柔新捷运若拍板
沿线产业旺!

柔新捷运系统(RTS)9 月30 日能否能拍板,不仅与两地上班族的日常生活息息相关,更是新山及沿线产业的利益相关人士极关心的事。



计划中设为捷运终站的新山武吉查卡,战略地点形成跨境马新两地人潮汇集的枢纽,若捷运成事,区内沿线房地产必然更受惠。

自从欲兴建柔新捷运的消息放出后,新山产业已经有酝酿涨价的势头,上扬只待时机。

业界有信心,捷运可带旺沿线产业价值,包括预估房产价格或可涨20%。一些发展商也会借开通捷运作为卖点,趁势推出全新的楼盘。

让我们回溯不久前的新闻报道,从中寻找蛛丝马迹。

陆兆福(左二)在许文远陪同下视察新加坡兀兰北柔新捷运系统终站展示计划发展图测。

马新协商检讨兴建成本



根据早前报道,柔新捷运系统计划曾五度展延。

最新一次是希盟政府于今年3月向新加坡提出展延计划,获新加坡政府的同意展延至今年9月30日,若逾期没继续,将被视为终止计划,我国必须履行双边协议,赔偿新加坡所造成损失。

接着今年5月,交通部长陆兆福前往新加坡会港务集团大厦,与新加坡基础建设统筹部长兼交通部长许文远会面,代表两国签署柔新捷运系统计划的附加协议,以便探讨私营化。

陆兆福当时说,大马政府正寻求通过私营化来兴建RTS ,因为成本效益相信会更大。

“为期6个月的缓冲期,政府会用更多的时间来检讨柔新捷运的兴建成本。”

接着在5月30日,首相敦马哈迪医生说,政府需要6个月时间研究RTS计划,以鉴定计划是否惠及我国。 事关前朝政府签署了一些计划的协议,新政府认为这些合约的造价过高,而且有一些滥权元素,因此执政后对是否要取消这些计划考量许久。

“然而,取消这计划需要高额赔偿。”

这些谈话是否对你有所启发呢?

顺应发展趋势,新山市土地价格高涨,后期房产项目多是“向上”发展。

周边房价料起20%

马来西亚房地产中介协会柔佛分会会长刘道森向《南洋商报》指出,不少人关注新山武吉查卡捷运终站附近一带的投资项目,他相信也有发展商准备收购地皮,以及翻新旧宅区的趋势。

近期,我国部长前往新加坡签订附加协议,对他来说,这象征柔新捷运系统计划就快落实,为之前诸多的不确定性注入强心针,料能刺激房地产市场,料能让新山区房市再次腾飞。

刘道森:公交系统发展停滞,将成为城市规划的“致命伤”。

越堤族较爱公寓

在他看来,柔新捷运系统预计在2024年启用,横跨柔佛海峡、衔接新加坡汤申-东海岸地铁线(简称汤东线)、最北端的兀兰北站和新山的武吉查卡站,尤其在新山终站,周边房价凭借发达的交通网优势,房产价格将能提升,比如现有的60万令吉公寓单位,有望上调至80万令吉,涨幅可达20%。

“这是因为公寓单位接受度高,适合越堤族或新加坡购屋者进场。”

他分析,时下年轻人的购屋考量已改变,职场新鲜人不希望被高价的房贷“捆绑”,相比新山市区有地房产价格昂贵,公寓小单位显得较容易打理,而且设有保安系统,更适合每天往来马新两地工作的人。

尽管如此,形成有力的发展势头之前,妥善的城市规划是极重要的步骤。

新山关卡周边的空地用作大型停车场,许多的越堤族清晨时分把轿车停放在这里,越堤到新加坡工作。

妥善城市规划重要

新山及新加坡人口不断增加,交通拥挤及基础建设将使两地经济发展受到局限,解决交通因此是核心问题。

刘道森指出,新山关卡衔接柔佛长堤交通拥堵情况年复一年未获改善,加上城市公共交通系统发展停滞不前,将成为城市规划的“致命伤”。

“每天数十万名大马人越堤到新加坡工作,以及新加坡或其他国家游客从新山关卡入境,兴建柔新捷运不仅能带动两国的经济活动,也能扭转捷运沿线的产业发展。”

