公寓管理费谁决定?/张惟越

都市化效应中,昂贵的土地价格,促使了分层地契的居住模式。

根据2017年房地产评估及服务局(JPPH)数据显示,到目前为止,已经有850万人居住于共管的房屋项目;而这数字还在逐年增加中。



房屋及地方政府部也了解,拟定法令来管制共享生活空间是非常重要的。

楼宇的管理费缴多少,一直都是本难念的经,于是2013年分层管理法令在国会通过了,条例也在2015年通过。

如今,共管公寓的日常运作都是在该法令下运行,管理费也包含在内。

很多人会好奇,管理费到底是由谁制订的?

管理机构是非盈利机构,征收管理费是用来支付服务提供者以及维修与保养建筑物,以确保它是安全宜居的。



共管楼宇的管理费,可通过3个阶段拟定:

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第一阶段

发展商授权直接执行

新楼盘落成,受房屋发展商法令规管的发展商,可通过5th schedule申报表(form of charge statement)建议交钥匙(VP)后第一年的管理费预算,再根据业主的单位面积计算证书(Sijil Informasi Unit Share,简称SiFUS)公平地摊分。

假设大楼一共有300个单位,每单位面积一样,每单位都拥有一个停车位。

如果fifth schedule申报表建议,第一年的开销是66万令吉,那么平均每月的开销就是5万5000令吉。这开销通过300个单位平均分担。

所以,每个单位要分担的管理费就是5万5000令吉除以300个单位,平均每单位需要分担的管理费就是183.33令吉。

为了方便计算,通常建商会向单位业主征收185令吉的月管理费。而储备金(sinking fund)是管理费的10%,即18.50令吉,因此大楼业主每月都得缴185令吉 + 18.5令吉= 203.50令吉。

这个阶段的管理费,发展商是被房屋发展法令授权推荐,无需另行征求买家的意见,因所签署的买卖合同中,买家签了公共契约(Deed Of Mutual Covenant,简称DMC),授权发展商直接执行,所以买家只能配合。

但是,如果发生发展商所推荐的管理费不足以支付楼宇的年度开销,发展商不可以通过举办特大要求增加管理费,所以居于这一点,业主不必担忧,所有的差额,全由发展商自行填补。因为这是发展商的错误估计。

第二阶段:

没欠管理费业主

才符合资格投票

交钥匙后,发展商必须在未来的13个月内举办第一次常年大会,并邀请所有业主出席。

根据2013年分层管理法令,只有指定日期无拖欠管理费的业主,才符合资格投票。这时发展商可以根据过去12个月的开支,推荐来年的预算,并在大会达到法定人数(Quorum)后,进行投票表决。

小贴士:

根据2013年分层管理法令,达到法定人数而进行投票的业主所达致的议决,是具有法律约束力的;所有业主,包括出席或缺席的,都得遵守。

在这阶段,如果管理楼宇的联合管理机构(JMB)发现预算不足,需要增加管理费,他们是有权力另行召开特大,再次邀请业主出席,商讨需要调整的部分;而新的预算,也同样需要达到法定人数的投票,才能正式生效。

第三阶段:

管理机构负责

有别于联合管理机构,管理机构(MC)是当25%或以上的业主领取了分层地契(Strata Perfection)后,自动成为的管理机构(MC),管理机构成员里没有发展商代表,有的话也是以单位业主身分参与。

决定管理费的过程几乎一样,由管理机构成员评估过去的开支,然后推荐来年的预算,通过常年大会或特大投票议决。相关的预算如果通过,负责单位就必须发通告告知所有业主。

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