【独家】二手产业市场
明年回春?

这是一个真实故事。



约莫8年前,在巴生谷其中一个被视为高尚住宅区的城镇哥打肯文宁,潜在购屋者最好携带支票簿,在看中某间寻求出售的二手双层排屋时,须马上开支票给产业代理下订,否则有关房屋将很快的落入另一名购屋者的手中,只能暗槌心肝。

而且,当时一间没装修的普通二手双层排屋,动辄要价40万令吉或以上,经过整修的二手双层排屋,则叫价50万至70万令吉,视地点和装修程度而定。

今天,同样在哥打肯文宁,二手双层排屋叫价依然是70万令吉左右,但有不少挂牌出售多时,至今仍未找到买家,而这只是全国房产情况的一个缩影,因为同样的情景,也发生在全国许多花园住宅区。

为何会出现这截然不同的景象?有行家说,二手房屋将很快走出低潮,逐步回温,并在明年迎来又一春,事实会是如此吗?

据报道,高占国内所有房产交易80%的二手房产市场,预计今年内将缓慢增长,接着于明年进一步改善。



蔡永泉

PPC 国际私人有限公司董事经理拿督西德斯史丹帕南说,二手房产市场今年首季已稍有起色,而更重要的是,目前二手房产市场是由基本面,而非交投情绪来推动增长。

二手房屋分为两大类别,即高楼单位及有地房产。

东方地产代理蔡永泉预期,二手房产市场未来一两年缓慢回升。他说,虽然二手房产还是面临新房产优惠促销的挑战,包括首购族豁免印花税,促使年轻人偏向于购买新房产。

不过,二手房产仍有一定的需求。就以怡保来说,由于当地就业机会有限,年轻人外流,居民多数年长者,因此二手单层排屋的需求大,主因是价格不会太高,而且新房产都移向市郊,对于年长者不方便。

李升

流动资金增有利销量

霹雳房地产代理商公会顾问拿督李升同样看好明年二手房产市场,主要是从今年杪起国内游资预计将呈强劲走势,人民拥有充裕的资金购买房屋。

他说,市场上流动资金持续增加,有利于二手房地产的销量。

李升接受《南洋商报》访问时指出,市场游资料剧增,主要是中国再向大马购买棕油,以及政府陆续发放资金启动多项大型工程等,将有大量资金流入市场,人民有钱就会放胆消费,有利于二手房地产市场。

HOC豁免印花税享优惠

首购族优先考虑新屋

不过,不是所有行家都这么乐观。

亨利行(Henry Butcher)威省区高级经理傅顿发就表示,目前还没有看到二手房屋市场有明显复苏的迹象。

他接受《南洋商报》询问时指出,况且,目前政府协助发展商销售滞销产业,更将全国拥屋运动(HOC)延长6个月至今年杪,让购买发展商100万令吉或以下屋价产业的首购族,豁免地契转让及银行贷款合约的印花税。

除了享有豁免印花税的诱人优惠之外,在HOC拥屋运动下,发展商也提供房屋销售价格至少10%折扣,一些发展商甚至提供免律师费、赠送家具优惠券等。

傅顿发不讳言,如果是真正的买房人士或首购族,肯定会优先考虑HOC的诱人优惠与配套。

也是一名产业估价师的他说,如果要看到二手房屋回春,展望今年下半年经济改善,明年上半年或许可以看到二手房屋复苏,否则,目前没有看到任何复苏迹象。

他说,国家的经济复苏须由4个主要因素趋动:

1. 经济增长必须恢复到之前的6%或以上。

2. 外来直接投资大量涌入。

3. 就业机会增加,打工族收入稳定。

4. 商业银行放宽房屋贷款,让首购族简易买房。

傅顿发

柔高楼降价仍卖不出

在全国另一产业热点地区柔佛,当地二手房产市场仍低迷不振,尤其是二手高楼,有屋主降价40%仍卖不出。

由于融资收紧、偿债压力增加的情况下,投资者选择以价换量,先保住现金周转,急售房源套现,把二手高楼单位降价40%出售,甚至拍卖价跌至房价的50%,仍陷入无人问津的局面。

二手屋现在是买家市场

目前的二手房产市场是由买家,而非卖方推动,而买方拥有更好的议价能力。

李升说,目前是买家市场,买家拥有更好的议价能力,而这种情况也逼使新房产价格下调,有者甚至降价20至30%,以面对市场竞争。

惟他表示,基于城市地区发展处于饱和,新房产都是往市区边缘发展,而买家,特别是专业人士如医生、律师及工程师等,所要的理想置家地点是在市区,以方便工作与孩子上学。

他以怡保为例,桂和园、怡保花园东区与南区、怡保金宝路的东璇花园,以及怡保务边路中间地区的房屋市场需求高。

他特别指出,桂和园的单层排屋甚至叫价逾40万令吉也不出奇,主要原因是这些房屋都属于永久地契,所以深受买家垂青。

但他强调,市场10年一个经济周期,买家市场约有10年光景,因此,目前是购屋最佳时机,10年后将回到卖家市场,也就是由卖家议价。

他认为,政府实施产业盈利税,5年以上的房屋将征收5%盈利税,也是造成二手房产业市场上升缓慢原因之一,因为屋主为免被抽取5%盈利而不急于脱售房屋,屋主可以等待政府取消盈利税才卖屋,因为前朝政府并没向5年以上的房屋实行产业盈利税。

