负债为王(亡)?/黄子伦

这个其实是我从朋友听来的,说有位很出名的房地产“专家”,四处教人不要惧怕债务,只要勇于举债就能够靠一间房子变两间、两间变四间、四间变八间,犹如丝菌生长般倍数成长,然后就成为一代房地产大王。

朋友说到这里不禁问,此类推论是否可信。故此,就有了这篇文章。



事先声明,我没有见过这位“专家”,也不知道其课程内容,接下来写的只是我给身边朋友一些忠告,希望帮到正在阅读这篇文章的你。

在房地产投资领域里,很多人都喜欢拿马来西亚过去10年的数据来说服人,可是一旦深究就会发现如今的客观环境根本就无法和10年前相提并论。

10年前,次贷危机刚结束,为了刺激疲弱的市场,央行调低利率来鼓励借贷活动。与此同时,发展商借助发展商承担利息计划(DIBS)大幅降低购房门槛,吸引了大批买房者,其中包括不少年轻首购族。之后,国家银行担心房产过热,于是规定银行在计算贷款申请只能用净收入。在2011年,国家银行进一步规定第三间房最多融资70%。2014年财政预算案,DIBS被勒令停止。

住宅房产交易量下滑

2012年后,马来西亚的住宅房产交易量可说是徐徐下滑。



虽然我们都明白 “过去的投资表现不等于未来的投资表现”,但这句话依然见于许多投资文件。这除了免责声明的作用,也是为了当我们看到亮丽的投资回报率头脑发热时,拿来泼冷水用的。

其次,债务,或者说杠杆是一个危险的工具,不宜公开教授。

应不应该借钱投资

“应不应该借钱投资”是投资领域的永恒辩论,反对借贷者有巴菲特,赞成借贷者则是对冲基金经理。

杠杆是一把双刃剑,用得好是锦上添花,反之则引火自焚,取决于使用者的技术优劣和风险承担能力高低。即使是华尔街的顶级投资人,操盘几亿美金的投资机构都未必能够化杠杆为投资回报。美国的长期资本管理公司就是一例。

就我不客观的观察,大部分人是不具备这两项条件,遑论说靠负债为王?

也许很多人以为自己供完了的房子,当房子已经升值许多,那不如重新融资来获取更多现金流。不过,很多人没有意识到,增加个人债务会侵蚀投资风险的承担能力,哪怕手头上握有一笔“借来”的现金。

再来,如果你的生产力增加得比债务慢,那么你终有一天被债务卡死。这无需什么科学论证,简单的数学公式就可以证明了。

因此,想要重新融资房子来获取大笔现金的朋友就要问自己:你有没有一个明确,而且回报率比贷款利息更高的投资计划?倘若你的答案是不够坚定和明确,那么你很有可能就是拿着笔钱去花天酒地,然后偿还更高的贷款(因为再融资的金额更高)。而大部分人是没有这个自制力,扪心自问:如果账户里多了10万令吉,你会全数拿去投资还是拿去消费?

当然,如果是和某些人从事不道德勾当,蓄意抬高房价来获取更高贷款金额,就是一种变相自杀。

到时,能不能为王,我是不知道,希望不会搞到负债为亡就好。