谈起产业，国人一般热衷讨论的不外是房地产，其他类别的产业，如办公产业、零售产业、工业产业等，则较少引起广泛的兴趣。

然而，很多人也许不知道的是，其实相比房产，工业产业价格相对稳定，而且提供相当稳定的回酬。

这点可从国内工业产业的交易量于2014至2016年连续3年下跌，但平均每宗交易成交价格却保持稳健看出一斑；反之，2013年起，平均每宗交易价一直处于上升趋势，并于去年达到249万令吉的高峰。

今年首季，大马房产交易达8万4424宗，成交总值369亿7205万令吉，相对于去年首季的7万9480宗交易及351亿7344万令吉成交总值，分别按年增6.2%及5.1%(详情参阅表一)。

其中，工业用途产业今年首季成交量及交易总值，分别按年激增47.3%及45.8%。

全球主要产业顾问公司之一的莱坊（Knight Frank）指出，大马今年首季的工业产业交易量为1854单位，成交总值则是41亿7000万令吉；去年首季，成交量及交易总值分别是1259单位及28亿6000万令吉。

需求增租金涨

尽管按季比较，今年首季的工业产业成交量，比去年第四季下跌4.9%，但成交总值却按季增加2.6%。这和2013年起，平均每宗交易价处于上升趋势的态势一致，这再次证明工业产业的价值稳定，长期处于稳健上升趋势。

此外，近年来外资的持续流入、一带一路倡议带动本区域工业投资与物流服务，以及电子商务等领域冒起，对工业产业如厂房和货仓的需求大增，租金也看涨。

沈颂能：交易触底反弹

莱坊资本市场执行董事沈颂能对《南洋商报》指出，整体而言，我国工业产业每年成交量介于5600至8418单位，其中2013年的8418单位是最高峰，3年连续3年下滑，于2015年触及5609单位的低点（详情参阅表二）。

他说，然而，过去两年，工业产业的交易已触底反弹，先后回升至5725单位及6032单位。

对于滞销或空置的工业产业，沈颂能指出，滞销对新推出工业产业的对比，一直介于40.1%至52.3%之间（详情参阅表三）。

“滞销原因相信包括产品、地点、价格的错配，无法得到产业投资者的垂青，进而出现滞销。然而，这股趋势一直保持不变。我们并不预期会有任何的重大变数。

工业产业市场展望稳定，预料未来发展保持亮丽。”

收支平衡需12年 适合长线投资

工业产业是指厂房、仓库或工业地段，一般是坐落在工业区，由于业者对工业产业有一定的要求，这类产业面积偏大，从万余平方尺至英亩为单位也不为过，促使业者必须有更大的成本去购买或租赁，投资工业产业成为新商机。

莱坊指出，工业产业一般上都是业者自置或投资者购买作为出租用途。其中，投资者对供出租用途工业产业的预期回酬率为6至8%，对厂房的预期回酬率则是8至10%（详情参阅表四）。

若要收支平衡，需要10至12年的时间，这意味着工业产业适合长线投资。

入场门槛至少200万

的确，工业产业的入场门槛较高，一般至少高达200万令吉或以上。而且投资者必须持有充裕的现金，并有耐心等待“收成”。因此，工业产业适合持有能力较强的长线投资者，而投资者看中的是其长期回酬和保值功能。

国内涌现越来越多新兴工业区，除了有不少制造业者购置工业产业作为厂房，供生意用途以外，也有不少投资者买下再出租。

雪隆区的土地价格偏高，自置工业地、兴建厂房及安置生产线动辄或需逾千万令吉，对于中小型企业而言门槛较高，因此催生了投资者购置工业地和厂房出租的现象，而每个月数万令吉的租金，倒是适合中小型企业。

中企来马探路设厂

大马工业产业短期内料是中美贸易战的受惠者！

沈颂能指出，目前有越来越多的中国高科技制造商，探讨在大马设立生产设施。

这是因为他们看中大马的原料供应充足，而且营运成本相对较低。

他说，此外，中国企业也可将大马当作一个制造业中心，因为我国生产的产品，未受到大部分经济体，如美国、拉丁美洲和欧盟实施的关税影响。

事实上，我国制造业获得的资本投资表现稳健。

去年，制造领域获得的资本投资高达874亿令吉，比2017年的637亿令吉，剧增237亿令吉或37.2%。

雪槟柔工业基地强大

沈颂能指出，拜四通八达的多条大道，以及设施完善的多个港口，雪兰莪、槟城和柔佛州一直是我国工业领域的强大基地。

“2018年，这3州合共批准了493项制造业投资项目，高占全马去年制造业批准投资项目68.4%。

此外，这3州批准的制造业投资总额为552亿令吉。”

不过，沈颂能补充，长远而言，贸易战将对大马产生不利的影响和冲击，因贸易战将压抑我国贸易活动。

“中国和美国都是大马的主要贸易伙伴，虽然我国对中美两国的出口及进口，截至目前未受到今次贸易战的影响。

“然而，我国是依赖贸易的经济体系，与世界各国进行贸易，而全球贸易微弱增长，将间接影响各国对我国产品的需求。同时，作为我国最大出口产品的电子电器产品，如果贸易战持续下去，它肯定将受到有关不明确因素的影响。”

