瞄准千禧年购物族
新购物中心不断涌现

新落成的购物广场百盛M Square mall。(档案照)

过去多年来,国内购物中心如雨后春笋般四处林立,首都吉隆坡及巴生谷地区更是一间接一间的开。

人人都说巴生谷的购物商场已过剩,但事实是,新的购物广场仍不断涌现,大吉隆坡地区的零售空间仍不断增加,未来几年还会如此。



为何这样?其中一个原因是,零售业者都把目光瞄准千禧年(19至35岁)购物族,因为在这个消费群购买力最强的时期,预计将占届时我国总人口29%(940万人),是商家不愿错过的大市场。

中马是全马最多购物广场的地区,共有多达263座购物广场。

根据马来西亚购物中心协会(PPK Malaysia)去年中至年杪期间,针对其会员展开的一项调查,全国共有约671间购物广场,其中39%就坐落在雪隆地区。

雪隆购物广场占四成

截至去年9月,全国671间购物广场合共提供约1亿6660万平方尺的净可出租空间。它们的净可出租空间,从最小的5万平方尺,至最大为220万平方尺。



此外,根据第一太平戴维斯(Savills)(大马)私人有限公司的最新调查,大吉隆坡地区的零售空间供应去年按年增长3.1%,达到6430万平方尺,其中高达82%分布在市郊。

去年,随着7间新购物广场竣工,大吉隆坡的新增零售空间为200万平方尺。

其中5座新购物广场坐落在市郊,另2间坐落在隆市中心。

这些新落成的购物广场,包括百盛M Square(35万平方尺)、Evo Mall(24万平方尺)、KL Eco City Mall(25万平方尺)、Eko Cheras(60万平方尺)、Kiara 163(30万平方尺)、Shoppe @ Four Season Place(20万平方尺)及GMBB (10万9000平方尺)。

第一太平戴维斯指出,大吉隆坡地区2018至2022年期间,预计每年新增的购物广场常年复合增长率为7.6%。

单是今年,大吉隆坡就将有额外480万平方尺的净可出租空间投入市场,其中大型的项目包括哥打白沙罗的Tropicana Gardens Mall,以及已于今年4月开张,坐落在雪州莎阿南的Central I-City。

预计到了2022年,若现有18座兴建中的购物广场如期落成,大吉隆坡净可出租空间将进一步增至7840万平方尺。

该产业咨询公司指出,所谓的零售空间供应过剩,通常是视地区而定,对相对没那么富有的市郊地区而言,它们并没有受到影响。

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旧广场渐失魅力

纷重估要素留客

未来将有更多购物广场投入市场,促使现有广场业主纷纷重新评估各大可吸引购物者的要素。

这包括地点、交通便利性、购物广场概念、目标客户群、租户组合、停车场空间、保安及整洁等。

第一太平戴维斯指出,The Exchange Mall、白沙罗高原柏威年、Mitsui Shopping Park Lalaport及武吉加里尔柏威年的出现,预计将对那些老旧及营运概念过时的购物广场带来巨大冲击。

事实上,已投入营运的新购物广场,已导致一些旧广场的人流下跌,原因包括广场内的零售商店与产品选择有限,以及某些案例是管理与保养欠佳。

武吉加里尔柏威年等购物广场的出现,预计将对那些老旧及营运概念的购物广场带来巨大冲击。(档案照)

新广场招租缓慢

出租率少于80%

2018年,大吉隆坡零售广场的平均租用率为87.8%,比2017年的87.6%稍有改善,但仍低于2015年的90%水平。

那些著名、坐落在主要地区的广场及大型广场,一般租用率都超过90%,地位可说是屹立不倒。

至于那些社区广场及一些新开张的广场,则难以取得高租用率,主因是零售商有许多广场可选择。

随着零售空间供应大增,零售商们在开设新分店时,正借此机会慎选适当的地点和时机,不愿贸然行事。

这导致大部分2017年过后开张的新广场,在吸引租户方面的进展缓慢,广场平均租用率少于80%。

坐落人口稠密社区

中小广场保租用率

那些营业超过20年的小型及中型社区广场,却一直保持逾85%的租用率,这全赖于它们都坐落在人口稠密的地区。

这类广场信手拈来就包括安邦Point、蕉赖利双广场、孟沙购物中心、蒲种IOI广场、梳邦百利、Amcorp Mall及 Alam Sentral广场。

至于那些外观陈旧的零售商场,则加紧进行翻新工作及重新定位,以迎合不断改变的客户消费习惯及零售商的要求。

Eko Cheras购物广场。(档案照)

首要零售商场指数

去年企稳227点

2018年,首要零售商场指数保持不变,继续企于227点。

坐落在吉隆坡市中心的广场,如吉隆坡城中城阳光购物广场及吉隆坡柏威年,据悉每个月每平方尺租金分别高达220及110令吉。

在隆中心以外地区,吉隆坡谷中城每月每平方尺租金达80令吉,万达广场及双威金字塔广场则为平均每平方尺55令吉。

基于零售空间供应量庞大,坐落在非主要地点的新购物广场提供租金折扣,导致租金增长受限。

据悉,一些购物广场为拉拢著名零售业者入驻,经常给予现金回扣。

尽管零售领域竞争激烈,但所有主要零售商场的租金预计将保持稳定水平。

结语:

实体店应与电商结合提供消费群种种便利零售业已不再是传统实体商店,硬碰电子商务这么简单。

事实上,如今的大势所趋是两者相互结合,为千禧年消费群提供实体商店购物体验的同时,也为他们提供线上购物的种种便利。

购物广场仰赖大型及知名品牌来吸引购物者的日子已经一去不复返。

大吉隆坡涌现更多零售商场,预料将进一步分散消费群,毕竟大家提供的商品与服务大同小异。这意味着,零售租户将继续在充满挑战的环境中营运。