逆迎电商挑战
购物广场人潮回流

 

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根据日前出炉的2018年国家产业资讯中心(NAPIC)报告,我国购物广场租用率从2015年至2018年连续4年出现跌幅,尽管跌幅不高,但却反映购物广场单位的发展趋势。

令人纳闷的是,尽管连续4年下滑,然而2013年至2018年过去6年,发展商打造出来的购物广场面积却逐年增加,丝毫没因租用率下滑而减低。这究竟是怎么一回事?购物广场的前景如何?

数据出炉后不久,大马购物中心协会主席丹斯里张昌国今年5 月指出,尽管面对电子商务的挑战,由于购物中心如今普遍提供社交场所、良好购物体验、设施齐全、吃喝玩乐一应俱全,迎合新世代的共享办公方式和休闲需要,目前已出现民众回到购物中心消费的趋势。

入驻客户也有改变趋势,许多高科技公司、游戏中心、超现实体验中心、健身中心、共享办公室等,纷纷入驻商场。

这正面的讯息,不啻是凉风中的一丝温暖。



根据2013年至2018年的购物广场租用率来看,过去4年来购物广场的租用率有下滑的迹象,其中2018年更跌至79.3%,堪称过去那么多年来最低的一次(图表1)。

连续4年的跌幅似乎也和我国的经济转型及民众的网络消费模式有关。当一切进入线上交易时,购物广场的租用面积面临不小的挑战。

根据NAPIC的报告,2018年的购物广场整体租用率表现缓慢,即从2017年的81.3%,下滑至79.3%。

尽管我国的购物广场租用率连续4年出现下滑,不过,普遍仍停留在蛮高的比率。

以我国各区域的表现来看,各州都有超过80%的租用率,除了柔佛(71.7%)、槟城(73.1%)、森美兰(70.7%)、马六甲(70.2%)、吉打(79.1%)、彭亨(67%),以及登嘉楼(72.8%)。

购物商场各师各法吸引客流。

雪隆柔面积量最高

2018年第4季度的购物广场共有1596万5630平方公尺,而还尚可租用的面积则达330万3640平方公尺,其中雪兰莪、吉隆坡和柔佛的面积量最高,至于可租用率方面,前三甲则依序为柔佛、雪兰莪及吉隆坡。(见图表2)

根据2018年马来西亚购物广场行业调查显示,目前全国有约671间购物中心。据了解,中马地区拥有最多购物广场,占总数的263间或39.1%,其次为北马 141间或21%,南马139间或20.7%。 东马则有86间或12.8%,以及东海岸42间或6.3%。 中马地区购物广场的可租用面积占总面积的46.3%,南马购物广场则占19.3%、北马 18.5%、东马10.7%,以及东海岸5%。(见图表3)

国内购物广场的常年平均租用率达92%, 每月平均总租金为每平方尺7.87令吉,广场每月平均开支为每平方尺3.07令吉。

倪川鹏

网购冲击传统消费模式

购物广场面临的窘境其实不仅是我国面对的问题而已,以消费能力高的美国而言,截至2019年2月,一大批品牌宣布关闭全美的店面,直接冲击购物广场数百个店面。据了解,踏入2019年首两个月,美国的零售业就关闭了4309间。

根据美国电视财经频道(CNBN)报道,上述原因不外是线上消费所致。网购消费模式在大城市开始成为主要的消费模式,不外是因为网络的便捷、交通阻塞,以及社会关系结构等因素所致,这样的趋势是令人担忧的,尤其2018年全年才关闭了5524家店面,而全美国合计1200多个购物广场中就有1000间受到网购的影响。

世界不动产联盟马来西亚分会会长倪川鹏认为,看回我国过去6年的购物广场租用率,连续4年的下滑足以对上述的因素做出了呼应。

经济不景气影响

“目前的消费模式来看,大家可能会比较趋向网上购物,尤其是年轻的一代。”

除了网购外,全球经济不景气,以及大环境的不确定因素也大大影响了消费情绪,以致不少零售业开始纷纷关闭。

大马购物中心协会主席丹斯里张昌国在接受本报访问时就指出,经济不景气确实是导致购物广场租用率低的原因之一。

值得一提的是,他也点出了,不少购物广场在同一时间内开业也是另一个原因。

张昌国

续吸引外国零售商 

购物广场前景仍强劲

尽管数据有下滑,但是,我国的零售业真的那么差吗?为何广场的空间连续6年攀升?