他建议政府取消产业盈利税,因为5年以上的房屋并不属于投机炒屋活动,主要是屋主搬迁他处,才脱售房屋。

购屋者观望

依区二手屋成交量低

政府调控打房政策下,近年柔南区房价趋向降温,惟依斯干达特区供应量上升,购屋者面对手上缺乏资金的压力及房贷不过关的变数,观望情绪浓,加剧买卖双方的博弈战,令依区二手房屋成交量及价格均走低。

二手高楼公寓单位成交量持续处于较为低迷的水平,即使价格出现了松动,但一般购屋者“有买涨不买跌”保持观望态度等“笋盘”登场,再加上部分业主不满意现时的房价情况,选择保留单位等房价回升再抛售,各种因素导致二手房市冷飕飕。

据《2018年房地产市场报告》,柔佛州在过去两年,即2018年和2017年已建好却未售出的滞销房屋单位,共累积多达6066个房屋单位,总值超过46亿令吉,滞销单位却未因此而“带旺”二手房市。

依区房地产尤其是高楼项目瞬间崛起,供过于求的现象持续发酵,但柔南一带的人口增长没有预期快速,曾是最亮眼的房产热点,其吸金效应也渐失光芒,二手房市处于缓慢且低迷的窘况。

刘道森

二手高楼单位降价卖

马来西亚房地产中介协会(MIEA)柔佛分会会长刘道森向《南洋商报》指出,这3至5年来,依区大型高楼项目多不胜数,而新山人口少,形成高楼单位供过于求的现象。

他说,为刺激高楼房产销售,发展商推出各种优惠配套让购屋者轻松拥屋,直到移交钥匙那一刻,高楼单位马上变成二手屋,数以万间二手高楼单位在市场销售,价格竞争激烈,买家要求降低20至40%,几乎都是亏本卖。

“也有部分二手高楼单位以原价的50%拍卖,却没人敢贸然进场。”

他表示,要卖出数千间二手公寓单位已是“艰巨任务”,不少业主转投出租行列,希望通过出租单位赚取收入,以缴付房贷。

购屋能力追不上市场

他认为,中产家庭的收入要租下5000至6000令吉的豪华公寓,简直是天方夜谭,除非选择面积较小的中档单位,再调降租金,或会吸引一些贪新鲜的租客,不过这批租客从旧公寓搬到新公寓居住,此举将引发另一轮的旧式公寓迅速被淘汰,无人入住的恶性循环。

“市场需要更多时间去消化高楼产业,以上的现象反映出购屋能力追不上市场,长期下来必造成的供需失衡问题。

他说,未来两年陆续还有高楼单位移交钥匙,届时会有新一批二手房产抛售,预计将是拍卖的热门项目。

旧区有地产业价微升

业主不肯卖房源不多

刘道森透露,本地人依然热衷于有地房产,一些坐落在士姑来皇后花园、百万镇及柔佛再也区等旧区,与新山市区有一段距离,不超过50万令吉的二手有地房产价格不降反微升5至10%,惟房源不多,许多业主不满意现时的房价情况,不愿调低房价,选择不卖。

至于高档的有地房产方面,他说,这类的房产大部分坐落在浩然山庄、美迪尼区等,二手房价从100万令吉起跳,甚至扬升10至15%,可惜条件太高,有能力购屋的人数少之又少,贷款也非常吃力。

“全球经济低迷,不少人选择踩刹车,暂缓买房计划。”

他认为,目前有地房产调涨空间有限,大部分业主选择不变卖产业,改用出租招式,举例从2000令吉租金调降至1500令吉,先用租金支撑房贷。

林亚历

收入追不上 房贷不过关

本地打工族买不起二手屋

拥有36年房地产买卖经验的资深中介林亚历坦言,现今社会以双薪家庭为主,每天往返新加坡工作的越堤族,三倍的兑换率,一户家庭平均收入可达1万令吉,有能力购买50万令吉的二手房屋,甚至可申请80至90%的房贷,反观在本地就业的大马人,每户中产家庭平均收入每月5000令吉,扣除车贷及开销等,勉强可购买30至35万令吉的二手房屋。

“新山区要找30万令吉房产非常困难,二手单层排屋也至少开价45万令吉起跳,二手双层排屋也要价70至75万令吉。”

