惟依斯干达特区供应量上升，购屋者面对手上缺乏资金的压力及房贷不过关的变数，观望情绪浓，加剧买卖双方的博弈战，令依区二手房屋成交量及价格均走低。

二手高楼公寓单位成交量持续处于较为低迷的水平，即使价格出现了松动，但一般购屋者“有买涨不买跌”保持观望态度等“笋盘”登场，再加上部分业主不满意现时的房价情况，选择保留单位等房价回升再抛售，各种因素导致二手房市冷飕飕。

据《2018年房地产市场报告》，柔佛州在过去两年，即2018年和2017年已建好却未售出的滞销房屋单位，共累积多达6066个房屋单位，总值超过46亿令吉，滞销单位却未因此而“带旺”二手房市。

依区房地产尤其是高楼项目瞬间崛起，供过于求的现象持续发酵，但柔南一带的人口增长没有预期快速，曾是最亮眼的房产热点，其吸金效应也渐失光芒，二手房市处于缓慢且低迷的窘况。

二手高楼单位降价卖

马来西亚房地产中介协会(MIEA)柔佛分会会长刘道森向《南洋商报》指出，这3至5年来，依区大型高楼项目多不胜数，而新山人口少，形成高楼单位供过于求的现象。

他说，为刺激高楼房产销售，发展商推出各种优惠配套让购屋者轻松拥屋，直到移交钥匙那一刻，高楼单位马上变成二手屋，数以万间二手高楼单位在市场销售，价格竞争激烈，买家要求降低20至40%，几乎都是亏本卖。

“也有部分二手高楼单位以原价的50%拍卖，却没人敢贸然进场。”

他表示，要卖出数千间二手公寓单位已是“艰巨任务”，不少业主转投出租行列，希望通过出租单位赚取收入，以缴付房贷。

购屋能力追不上市场

他认为，中产家庭的收入要租下5000至6000令吉的豪华公寓，简直是天方夜谭，除非选择面积较小的中档单位，再调降租金，或会吸引一些贪新鲜的租客，不过这批租客从旧公寓搬到新公寓居住，此举将引发另一轮的旧式公寓迅速被淘汰，无人入住的恶性循环。

“市场需要更多时间去消化高楼产业，以上的现象反映出购屋能力追不上市场，长期下来必造成的供需失衡问题。

他说，未来两年陆续还有高楼单位移交钥匙，届时会有新一批二手房产抛售，预计将是拍卖的热门项目。

旧区有地产业价微升

业主不肯卖房源不多

刘道森透露，本地人依然热衷于有地房产，一些坐落在士姑来皇后花园、百万镇及柔佛再也区等旧区，与新山市区有一段距离，不超过50万令吉的二手有地房产价格不降反微升5至10%，惟房源不多，许多业主不满意现时的房价情况，不愿调低房价，选择不卖。

至于高档的有地房产方面，他说，这类的房产大部分坐落在浩然山庄、美迪尼区等，二手房价从100万令吉起跳，甚至扬升10至15%，可惜条件太高，有能力购屋的人数少之又少，贷款也非常吃力。

“全球经济低迷，不少人选择踩刹车，暂缓买房计划。”

他认为，目前有地房产调涨空间有限，大部分业主选择不变卖产业，改用出租招式，举例从2000令吉租金调降至1500令吉，先用租金支撑房贷。

收入追不上 房贷不过关

本地打工族买不起二手屋

拥有36年房地产买卖经验的资深中介林亚历坦言，现今社会以双薪家庭为主，每天往返新加坡工作的越堤族，三倍的兑换率，一户家庭平均收入可达1万令吉，有能力购买50万令吉的二手房屋，甚至可申请80至90%的房贷，反观在本地就业的大马人，每户中产家庭平均收入每月5000令吉，扣除车贷及开销等，勉强可购买30至35万令吉的二手房屋。

“新山区要找30万令吉房产非常困难，二手单层排屋也至少开价45万令吉起跳，二手双层排屋也要价70至75万令吉。”

他说，银行收紧房贷条例，10名有兴趣申请房贷的民众，成功率仅5成。

即使房屋首购族可获得全款借贷率，但第二次购屋者仅能申请80%，另外买家要支付购买二手屋所需要的20%订金、印花税及律师费等约房价的5至6%，倘若要购买一间售价50万令吉二手房子，买家至少要准备约13万令吉现金。