此外,他提到,预计柔新捷运发挥与带来人流量的趋势下,会让目前新山武吉查卡周边的废置广场与住宅项目获得重启,但同样需要规划,以应对其他大型购物广场的竞争。

“香港与深圳”模式利新山 

新山与新加坡仅一水之隔,若开启东南亚版的“香港与深圳”发展模式,对新山有以下好处:

1.有望发挥移居的吸引力,为柔州楼市带来蓬勃生机。

2.“寸土寸金”新加坡推出的新房地产项目有限,产业价格“天文数字”;反之新山区新房地产项目更多选择

3.新加坡国际大都会的生活开销高,在三倍的钱币兑换汇率下,新山区更适合两地人民置产与生活。

新山已无便宜地段 

发展商想买来不及

春江水暖鸭先知,柔新捷运日后是否成为事实尚未揭晓,但要在新山市区买到便宜地段已来不及。

马来西亚房地产发展商会(REDHA)柔佛州分会主席拿督张润安认为,柔新捷运系统项目势在必行,完善的交通规模、政策制定必须与强劲的发展势头相映生辉。

他表示,中央及柔州政府肩负重任,通过政策的拉力,市场活跃度及外部帮扶的推力,做相应的融合,积极开拓高效城市规划、管理系统及税务优惠等措施,才能达到优化效果,这是发展的关键因素。

他指出,柔新捷运在新山武吉查卡设终站,周边一带的地段料有一定的吸引力。

“现在发展商已经来不及在新山市区买到便宜的地段,即使有地主愿意卖地,相关地价也会是天价。

张润安:柔州政府应放宽滞销土著单位的政策,避免库存累积。

新山早期缺规划 

公交便利高楼未必抢手

发展商提到,围绕着新山关卡和越堤火车等交通便利为发展主题的高楼项目,未必能卖得满堂红。

这是因为新山市区早期缺乏妥善规划,区内一些广场与住宅项目,曾沦为白象计划。

张润安分析,倘若发展商以高价收购地皮,在土地资源有限的市区中,也只能寻求“向上”发展,以迎合现代人的生活模式。

“假设每平方尺售价约1000至1500令吉,惟贵买贵卖的情况下,一间1000平方尺单位房价可飙涨至150万令吉,而这个房价并非一般在大马工作的受薪族和普通平民所能负担得起的。

应放宽滞销土著单位

“由此可见,就算政府敲定以公交为导向进行城市规划,但这类的房地产项目只能吸引外国人或长期在新加坡工作的大马籍白领阶级人士投资,但这是否会形成昙花一现的产业投资潮流?整体房地产市场仍存有许多未知数。”

因此,他建议,柔州政府现阶段应放宽滞销土著单位的政策,避免土著单位库存数量不断累积,以致发展商的现金流周转出现问题或被套牢,间接影响发展商推出新的房产项目。

他建议政府,审视每个区域的滞销土著单位情况,打造更友善和开明房屋政策。

“双城生活”促进双边经济

全新的新山——新加坡“双城生活”时代驾到!

被誉为翻版“香港与深圳”的柔新关系,数十年来依赖柔佛长堤及越堤火车交通设施,促进双边经济发展。

双城长期唇齿相依

新山作为腹地,更是发展的核心引擎,一旦柔新捷运系统获得落实,将形成互补优势,这列互惠共赢的交通骨干,作为连接新加坡和新山的新通道,有助强化新山的国际竞争力。

资深城市土地兼交通规划师吴木炎指出,每天数十万“越堤大军”从新山驾车、骑摩托车、乘搭巴士或短程火车跨境到新加坡工作和旅游,对于高人流量密集度及生活步调紧凑的城市,双城长期处于唇齿相依的特殊情结,而跨境的公交系统更是维系两国城市的经济基础系统,城市规划与管理是不可避免的问题,必须有效利用交通布局和空间拓展的模式。

他表示,柔佛长堤交通拥堵,新山关卡也达到饱和点,须推向另一个层次的城市发展。

吴木炎:,废置广场若不翻身,整体格局将无法迎合。

新山东西区发展迥异 

武吉查卡设站可连贯

吴木炎表示,新山市区传统上以铁路“分割”东区及西区,东区属于新山关卡一带,而西区则是沿海的旧新山区,两个区域的发展大不同。

“东区蓬勃发展,多年来兴建购物广场及高楼大厦数量有增无减,反观西区则是廉价组屋、废置大厦等,缺乏吸引力。两个区域虽然都在新山中心点,但面对发展不平衡的情况,以致命运大不相同。”

