带旺沿线地区房产
西海岸大道吸引投资

贯穿雪兰莪和霹雳滨海地区,全长233公里的西海岸大道,预计将在2022年全面竣工,势将带旺沿线的房地产发展和交易。



根据澳洲房产集团永利行(Raine & Horne)大马分公司Raine & Horne International Zaki +Partners公司指出,自政府于2015年宣布西海岸大道复工以来,该项目沿线地区的房宅市场,无论是供应或需求,都出现积极的发展。

事实上,过去3年来,有关地区的房产交易持续处于扬升趋势;在雪兰莪和霹雳有潜能受西海岸大道带动的县属,房产价格都同时呈现上扬走势。

190630h020a_noresize

今年5月31日,霹雳安顺至半港的路段通车,成为西海岸大道首个开放的路段。

该大道在霹雳州的另两个衔接点,即第9及第10个衔接点,即实兆远力侨及木威,则预计将于今年8月通车。



Raine & Horne International Zaki +Partners指出,西海岸大道的通车,意味着霹雳房产市场将会加速发展,尤其是霹雳北部、西北及西部地区,即玲珑、太平及邦咯岛周遭地区,将因为交通更为四通八达,房产发展无往不利。

该公司于本月初发布的一项研究报告中说,一旦西海岸大道于2022年全面竣工(比原订明年4月延迟完成),预计将带旺沿线地区的房产市场,因此将继续在可预见的未来,吸引更多投资者进驻。

西海岸大道分成12个衔接段落,其中7段位于雪州范围,另5段则在霹雳州,其中的139.2公里长的路段坐落在霹雳州,其余93.8公里位于雪州。

该大道是从雪州西南侧的万津开始,一路北上到上霹雳的太平;沿线经过的主要城镇包括雪州巴生、瓜拉雪兰莪、安顺、邦咯岛和太平。

该大道的落成,意味着以旅游业著称的瓜雪、安顺、邦咯岛及太平,将吸引更多游客到访,并带动更多的下游经济活动。

此外,霹雳州滨海的主要工业区如甘文丁、红土坎等也将通过该大道,与巴生港口进行更好的衔接,推动更多的物流与运输活动。

再加上,西海岸大道与沿线地区周边的其他大道,如南北大道、南巴生谷大道、北巴生谷大道、吉隆坡-瓜拉雪兰莪连贯大道(LATAR)及莎阿南大道等互相衔接,这意味着,周遭地区房产发展和价格也进一步获得提振。

西海岸大道233公里路段当中,雪州占93.8公里,霹雳州139.2公里;整条大道拥有20个收费站(9个在雪州,11个在霹雳),以及21个交通枢纽(10个在雪州,11个在霹雳),将衔接多条大道,包括南北大道、南巴生谷大道、新巴生谷大道、新巴生北峡道、瓜拉雪兰莪大道及莎阿南大道等。

工程部副部长安努亚达希早前就指出,西海岸大道将为海岸线邻近一带的经贸活动带来很大帮助。

这是因为,除了为驾驶人士提供新的替代路线选择,该大道也可让驾驶者在行驶路程方面至少可以节省11分钟,可在佳节期间纾缓北上交通。

这无疑将鼓励许多须途经雪州、霹雳滨海地区的驾驶人士,选择使用大道,间接带动沿线的经济活动,包括房产市场。

激活城镇发展 房市水涨船高

城市策划专家吴木炎接受《南洋商报》电访时指出,西海岸大道沿线的几个城镇,包括瓜雪、安顺、曼绒(包括实兆远和邦咯岛)、太平等向来是以旅游业闻名,但过去主要大道没有途经有关城镇,必须从南北大道绕道进入,交通并不十分方便,因此,这些城镇的发展受到局限,房地产市场也相对不热络。

他说,然而,随着西海岸大道即将全线通车,将激活这些城镇发展,由旅游业带动当地经济与就业机会,一旦当地市场活络起来,房产市场自然会水涨船高。

吴木炎:新经济走廊

他十分看好今后10年西海岸大道沿线城镇的房产市场,并形容整体西海岸大道沿线地区俨如一个新的经济走廊,今后的发展肯定会远胜霹雳和雪州内陆城镇。

他举例,雪州北部内陆的乌鲁雪兰莪房产市场,过去20年来房产滞销的情况仍未改善,因当地发展停滞不前,过剩的房产仍乏人问津,无法获得市场逐步吸纳和消化。

阿斯塔卡州议员张宇晨预测,未来一两年内,实兆远的房地产将起飞,因为怡保市区发展处于饱和,正向外推移至靠近实兆远的中霹雳伊斯干达大学城,在地理人和优势下,前景良好。