他说,银行收紧房贷条例,10名有兴趣申请房贷的民众,成功率仅5成。

即使房屋首购族可获得全款借贷率,但第二次购屋者仅能申请80%,另外买家要支付购买二手屋所需要的20%订金、印花税及律师费等约房价的5至6%,倘若要购买一间售价50万令吉二手房子,买家至少要准备约13万令吉现金。

他认为,这笔现金并不是每个中产阶级都能付得起,以致二手房产的销量比新建房产销量逊色。

二手公寓估价降40%

另一方面,二手高楼单位方面,高档的服务型公寓大量涌入,三年前新山区公寓售价高峰期,新建公寓单位入手价平均每平方尺约800至1200令吉,三年后的今天,银行针对二手公寓单位进行估价,每平方尺约600至650令吉,调降幅度达40%。

“新山人口少,加上公寓管理费每平方尺35至40仙,假设购买一间1000平方尺的新公寓,调整租金至2000至3000令吉,租客依然要支付每月近400令吉的管理费,中低阶层家庭根本租不起。”

他透露,一些以100万令吉入手购买新建的公寓单位,每月至少需要5000至6000令吉支付房贷,业主会委托房屋管理公司协助把单位出租,充作民宿。

他说,两房式公寓单位每晚250令吉,即使遇到旅游旺季,但民宿单位竞争激烈,一个月或可能出租4晚,如此一来收入只有1000令吉,还要扣除管理公司的30%佣金以及琐碎的开销如水电费、管理费等,真正进袋的收入仅数百令吉,根本支撑不了每月房贷供期。

“过去3年来,中介的收入减少一半,预计二手高楼房市低迷会维持到2021年,需等市场慢慢消化。”

价格销量跌幅不大
隆高档住宅枪手

吉隆坡方面,西德斯史丹帕南指出,那些拥有有地房产的地区,如白沙罗、敦依斯迈医生花园及孟沙二手房产仍吸引许多买家,这几个高档住宅区的房产价格与销量即使下跌,幅度也不大。

西德斯指很大程度上,二手房产的走势并不受新房产市场的牵制,并指二手房屋买家持续增加,反观新房产数量却下跌。

去年,全国新推出的房产为6万6040单位,比2017年的7万7570单位下跌14.9%。

不过,根据财政部去年公布的一项报告,国内房屋价格持续稳健增长,大马屋价指数企稳于193.3点, 较2017年扬升3.1点。两个经济发展迅速的州属,即柔佛和雪兰莪,去年屋价分别按年上扬5.6%及3.3%。

屋价没大跌
槟屋业坚挺

傅顿发说,尽管国内房屋市场在过去3至4年来疲弱及滞销房屋剧增,不过,槟州的房屋市场坚挺,屋价没有大跌,一些地区仅下滑5%。此外,中美贸易战悬而未解,也是影响经济复苏的因素,很多人对买房抱持观望态度。

无论如何,他认为在目前淡静的产业市场,买方拥有更好的议价能力,是买房人士考虑进场的大好时机,拥有更大的空间与业主讨价还价,一般议价空间介于10%左右。

他说,购买二手房屋的好处是屋子已建成,购买的是现成产品,甚至已取得入住证,一些已是成熟住宅区,对购屋者有保障。

购买还在建筑中的房屋,担心有可能出现货不对办。

询及接下来是否有大批建竣单位投入市场,他说,威省区不多,主要威省的房屋发展计划集中在中小型,高楼房屋位于大山脚及北海,威南的新邦安拔则是以有地房屋居多。

陈友新

跌价15%  购屋良机

槟城资深房地产中介陈友新表示,目前是趁低进场购槟城有地房地产的最理想时机,因为屋价从过去2年多来已累积下跌10至15%,非常诱人。

他说,槟城的有地房屋价格再下跌的空间已有限,成熟地区的单层房屋价格,包括峇都茅、青草巷、丹绒道光及丹绒武雅等,已从之前高峰期的70至90万令吉,滑跌至目前的60多万令吉。

“至于双层房屋,青草巷一带的屋价之前高峰期旧款房屋市价介于100至120万令吉,全新的双层排屋屋价130至140万令吉,目前一些地区可以80至90万令吉买到。”

他说,国家银行之前将隔夜政策利率下调25个基点,商家银行跟进降息0.25%,购屋者可以根据本身的能力趁机买房,近期银行方面也开始放宽房贷。

他说,目前是买家刚要进场的时机,是真正购屋者进场的良机,否则当大量买家涌入时,可能需要跟其他人竞争;此外,屋价还可以再跌的空间已不多,价钱太低业主也不急于脱售。

“根据近年的趋势,发展商在槟岛推介的新房屋发展计划也少建有地房屋,一般因地价贵只有建高楼密集单位,使到有地房屋供应减少。”

独家报道:黄清琴、陈富全、苏韵鸰