发展商销售手法
有什么陷阱风险?/张仰荣博士

自从2008年全球金融危机以来,大马发展商推出了许多销售产业的方法。这些销售手法笼统的说有3种:

第一:发展商承担利息计划(DIBS)、第二:零头期款买屋,以及第三:产业众筹平台。



这些销售手法是如何操作的呢?对购屋者有什么陷阱或风险?

这一期,我们来看看大马发展商过去10年的销售手法,到底对市场造成来了什么影响?

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1. 发展商承担利息计划

2012年,由于大马也在2008年全球金融危机中受到冲击,产业市场停滞,发展商无法卖出所兴建的房子,所以推介了发展商承担利息计划。

■ 炒作手法:



首先,购屋者向发展商购买房子。签署买卖合约的时候,购屋者要支付10%订金。

从签署了买卖合约并支付了10%订金后,整个建筑期间,购屋者都不需要支付一分一毫,因为发展商会承担整个建筑期间的所有利息。其余90%款项是等到交屋的时候才支付。

这样的方式,发展商减轻了购屋者的财务责任。

而且因为购屋只需要10%订金,购屋者就可以进一步在房市内炒作。

■ DIBS的结果:

由于DIBS,购屋者炒作猖獗,导致2008到2015年的7年间,国内主要城市的产业价格大涨到超过许多大马家庭可以负担的水平。

DIBS也成为了2016/2017年大马产业崩盘,和2019/2020大马经济衰退的主因。

由于DIBS对于市场造成的伤害,政府已经禁止了DIBS。

喜莱苑可负担房屋计划下,推出296间联栋住宅,每个单位有三房二卫。

2. 零头期款买屋

政府禁止发展商的DIBS后,发展商为了要卖掉手上日益积累的存货,又有新招,就是推介了“零头期款”购屋配套。

■ 炒作手法:

购屋者出席了由“产业大师”举办的“产业讲座”后,知道了自己可以在城内的特定地点,不用头期款就买到房子,而该些产业是大师所筛选的项目。

然后购屋者就自己寻找想要买的产业,并与发展商洽商详情和购买条件。

双方洽商的条件,比如一项产业原本售价为50万令吉,但为了要让购屋者不用出头期款,发展商就会把买卖合约的价格提高到80万令吉,比原价高出了60%。

然后发展商就会安排购屋者与发展商关系较好的银行申请房贷。

购屋者申请房贷的额度是,产业买卖合约价格,也就是80万令吉的80%。

最后购屋者就会获得64万令吉的房屋贷款(80% x 80万令吉),用来买到自己选的产业。

获得64万令吉的房屋贷款后,购屋者可以支付50万令吉给发展商,而同时自己也可以拿到可使用的14万令吉现金。

完成了这样经过精心安排的买卖后,皆大欢喜,因为购屋者买到房子,发展商也能够卖出存货,而关系好的银行也借出了64万令吉。

假设产业市场一直保持看涨,购屋者可以一直开心,比如在买了产业1年后,产业价值上涨了,就可以80万令吉转手。

若以80万令吉转手,还清银行64万令吉的贷款,口袋里就会剩下16万令吉,属于自己的盈利。这样这个购屋者就获得了很好的回酬,零成本,就赚到了16万令吉。

■ 零头期款的结果:

只要产业市场一直看涨,且产业价格持续上涨,零头期购屋将有利于购屋者。但是若产业市场崩溃和产业价格开始下跌,会发生什么事呢?购屋者会怎样?

下一期我会继续探讨这些课题,并研究发展商的第三个招数:产业众筹平台。

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