（新山20日讯）目前经济放缓，房市走势处于淡静时期，柔佛州尤其是马来西亚依斯干达特区（简称依区）的房产拍卖数量多，其中供过于求的房产特别是公寓和服务式公寓不少面对被拍卖的命运。

本地资深房地产中介林亚历指出，依区的服务式公寓供过于求，导致单位业主面对产业无法出租或出售情况，最终因无法偿还银行贷款，房子被银行拍卖。

林亚历说，不少人在数年前以投机心态购屋，随着陆续有不少公寓计划交屋，有的人拥有2至3间单位，开始感觉到摊还房贷的压力。

“高价公寓的每月房贷供期可达3000至5000令吉以上，只要住用证一发出，买家就必须偿还每月房贷，这还不包括数百令吉的公寓管理费。”

明年或更严重

据他观察，这两三年新山陆续有更多的公寓和服务式公寓都交钥匙，但入住率几乎不超过一或两成，因此他预测市道不好的情况若继续下去，公寓拍卖在明年的情况会更加严重。

“现在上演中美贸易战，全球和大马的经济情况也不是很乐观，预料到今年杪的经济指标仍会向下跌，只要买家在3个月没付公寓的房贷，银行就会按程序申请以拍卖房产。”

林亚历是接受《南洋商报》电访时，如是指出。

租不出 售价低拍卖屋多属本地业主

近年来被银行拍卖的产业数量日益增多，业主多是在本地工作和生活的人士。

林亚历透露，本地人会有买来投资的心态，即使没有自住，也可以出租。

他提到，3、4年前买屋投资时，投资人相信可在屋子建好并转售时，获得数万令吉的利润。

屋主可找银行协商

“但现在情况已经不一样了，很多房子租不出去，也无法高价出售，一名业主若有几间公寓单位要同时供期，试问可以顶多久？这是一种负担，最终面临被迫拍卖房产的情况。”

一般上，若业主接连几个月还不起房贷，银行会先发出欠款通知（default notice），而不会马上拍卖产业。屋主可以找银行协商，比如自己找买家，若是再没有买家，银行将拍卖并收回呆账。

随着中国屋业发展商近年进驻依区开发房地产，吸引不少邻国和中国买家，林亚历相信这些买家有能力摊还房贷，所以大部分看到拍卖的屋子增加，多属本地业主。

他说，极少在新加坡工作的大马人面临产业被拍卖的情况，除非该单位业主失业，或曾遭遇意外无法继续工作。

公寓市场过剩需时消化

依区公寓市场供应过剩，州政府自数年前开始不批准服务式公寓计划，现在的房市选择多，市场也要时间消化库存。

而购买房产需要资金，可以是个人、联名、合伙或是成立公司来购买。

林亚历透露，近年也可看到数人联名投资买房的趋势，当中有不少选择成立有限公司来购置产业，有者还一口气投资两三间。

“一般若是以联名的方式向银行贷款，银行也会审查是配偶或兄弟姐妹联名购买房子。”

反映买家出价能力

林亚历说，拍卖市场能反映买家的出价能力，目前可看出价钱跌得愈低，能让买家动心。

据了解，竞标者往往会等到拍卖单位第3次被拍卖后，才会出手竞标，其中以公寓单位居多。有地房产则是会在第一轮至第三轮拍卖中，被竞标者标下。

“一旦单位面临被拍卖的命运，第一轮拍卖会以估价师所预估的市价为底价，一般会有10%至15%的折扣，每轮标一次，下一轮的竞标低价会再减10%。”

他预测，随着被拍卖房产数量增加，市场上接下来被银行列为黑名单的业主料会越来越多。

他说，银行并非慈善机构，拍卖产业是为原业主解决无法偿还贷款的问题，因此一旦该产业拍卖成功，若间中出现不足以偿还贷款的差价，加上律师费、拍卖师费和仲介师佣金等，都会被算入原业主应支付的费用，银行仍会向原业主和联名借款人追讨上述费用。

“一旦他们无法偿还这笔费用，就会被列入银行的黑名单，接下来要向银行申请贷款就会很麻烦了。”

不鼓励贸然进场

拍卖屋有增无减，国内房市将持续面临挑战，目前房市行情淡市，若欲买来自住，可寻找价廉物美的房产；至于投资高价公寓，则需视个人能力而定，不鼓励贸然进场。

林亚历认为，有地房产价格不会下跌，价钱合理的容易出租，普遍受到欢迎，建议投资者购买有地房产。

他指出，现在有许多发展商在推销新屋方面，有者甚至提供25%至30%购屋优惠，还豁免律师费和印花税等。