他早前接受本报访问时指出,霹雳州政府已宣布邦咯岛列为免税岛,州政府将加强硬体建设策划等,如提升码头设备、设立海关、免税商品等,以进一步推动当地旅游业,当旅游业蓬勃发展,就会促进地方经济活动,紧接就是房地产发展。

雪霹有地房产抢手

据Raine & Horne International Zaki +Partners指出,在雪州,过去3年交易最多的3类房产,分别是两层至三层楼排屋、共管公寓及单层排屋,而且这股趋势自2016年以来不曾改变。

在霹雳,3种最抢手的房产都是有地房产,例如单层排屋、双层排屋及廉价屋。

这些需求都获得市场上有更多这类型房产正在施工所支撑。

截至2018年,雪州和霹雳的整体房产需求分别增长约6%(8万零39单位)及5%(2万2353单位),之前在2016年,雪霹两州的房产需求量分别是145万5261单位及45万6698单位。

瓜雪产业涨幅最大

Raine & Horne International Zaki +Partners指出,除了曼绒,西海岸大道沿线的霹雳和雪州县属或地区,过去3年产业价格明显上涨,这可从每平方尺平均价格普遍扬升看出一斑。

其中,瓜拉雪兰莪的涨幅最大,2018年对比2016年的每平方尺平均价格,上涨了73令吉或20.86%,从2016年的每平方尺平均350令吉,扬升至423令吉。

巴生居次,升幅达71令吉或16.06%,从平均每平方尺442令吉,扬升至513令吉。

接下来同样是雪州的瓜拉冷岳,增幅为28令吉或7.07%,从2016年的平均每平方尺396令吉,于去年来到424令吉。

霹雳州以中霹雳的升幅最大,达18令吉或8.53%,从211令吉扬升至229令吉。

江沙升幅5令吉或2.81%,从平均每平方尺178令吉来到183令吉。

实兆远、邦咯岛和爱大华所属的曼绒却不升反跌,从2016年的平均每平方尺286令吉,于去年下跌到261令吉,跌幅达25令吉或8.74%。

Raine & Horne International Zaki +Partners没有解释上述各地房产价格起落的原因。

霹房产每平方尺平均价240

整体而言,霹雳州房产每平方尺价格截至去年只有240令吉,还不到雪州567令吉的一半。

霹州平均每平方尺价位最高的曼绒县,其截至去年的261令吉平均价位,几乎比雪州最高的巴生(513令吉)少了将近一倍。

当然,由于霹州经济整体发展远远不如雪州,即使是霹州平均每平方尺价位最高的曼绒,连雪州平均每平方尺价位最低的瓜雪县(423令吉)也远远不如。

而且,雪州平均价位都是每平方尺400令吉以上,而霹州都远远不到300令吉关口。

吴木炎:前景视宏观因素

城市策划专家吴木炎指出,数据是一回事,整体而言,房产市场的未来前景和发展潜能,还端看宏观因素,例如整个地区的经济前景而定。

他说,就以雪州的西海岸沿线城镇而言,巴生房产市场目前的发展,以及未来的增长空间,肯定比瓜雪和瓜冷来得好。

“这是因为巴生目前的产业发展项目,规模一般远比瓜雪和瓜冷主要城镇万津大型。就以西海岸大道途经的巴生武吉拉惹城镇为例,这个由大集团森那美发展的城镇,无论是坐落的地点、发展策略、交通便利以至整体规划,都远胜瓜雪和瓜冷任何地区。

“除了西海岸大道,武吉拉惹城镇也毗邻另一条主要大道即北巴生谷大道,并可衔接邻近的其他大道和公路,如通往巴生港口的新巴生北峡道,另一大型发展项目实达阿南也非常邻近,这样的发展条件非常优厚。”

吴木炎进一步解释,瓜雪的房产价格远低于巴生,所以在较低的比较基础下,只要稍微有增长,瓜雪平均每平方尺价位的增幅按百分比计算,就会远比巴生大。