物管素质勿因小失大/张惟越

居民业主聘请管理企业来管理自家公寓,原本就是为了打造优良的居住环境,保障自家的物业价值,而如今钱花了,请来的却是一本难念的经……

随着2013年分层管理法令正式在国会两院通过后,大马物业管理进入了另一个里程碑,但在这个过程中却埋下了隐患。



何以会埋下隐患?

那是因为我们的物管领域尚未做好准备,迎接这个变化。

若以截至去年1月的数据为参考,单单在我国半岛就有1万9923栋共管住宅,这些住宅都需要聘请物管企业。

如果假设每栋大楼的顾问费8000令吉,1万9923栋大楼等于1亿5938万4000令吉!而每月高达1亿5000万令吉的庞大商机,吸引了大量商业需求,强劲的需求导致供不应求,所以最终“滥竽充数”。

虽然大马估值师、估价师、房地产代理及物业管理局(BOVAEP)已推出大马物业管理标准,但就是防不住一部分的害群之马,因为这些物管企业唯利是图。



害群之马唯利是图

加上执法单位监管不严,那么到底有多少家物管企业能安分守己也都是未知数。

物管领域在新法令推动下蓬勃发展,物管业者更是供不应求,因无法舍弃利益导致很多物管企业都会抱着“有人就好,先顶着用”的心态,还没有时间好好培训就送上岗位。

这就是为何市场对物管企业口碑不佳,那是因为太多层出不穷的例子,物管业者专业不足,就更加不用指望有素质的服务。

除了因为供不应求造成物管企业滥竽充数,业主本身也要负起责任,切莫为了省小利而失“群益”,典当了自身的权益以后,什么也得不到,唯一有的就是麻烦不断的物管过程。

1)贪便宜雇主

低廉价格只能换劣质服务

民居项目的物业管理是非营利经营,节省自然而然成了主要管理方针,一味的要求低价收费,加上物管企业红海竞争,低利润的运作导致物管企业只能雇用廉价劳工,薪资无法吸引人才,服务品质根本就上不去。

俗语说得好:“如果你只肯付花生,那你就只拿得到一堆猴子(you pay peanut,you get monkey)”。

低廉价格只能换来劣质的服务,这是无可否认的事实。而缺乏利润的物管企业,也没有能力为员工提供培训,就直接让他们上前线“打仗”,不了解物管流程,更不懂物管法令,又如何能胜任这份工作呢?



2)物管企业“出租”执照

来历不明物管如不定时炸弹

物管人素质上不去的另一原因,在于有些物业经理把辛苦得来的执照,出租给第三者抽成,这些租牌公司根本没有经过BOVAEP 的审核,没有实在的营运经验,更没有提供员工培训,最重要的就是执照不是自家的,根本就无需为专业负责。

出事了,再向另一个持牌人租就是了。

委任了这样来历不明的物管企业,等同把生命和身家财产都托付给不定时的炸弹,业主们是否能睡得安稳呢?

业主委任物业经理就是希望把管理住宅大楼的日常维修保养工作,还有自己的生命安全,及身家财产都交给他,自然马虎不得。

居民委员得谨慎筛选物管企业才能保障自己。只有确认、再确认、三确认才能减低不必要的麻烦。

3)“台底”交易文化

只为自己口袋打算盘

困扰着物管领域发展的恶劣文化,也就是这要不得的台底交易。居民委员是民选代表,也是这个“家”选出来的“大家长”,肩负着每家每户的安全利益。

居民委员是份责任重,却无利润的回馈服务,而不明事理的居民,通常会无理向委员施压,让心智不强的委员身心劳累时,不小心偏离初心,从无条件的回馈服务,发展成台底交易文化,为自己口袋打算盘。

比如通过回佣、抽成或是委任自家企业进入楼宇服务。如果实实在在的做事还好,但通过“走后门”的服务供应商通常都抱着得过且过的处事方式,而管理处却只能哑巴吃黄连。  

4)合理价格

合理报酬栽培优质物管

物管人的工作强度、背负的责任及对专业知识的要求,都比其他服务业高出一大截。物管人背负的责任有物业财产责任、对居民的社会责任,及对业主的安全责任,绝对不能行差踏错,否则影响的绝对是群众利益。

一段时间后,本来光鲜亮丽的住宅大楼,就渐渐变成混乱不堪的大杂院,外观就好像贫民窟般残旧、凌乱、损坏等。

看着自己辛辛苦苦养的房子却不断贬值,还得为各种保养不当的机器设备另掏腰包,而升降梯的维修费并不是小数目,缺乏保养的房子,只会让业主赔了夫人又折兵。

奉劝大家千万别因为不了解而赔上更多。

物管企业需要赚取合理的报酬,才有能力栽培新人,进行教育培训,只有不断成长的物管企业才能保障业主的家,如何筛选优质的物管企业,将是居民委员必修的一门学问。