吕海庭：外资转战东南亚

捉紧贸易战商机

森美兰中华总商会会长拿督吕海庭同样认为，中美贸易战促使很多外资把企业转移到东南亚国家，但贸易战预计在一年或两年内结束，我国应抓紧机会以更优惠的政策和奖掖吸引外资前来我国投资设厂。

森州政策不亲商

“大马的基本设施完善，海陆空交通发达，无论是到港口的货柜或到机场的商品，都有完善的交通枢纽，为外资打开方便大门。

“外资来马，促使工业产业的需求大增，但政府似乎在政策上没有做好准备迎接外资潮，其中雪隆的土地价格昂贵，外企需要更多款项来购买及兴建厂房，成本庞大；而作为最靠近雪隆的森美兰有天然的地理优势，惟政策不亲商，无法有效的吸引外资。”

他说，森美兰政府倡议的大马宏愿谷2.0是为了迎接来自因雪隆拥挤发展而南趋的发展热潮，惟森州政府已通过政策，外国人购买森州土地须超过200万令吉和租赁地契，同时工业产业的30%土著固打，促使发展商不敢贸然的开发工业产业。

汝来建高科技园区

森州将成工业钻石

雪、槟、柔之后，哪些州属的工业产业前景看涨？

“森州政府已圈定汝来2600英亩土地作为高科技工业园区，我相信，这是我国工业发展的下一颗钻石。”

吕海庭说，雪隆地区的发展饱和，如今新的发展项目已往外围如芙蓉移动，而森州推广大马宏愿谷2.0，投资者的重心料迁移森州，森工业发展前景可期。

他说，森州拥有完善的交通枢纽，如南北大道及加影芙蓉大道，以及兴建中的东海岸铁路及有望重启的隆新高铁，后者的公交可以带动工业发展，而提出大马宏愿谷2.0计划的森州政府，已于汝来圈定一片1000英亩土地，作为高科技工业用途，本地社团也积极招徕外国企业，特别是中企，落户森美兰。

“国际贸易及工业部承诺，该部对外招商时，都会把大马宏愿谷纳入招商宣传配套内，让更多外资可评估及选择更适合的投资地点，因此森美兰将搭上发展列车。

目前森州的工业土地价格并不贵，介于120令吉至150令吉每平方尺，比起数十公里以外的雪隆，有些地区每平方尺高达约350令吉，有更大的优势，料吸引更多投资者购置。”

黄丽萍：入场门槛低 

长线投资可考虑森州

大马房地产发展商会（REHDA）委员兼森州分会主席黄丽萍补充，雪隆的工业地每平方尺超过200令吉，而森州则最高150令吉，投资者不妨考虑森美兰，作为长线投资入场的门槛较低。

“对厂商而言，营运成本越低越好，特别是制造业，业者们需要更完善的交通枢纽，把生产出来的商品一一运送到港口或批发商手中，森州在这方面拥有非常大的优势。”

莱坊看好吉打

莱坊则特别看好吉打州的工业前景。

沈颂能预测，吉打将是雪、槟和柔州以外，工业发展最值得期待的州属。

他说，吉打州2017及18年分别吸引了25.4亿令吉和23.9亿令吉，皆进行41个项目。

吉打创造出如此的投资佳绩，关键催化剂是马泰边境经济特区（SBEZ），预计该计划将把马泰边境的黑木山移民、关税及检疫中心（ICQS），变成国际贸易的门户。

此外，当局也计划把坐落在吉打北部巴东得腊，占地3515公顷的太子城，打造为一个世界级的商业与制造领域中心，包括设立一个自由贸易区。

联邦政府也通过北部经济走廊执行机构拨款2500万令吉，在吉打开发一个卡车生产基地，计划借此把吉打州打造为物流中心。

●工业产业投资者经验谈

赖来父子有限公司董事经理赖振光

业者自购厂房营运居多

尽管经济前景充满不确定性，但工业产业不受影响，甚至有很多厂家因此扩充业务，对厂房有一定的需求，这就是发展商兴建工业产业的机会。

我的公司在森州文丁八英里工业区购置4英亩土地，再推介16间一层半的半独立厂房，占地平均为80’X 100’尺，售价130万令吉以上，预计明年杪竣工。

大部分厂房都是业者购买，作为本身工业制造与生产用途，部分作为仓库。至于投资方面则较少。

文丁比士毛月便宜一半

尽管我的发展项目坐落于文丁，并非森州首府芙蓉或一些发展较为成熟的区域，但凭着完善的交通规划与基本设施，文丁拥有加芙大道的优势，可衔接士毛月和加影，与布城、蒲种也相距不远。

目前我已售出一半厂房，大部分都是源自雪隆区的厂家，他们原本在斯里肯邦安、加影和士毛月设厂，基于各种理由如较高的营运费、或要缩小规模等，而选择购置厂房及搬迁到来。

比起士毛月工业区的250万令吉，便宜将近一半，也是厂商考虑因素。

只要在策略性地点，拥有完善交通，开辟工业区依然会受到业者和商家的支持；我的工业区正在兴建当中，但我正在计划下一个工业区的发展项目，估计将以5至10英亩打造20至30间的厂房，但一切还在初步计划。