西区多大面积空地

他认为,在西区武吉查卡设立柔新捷运站,其策略性地点绝对是一项突破,扮演着连贯两个区发展的角色,而且西区有不少面积大的空地,可发展综合性的产业发展项目,相互发挥社会经济基础。

“新山市区如今土地有限,一些基建需重建转型,废置的广场必须复新,才能跟上主流。”

现今的生活消费模式不一样,废置的广场若不翻身,整体格局将无法迎合,同时现有道路已无法负荷庞大的车流量,导致市区堵车情况久未获改善,为此,政府更需要尽早拟定特别地区策划蓝图(RKK),全面的蓝图让各地方政府有一个综合性的协调,以免发展导向只是纸上谈兵,实际上变得毫无意义。

新山区仍有许多绿地,待配合城市发展而壮丽起来。

投资者可参考蓝图注资

他以雪隆八打灵再也13区为最佳例子,不仅有完整和明确的规划系统,宏观且具体,在土地运用,还有建筑物比例、密度、高楼,所有一切资料都能在蓝图的指引下找到。

他强调,特别地区规划蓝图犹如行动蓝图的作用,地方与州政府都必须以此蓝图为发展基准,届时不会有地方性的区分闹分歧,最重要的是,投资者可参考蓝图,自行分析发展规划,而不是随意把钱投入没有发展方向的城市规划,当作赌注。

他向记者透露,新加坡投资者购买力强,也对大马的投资气氛有信心,可是早年新山内陆区因缺乏完善的城市规划,导致投资失误,新加坡投资者置产“烧到手”以致不少投资者都抱着观望的态度看待新山区发展,而柔新捷运(公交系统)所衍生的发展导向将成为新指标。

捷运站到建筑无缝连接 

打造国际大都会不是梦

吴木炎认为,柔新捷运衍生城市发展规划不能以单独社区发展来看,而是分为公交导向、公交毗邻发展导向及公交延伸发展导向,只要能做到从捷运站到建筑物无缝连接,类似新加坡的模式,新山打造成为国际大都会不再是梦。

他坦言,以公交发展为主导注重的是衔接,以与毗邻的项目形成社区网络,而不是被捷运所支配,没有妥善处理公共空间规划,导致泊车位不足,商圈生意受到影响造成反效果,产业自然也不会升值。

柔新捷运周边一公里范围内,列为公交导向,高密度住宅区、商务及零售业等元素集一身的综合发展项目,产业必须向上发展(公寓类型),形成社区,把居住、工作及购物的人潮集中在一起,尽量依靠柔新捷运跨境到新加坡,减少车次。

“公交导向产业价格高,可兴建高档住宅单位,非常适合投资,可瞄准出租单位给外国专才的市场。”

应做好人行道衔接工程

柔新捷运1至3公里范围,列为公交毗邻发展导向。

这一区的发展与公交导向属不同层次的居住环境,可兴建有地房产及公寓单位,住户可选择骑脚踏车前往武吉查卡终站,乘搭柔新捷运越堤到新加坡工作。

而柔新捷运3至5公里范围,则规划为公交延伸发展导向,从武吉查卡往一路向北方向到中环公路,产业项目售价比公交导向及公交毗邻发展导向便宜,但社区提供穿梭巴士(Shuttle Bus)往返社区及柔新捷运。

他认为,公交发展导向应尽量做到步行短短一段路、骑脚踏车或乘搭短程穿梭巴士就可以抵达柔新捷运,整个过程不需开车,做好人行道等衔接工程,只要搭客从捷运站下来,四面八方连接就能聚集人流。

“新加坡的行人道和天桥等,都连接到捷运和轻快铁站,非常方便,值得参考。”

不过,他也强调,要呈献大马本土化的发展规格是可贵的,但新山必须蜕变成为国际大都会,来迎合人口的迁徙,同时也要强化城市的发展格局及野心,摆脱“本土化”的思维设计,否则自己把门(发展)堵死。

公交发展导向的项目连贯起来,形成一个城市腹地,有助刺激周围地区“重生”。

报道 :苏韵鸰