澳洲房价下跌
进场好时刻?

澳洲曾是地产业投资天堂,然而,当地房价自2017年年中开始下跌,至今为止跌幅创下10年前全球金融危机以来之最。选择这时候进场是冒险还是投资良机?无人可以解答。



五十多年拥有好口碑的澳洲房产市近年来让人跌破眼镜,屋价急转直下,物业费高涨导致投资回报率低是主要原因。

澳洲房地产市场在2018年创造了金融危机后的首个“拐点”。地产研究机构CoreLogic数据显示,2018年全澳平均房价下跌近5%;截至2018年底,澳洲最大城市悉尼平均房价较2017年峰值跌超11%,超过30年前衰退期从峰值到谷底的跌幅,预计2020年将持续走低。

为了让澳洲房市保温,澳政府或将调低首付比例,提高房屋需求量。目前,全球的投资者正估计澳洲房价离崩盘还有多远,市场的风险也在估计中。

危机或是转机

对于澳洲房屋经纪来说,房市走低时候正是时候进场,抱持着危机就是转机心态的投资者大有人在,然而,模糊的前景还是让人却步,观望多时却不敢有进一步行动。



据澳洲统计局公布的住房价格数据,在过去一年里,当地的整体房价水平下跌了5.1%,最繁荣的房地产市场悉尼更是跌幅严重,共13.2%,幅度让人吃惊。

澳洲的当地房地产数据分析公司核心逻辑(CoreLogic)所提供的数据显示,该国的房价在过去12个月内下降了7.2%,其中悉尼和墨尔本过去一年分别下降了10.9%和10%。尽管12个月过去了,房产依然由热转冷,预料变动幅度还是会保持在双位数之下。

今年一季度,悉尼和墨尔本地区的跌幅分别在2.5%和2.4%;4月份澳洲的8个州府城市的房价环比下跌0.5%,同比下跌8.4%。房价下跌的趋势还看不到底。

【降低首付款的可行性】 

据澳洲媒体报道,该国总理莫里森在今年5月12日于竞选活动中表示,政府将提供担保,把首次购房者的首付款从购买价格的20%减少到5%,这项举措使得许多人的购房时间至少提前一半,让更多的人能尽早住上自己的房子。

莫里森通过电子邮件发布说,普通家庭可能需要9到10年的时间才能存够房价的20%首付,他希望通过这项举措减少首付款来帮助澳洲人尽早实现购买第一套住房的目标。

有分析人士表示,除了提振房地产市场外,这一举措也是莫里森为了寻求提高他在选举前民意调查中的支持率。

据澳洲媒体报道,澳洲央行及监管机构也正在不断对政策进行调整及观察。

【政策松绑势难扭转】 

追根究底,澳洲金融管理部门审慎监管局(APRA)的收紧信贷的措施是全国房产下跌的重要原因之一,今年的“融资难”可能仍会是澳洲房地产市场改善的最大障碍之一。

当海外买家的减少、贷款利率的提高、房屋供应量的增加,市场对房价继续下跌的担忧等因素,都对房价产生了下行压力。

尽管澳洲监管部门近日宣布了对限制政策进行松绑,但澳洲2019年的房地产市场仍将继续疲软。

专家认为,澳洲房价在经历大幅下跌后往往需要数年才能恢复到周期峰值,澳洲房价在接下来一段时间大概率会继续保持跌势。

牵一发动全身

同时,经济学家也认为,房地产市场持续低迷会对经济造成负面影响,负面效应比金融危机有过之而无不及,因为联邦政府的刺激政策发挥作用的空间不大。

现在,澳洲央行已经连续28个月将基准利率维持在1.5%的低水平,通过降息刺激经济已经没有动静。

房价跌4原因

1.中国买家

澳洲地产市场如今走跌,其中最主要的因素就是中国买家离场或转移视线。

当年,从中国移民到澳洲、留学、投资等群体构成的中国买家推动了前些年澳洲房产市场的繁荣。2013年前后,中国买家大举进入澳洲楼市咂金购屋,很多中国买家都是直接下单,在没有看房的情况下完成交易。

然而好景不常,这种情况在去年底开始有了变化,到澳洲投资房产的中国人明显大减,因为他们开始变得谨慎,一般都会先去澳洲看房,货比三家之后才做决定,成交周期比以往加长。

另外,海外客户的减少也让地产公司不断开发本土市场,增加对澳洲客户的开发。

在中国的大型房屋展里,澳洲的房产中介仍然在努力争夺中国客户。当有顾客表明有意思要买屋后,至少有5家房产中介人员推销了他们的项目,积极度可见一斑。现场询问澳洲房产的人士并不少,但多数表现都比较谨慎。一些客户提出要去澳洲看房以后才会决定,几乎没有现场成交的案例。

2.恶性循环

当澳洲房产由热转冷,就会引起连锁恶行循环。

尽管买家有心,但是看到房价越是下跌,观望心理就越大,迟迟不敢下决定。

他们总是等待所谓的好时机,然而,没有人可以预知未来,就这样一等再等,一心认为会买到更好的房子,价格也更低。

3.政策改变

由于前几年海外热钱大量涌入澳洲房地产市场,使房价急剧攀升。

为了遏制这一现象,澳洲政府推出政策,针对海外购房者,例如政府收取更高额印花税后,当地房市立刻起了变化。

从2017年开始,澳洲房产开始变色,政策的变动是其房价下跌最直接的原因。 当房市大热,政府开始对海外购房群体的严格限制,也抑制了价格的上涨,将热气转冷。

在澳洲,房产主要分为公寓、有地别墅及无地别墅。如今,海外业主要承担的印花税是10%至11%,还要负担每年的养房费用2000至5000澳币左右(约5796令吉至1万4490令吉),若作为投资,除了房产本身增值回报以外,公寓出租投资年回报率6%至8%,出租回报在4%至5%,但业主通常看重土地的增值力度。

然而,澳洲政府针对外国投资者收紧了房贷政策,当地4大银行不再给海外人士发放房贷,还将购置税从原来的5%提高到12%。对于中国买家来说,全款支付无疑明显增加了资金出境和现金方面的压力。

4.供过于求

澳洲房价出现较大降幅,与供过于求有很大关联。

前几年房地产热潮中,大量热钱涌入,市场大热,导致地产商们盖了大量的公寓楼房,市面上充斥着大量新房屋。但澳洲人口不多,内需量少,外需量也消化不来,导致政府很快呈现供大于求的状况,房屋空置率上升。

在墨尔本市区,公寓房空置率超过30%。日换星移,当外来投资者们发现当地房市并没有为他们带来理想的投资回报,就会开始离场。尽管澳洲的公寓房租金逐年上涨,但房屋管理费(物业费)的涨幅已经超过房租,无法带来收入。

BOXHILL 是墨尔本华人聚集区,这几年该地区公寓房房租上涨20%,而房屋管理费涨幅高达45%。投资回报率极不合理,这使得海外投资者望而却步。

结语:卖不出可赚租金

去年年杪,全球多个国家和地区楼市纷纷降温。楼市专家指出,海外的房产面临的不确定性更大,不仅有政治的风险,而且对于一个陌生的市场,不熟悉规则还是轻易不要去碰。

虽然悉尼的房价还有不确定性,部分人士还是决定出手买一套,而且澳洲房产交易的首付只有10%,当业主完成了供养孩子的教育重任后,就算房子不涨价,也卖不出,最后也可以赚租金。

虽然澳洲房价暴跌的预测听起来有些“耸人听闻”,但在前景不明的影响下,当地房地产市场也在丧失吸引力,房价增长势头也会停滞。

整理:李晓婷