他认为，这笔现金并不是每个中产阶级都能付得起，以致二手房产的销量比新建房产销量逊色。

二手公寓估价降40%

另一方面，二手高楼单位方面，高档的服务型公寓大量涌入，三年前新山区公寓售价高峰期，新建公寓单位入手价平均每平方尺约800至1200令吉，三年后的今天，银行针对二手公寓单位进行估价，每平方尺约600至650令吉，调降幅度达40%。

“新山人口少，加上公寓管理费每平方尺35至40仙，假设购买一间1000平方尺的新公寓，调整租金至2000至3000令吉，租客依然要支付每月近400令吉的管理费，中低阶层家庭根本租不起。”

他透露，一些以100万令吉入手购买新建的公寓单位，每月至少需要5000至6000令吉支付房贷，业主会委托房屋管理公司协助把单位出租，充作民宿。

他说，两房式公寓单位每晚250令吉，即使遇到旅游旺季，但民宿单位竞争激烈，一个月或可能出租4晚，如此一来收入只有1000令吉，还要扣除管理公司的30%佣金以及琐碎的开销如水电费、管理费等，真正进袋的收入仅数百令吉，根本支撑不了每月房贷供期。

“过去3年来，中介的收入减少一半，预计二手高楼房市低迷会维持到2021年，需等市场慢慢消化。”

价格销量跌幅不大
隆高档住宅枪手

吉隆坡方面，西德斯史丹帕南指出，那些拥有有地房产的地区，如白沙罗、敦依斯迈医生花园及孟沙二手房产仍吸引许多买家，这几个高档住宅区的房产价格与销量即使下跌，幅度也不大。

西德斯指很大程度上，二手房产的走势并不受新房产市场的牵制，并指二手房屋买家持续增加，反观新房产数量却下跌。

去年，全国新推出的房产为6万6040单位，比2017年的7万7570单位下跌14.9%。

不过，根据财政部去年公布的一项报告，国内房屋价格持续稳健增长，大马屋价指数企稳于193.3点， 较2017年扬升3.1点。两个经济发展迅速的州属，即柔佛和雪兰莪，去年屋价分别按年上扬5.6%及3.3%。

屋价没大跌
槟屋业坚挺

傅顿发说，尽管国内房屋市场在过去3至4年来疲弱及滞销房屋剧增，不过，槟州的房屋市场坚挺，屋价没有大跌，一些地区仅下滑5%。此外，中美贸易战悬而未解，也是影响经济复苏的因素，很多人对买房抱持观望态度。

无论如何，他认为在目前淡静的产业市场，买方拥有更好的议价能力，是买房人士考虑进场的大好时机，拥有更大的空间与业主讨价还价，一般议价空间介于10%左右。

他说，购买二手房屋的好处是屋子已建成，购买的是现成产品，甚至已取得入住证，一些已是成熟住宅区，对购屋者有保障。

购买还在建筑中的房屋，担心有可能出现货不对办。

询及接下来是否有大批建竣单位投入市场，他说，威省区不多，主要威省的房屋发展计划集中在中小型，高楼房屋位于大山脚及北海，威南的新邦安拔则是以有地房屋居多。

跌价15%  购屋良机

槟城资深房地产中介陈友新表示，目前是趁低进场购槟城有地房地产的最理想时机，因为屋价从过去2年多来已累积下跌10至15%，非常诱人。

他说，槟城的有地房屋价格再下跌的空间已有限，成熟地区的单层房屋价格，包括峇都茅、青草巷、丹绒道光及丹绒武雅等，已从之前高峰期的70至90万令吉，滑跌至目前的60多万令吉。

“至于双层房屋，青草巷一带的屋价之前高峰期旧款房屋市价介于100至120万令吉，全新的双层排屋屋价130至140万令吉，目前一些地区可以80至90万令吉买到。”

他说，国家银行之前将隔夜政策利率下调25个基点，商家银行跟进降息0.25%，购屋者可以根据本身的能力趁机买房，近期银行方面也开始放宽房贷。

他说，目前是买家刚要进场的时机，是真正购屋者进场的良机，否则当大量买家涌入时，可能需要跟其他人竞争；此外，屋价还可以再跌的空间已不多，价钱太低业主也不急于脱售。

“根据近年的趋势，发展商在槟岛推介的新房屋发展计划也少建有地房屋，一般因地价贵只有建高楼密集单位，使到有地房屋供应减少。”