张昌国就认为,有关跌幅其实并不大,反之,若以全球格局来看,我国广场的租用率长期增长前景依然强劲,因为我国仍旧吸引外国零售商的兴趣。

他日前也曾在“2019年亚洲购物中心理事会大会”的新闻发布会上说,尽管面对电子商务的挑战,目前已出现民众回到购物中心购物的趋势,因为购物中心普遍提供社交的场所和购物的体验,也成为共享办公室经营者的首选,因各种设施齐全,工作之余吃喝玩乐一应俱全,适合千禧年世代的就业人士。

入驻客户类型改变

他提到,购物中心的入驻客户有改变趋势,许多高科技公司、游戏中心、超现实体验中心、健身中心、共享办公室等,纷纷入驻商场,明显这些新趋势是迎合新世代的办公和休闲的需要,

他在“2019年亚洲购物中心理事会大会”新闻发布会上说,在零售业的全球范围内,我国的长期增长前景依然强劲,并继续吸引外国零售商的兴趣。

他说,大马的商场正出现零售组合的变化,特别是在药品和个人护理及餐饮等零售业,因此,商场运营商和零售商都必须重新考虑零售趋势和模式,使行业朝更高层次发展。

他认为,巴生谷地区的购物中心,需更多时间来填补,以达满意的入驻率。

“新的购物中心若达到50%的入驻率,意味着可以生存,理想的入驻率是80%。”

张昌国以2017年全球零售发展指数(GDRI)为例指出,我国在社群日益富裕国家的排名中就位居第三,仅次于印度和中国。

另外,对倪川鹏而言,上述情况这不意味着购物广场就没有前景,因为这间中还有需要关注的事项,如商场的转型,以及发展商打造的面积是不是也逐年增加。

根据大马的情况所见,我国的购物广场虽然在租用率有下滑迹象,但是,其实整体来说过去6年的广场空间是逐年增加的。

网购消费模式在大城市开始成为主要的消费模式。

降低空置现象带动人潮

广场单位出租充办公室

张昌国说,虽然线上购物冲击着本地的广场业绩,然而不少业者却也在这一窘境中找到生存的方式,甚至越做越出色。

首先,一些业者开始将广场单位出租成办公室。这一做法不仅能降低空置现象,更带动了人潮,直接刺激广场内的零售业绩。

打造共享空间

再来,一些业者也开始将广场空置单位打造成共享空间,让更多年轻的创业者聚集起来,带动人气外,更具活力。

另外,广场业者也敏锐地察觉到如今的消费者需要社交休闲的环境,加上零售业者也随着电子商务转向打造体验店,就此,广场业者在策略部署上也引进更多独一无二的餐饮店,同时更引进高端及科技产品来吸引年轻消费群及白领阶级。

较早前,张昌国也透露,据马来西亚零售集团的数据显示,药品和个人护理以及餐饮零售业在2018年分别增长了10.2%和2.6%。这也意味着,广场可以更多引进上述两种零售领域入驻。

张昌国强调,在局势的演变下,广场业者及零售业必须得更灵活地做出调试,这样才能站稳市场,甚至领先一步。

结合购物、影城、娱乐、休闲于一体的购物商场,可迅速吸引大量人潮。

调整策略顺应时局 

百丽宫成最佳范例

如果说起购物广场的转型,由汇华集团打造的槟城葛尼百丽宫会是成功的范例之一。

集团执行董事许芝敏指出,该广场一开始就选择以高端路线示人,这当中除了避免重复毗邻的合您广场的格局外,也不至于分薄顾客群。更重要的是,这一策略能确保广场永续经营下去。

定位高端路线

她解释,尽管线上购物在我国尚未成风气,但是这是大势所趋,因此唯有将广场定位在高端路线,消费者才会愿意亲自到广场来选购和体验。

“一些数千令吉的产品,消费者还是不太有信心在网上订购的,所以现场体验和验货仍是他们到来的原因。”

“再不然,一些消费者也会亲自来有关店面体验,之后才上官网订购。”

