旧的未去，新的又来，这就是吉隆坡办公产业市场目前的最佳写照。

由于严重供过于求，吉隆坡办公产业租金率预计将在今年下半年至2021年，持续面对压力。

眼见供应过剩的情况加剧，吉隆坡办公产业的业主们或将寻求其他出路，包括改变有关办公楼的用途，例如改为重做小型办公楼、SOHO办公套房等。

由租客主导的吉隆坡办公室市场，在新的供应持续涌现及市场吸收率低迷下，持续受压。

跨国产业顾问公司莱坊指出，无论是市区或市郊，吉隆坡办公室租金接下来料仍将面对下跌压力。

莱坊大马企业服务执行董事郑扬建说，截至今年3月，吉隆坡现有的办公室供应多达3570万平方尺，而从今年第二季至2021年，预计将有额外1450万平方尺的办公空间投入市场，加剧供应过剩的现象。

“在竞争激烈及有关经济的忧虑日益升级下，吉隆坡市中心的租金料将下滑。”

他以书面回复《南洋商报》询问时说，吉隆坡一些已过时建筑物的业主，或将探讨改变有关建筑物用途，以加强持续性的租金收入及投资回酬。

他指出，至于兴建中的项目，发展商及业主们也正在探讨改变有关建筑物用途的可行性。

“举个例子，本地上市建筑与工程集团克立斯建筑（CRESBLD，8591，主板建筑股）正把一座17层楼高，以公共交通为导向（TOD）的办公空间，改为以小型办公室及SOHO办公套房为主的用途。

“而且，更多的业主也探讨与共享办公室或服务式办公室（serviced office）供应者合作，以吸引新的租户。共享办公室及服务式办公室供应者在租约及租户使用的办公空间方面提供便利。”

料更多中企设新办公室

随着一些中资项目重启，预料将有越来越多的中资企业来马设立新办公室。

郑扬建指出，在东海岸铁路及大马城复工后，中资企业对我国的信心与信任已有所增强，因此莱坊预期，中企在大马将有更多市场活动。

他对《南洋商报》说，在莱坊最近公布的一项调查中，吉隆坡是亚太20座主要城市实际毛租金（每月/每平方米/美元）最低的一个，截至今年首季，每平方米每月租金只有18.1美元（约75.3令吉）。

相对之下，邻国新加坡的每平方米租金高达每月93.5美元（388.96令吉）。

曼谷、雅加达和马尼拉的租金，也远比吉隆坡高。这3座城市的租金，分别是39.2美元（163.07令吉）、29.3美元（121.89令吉）及23.2美元（96.51令吉）。

亚太区办公室租金指数首季跌0.4%

莱坊今年首季的亚太区主要办公室租金指数报告显示，该指数今年首季按季下跌0.4%，至142.6点。

不过，若按年比较，该指数仍增长6.2%。

事实上，该指数过去数个季度已持续下行，而今年首季是延续有关趋势。

该指数去年第三及第四季，分别增长2.2%及1.4%。

该指数所追踪的亚太20座城市中，15座城市的办公室租金料企稳或增加，比上一季的17座会有此趋势的城市，少了2座。

莱坊亚太区研究主任尼可拉斯赫特说：“我们预期，亚太区主要办公室租金指数今年只增长0至3%，比2018年的7.7%增幅，大幅度放缓。”

狮城按年增幅最高

新加坡的主要办公室租金率增势，按年增幅是最高的，即比上一季提高了23.7% ，主要是因为中等面积的办公室单位的供应有限。

相反的，雅加达这方面的跌幅最大，今年首季比去年首季按年下挫16% ，持续它自2014年第四季开始的下滑趋势。

莱坊亚太区研究主任尼可拉斯赫特说： “亚太主要办公室市场以趋软走势展开新一年，主要是因为市场情绪受到本区域多国选举、英国脱欧悬而未解及中美贸易战升温的未知数影响。

这股趋势可能持续整年，最终使租金与去年相比，增幅趋温和。

曼谷首季增长6.1%

曼谷主要办公楼租金今年首季按季增长6.1%，按年则增长11.6%。

这主要归功于市场供需平衡，没有新的办公空间供应，而租户也持续寻求高素质的办公空间。

在马尼拉，办公室租金按季增长3.5%，按年则增长9.5%。

不过，随着25%的现有供应预计将在未来几年在线上招租，预料有关强劲增长将遭遇阻力。

贸易战冲击中国租金

在中国大陆，两大城市上海和北京的办公室租金今年首季分别萎缩2.1%及1.4%，主要受中美贸易战料将拖慢经济增长，导致租户们纷纷展延或搁置重大的租用决策。

此外，上海也持续受到办公室供应过剩的冲击。

在这情况下，业主们为了保住现有租户或拉拢新的租户，只好在租金叫价上采取灵活可商量的策略。

在香港，办公室租金今年首季比去年同期萎缩1.6%，主要是租户分散的趋势持续升温。

基于香港金融中心的最近目前逼近历史最高峰，而空置的新办公空间供应紧缩，大型租户被迫转移到市郊地区如鰂鱼涌，或是重新配置现有的办公空间。

澳洲主要城市看涨

在澳洲，墨尔本办公室市场表现持续亮眼。

办公室空间供应有限，加上共享空间业者在过去12个月内扩大租赁空间，促使墨尔本办公室租金今年首季按季扬升2.8%。

悉尼也同样面对办公空间供应紧缺现象，令当地租金看涨。

悉尼办公室租金今年首季比去年末季上扬1.1%。

澳洲西部主要城市珀斯则没那么幸运。由于市场仍在消化过去几年的庞大供应，珀斯办公室租金今年首季增长持平。

不过，基于在2024年，即未来5年之前，当地预计不会有新的办公空间供应，加上过去几个季度的净吸收率有所改善，珀斯办公室租金有望走出当前的低潮。