也因如此,百丽宫尽可能引进知名品牌入驻,甚至是市场少见的品牌。

此外,由于敏锐地意识到3C产品是年轻消费者的主要消费品,因此该广场也引进许多的科技品牌。

“我们也因为妈妈们对儿童用品有要求,因此带进适合儿童或育婴的品牌。”

再来,考虑到广场必须得是社交休闲的场所,该广场也大量带来餐饮业入驻,其中不少更是北马第一家的

品牌饮食店,如米其林一星的莆田、很久苡前烧烤店、以及即将开业的海底捞等。

当然,一如张昌国建议的,百丽宫也将部分单位出租成办公室,进而带动人潮。不过,许芝敏坚持,购物广场始终是休闲购物的地方,因此不能将大部分单位出租成办公室。

百丽宫堪称广场转型典范之一。

打造链接走道

“我们目前的办公室单位不足5%,这是我们的坚持。因为广场始终是广场,是休闲娱乐、购物欢聚的地方。”

尤为一提的是,汇华目前打造的槟城国际商业城(PICC)综合项目中也有一购物广场,而许芝敏就透露,集团除了会依据上述的策略作出类似的部署外,更会考虑到人本要求,即在每一住宅、酒店、BPO优化大楼单位之间打造链接走道,以便直接通往广场。

不仅如此,由于考虑到消费者不喜欢往高处进行消费与休闲活动,集团也会将广场的楼层控制在4层左右。“我们甚至也得想到人口需求,以及整个经济层面的考量。”

她表示,由于整体PICC的各单位和各公寓的住户在未来十年达到约5000多人,这些人的衣食住行必须得获得充分的照料,因此广场是必须打造的项目。此外,被誉为城市动脉的PICC也必须得刺激经济,因此兴建广场是必须的。

据了解,备有5星级酒店、BPO优化外包大楼、医疗中心、购物广场的PICC整体将带来至少1万5000个就业机会。

显然的,广场的经营不仅要顺应时局,更要考虑人本需求,并在建筑设计、品牌选择、格局定位、层次路线,乃至在整体经济考量上花上心思。

许芝敏

广场与住宅完美结合

对张昌国而言,购物广场有转型的必要,而对许芝敏来说,广场有存在的价值,那么究竟民众又是如何看待的呢?

FULL HOMES 产业经纪北马区负责人陈晓凤就指出,依据她的观察,越来越多人趋向综合性发展项目,这或许说明了购物广场对购屋者来说扮演着重要的角色。

她说,80后开始的购屋者已经接受了综合性发展项目,主要因为80至90后的购屋者不太喜欢外出,因此综合性计划更容易赢得青睐。

“尤其是在交通拥挤的城市,大家都不喜欢外出,加上停车位难找,所以该区若是有购屋广场很容易成为他们的首选。”

在这行拥有将近6年经验的她点出,一般上综合性项目都能卖得比较好的价格,因此不难明白为何越来越多发展商趋向打造这类项目,一些较有资本的发展商甚至直接在住宅单位旁,打造一个独立却又能链接住宅单位的购物广场,如PICC。

陈晓凤

政府应更注重商业活动

张昌国指出,其实广场业者已经开始顺应局势做出调整,而政府也能扮演自己的角色,协助广场继续经营下去。

“政府必须更加注重商业活动,并且关注如何降低经营成本,毕竟这会降低消费者的成本。”

他说,购物广场的业务重要部分来自旅游业,就此政府有必要更积极地将我国打造成区域内一个主要的旅游景点和购物天堂。

他以2018年的数据显示,超过37%的旅游消费是用在购物上,换言之,若游客入境人数增加,那么肯定会增加购物收入以及我国在住宿,娱乐,食品等的旅游收入。

转型大势所趋

随着经济模式与消费习惯的转变,购物广场的转型不仅是一项选项,更是大势所趋。

若能顺应时局进行调整,有关广场不仅能突破窘境,更能稳站市场一席之位,因此各个等级与路线的广场都应该掌握趋势,并作出最符合本身格局的调适。

更重要的是,政府也必须意识到,广场的生存不仅仅是发展商的存亡问题,更是区域内的就业机会、社区民生,乃至整体经济的问题,因此有必要给予方方面面的支持,甚至在需要的时候给予即时的援助。