地产

巴生谷发展饱和聚焦外围
租赁地契房产兴起

2019年06月02日

我国大部分土地及房产状况是以永久地契（Freehold）为主，惟近20年雪兰莪及吉隆坡因发展饱和及人口迁移趋密集，发展商把目光转到雪隆外围或距离吉隆坡1小时车程范围内的地区，催生许多以租赁地契（Leasehold）为主的新房产发展计划。



除了雪隆，全国各地也有越来越多的新房产项目，也是以租赁地契居多。

据业界人士透露，租赁地契房产日益盛行，可归纳2大原因。

第一，有关城市外围地区的地段，原本就是租赁地契土地。

第二，全国各地土地有限下，各州政府一般都已不再批准永久地契土地供发展，而是租赁地契土地。

另一方面，现今的购屋者尤其是年轻人对租赁地契房产的心态，也已与20至30年前的大不相同。



年轻人考量地点价格 

以往国人对租赁地契产业皆抱持抗拒心态，惟随着发展密集、政策的改变，以及国人对置业价值观的转变，现今年轻人似乎对租赁地契并不排斥，甚至会特别选择这类房产。

年轻人购屋，首要考量还是产业地点及价格是否可负担，并不强求永久地契的房产。

对年轻人而言，拥有房产不仅是标榜“成功”，除了是抵御通货膨胀的最佳选择以外，也是人生步伐中“买房结婚”的重要一环。

永久与99年地契差别仅1% 

根据年度购买表（Year Purchase Table）的审计显示，以获利或回酬角度而言，永久地契及99年租赁地契两者的差距其实不大，只有区区的1%差别。

这意味着，拥有完整99年租赁地契的房产，与永久地契拥有同样价值。

值得一提是，当99年租赁地契仅剩30年期限，将冲击有关房产的20%价值，若降至10年期限，房产价值将锐减55%；稍后每年房产价值将大幅度下降，甚至出现贬值情况，一直到地契期限届满。

地契期满可申请延长 

1965年国家土地法典中，土地保有权可分为两大类别，即永久地契和租赁地契。

永久地契，顾名思义是永久持有土地，除非政府以1960年土地征用法令来征用土地，否则房产的业主可在离世后，把房产转让给孩子或指定的人，日后孩子可再转让给孙子。

租赁地契基本上土地属州政府拥有，但国家土地法典第76（a）项条文准许那些获得租赁地契的个人，可以占用不超过99年的任何期限（沙巴和砂拉越有一些地契允许租赁999年期限），一旦租赁期限届满，土地必须归还州政府，惟法律允许有关人士延长土地租赁的条文，只要向当局提出申请及批准，再缴付一笔费用（根据房产的市价而定）即可。

永久地契房产
交易门槛较高 

永久地契的房产有价值，促成房产价格和交易门槛较高，对想要尽快售完单位回笼款项的发展商而言不是好事，加上政府的政策转变，促成发展商推出租赁地契的房产。

地点较好的产业“旺区”如蕉赖、莎阿南、蒲种、斯里肯邦安、安邦等的新兴租赁地契的发展项目，楼盘甫开就卖的满堂红，发展商的市场营销因素固然不能忽略，从中可看到年轻人对置业的态度，只要地点适合，设备完善，并不强求地契的状态是否永久性。

永久地契稀缺昂贵 

老城区周边高楼纷冒起

租赁地契看似处于劣势，但并非年轻人进入房产市场的首要考虑因素。

现今社会，永久地契的新房产项目只会越来越少，发展商推出的发展项目趋向租赁地契；反观永久地契的地区则是上个世纪以前所批准的发展项目，大部分已成为老城区。

雪兰莪如蒲种（前身Castlefield Estate）、TTDI、珍珠白沙罗、万达镇（前身是Effingham Estate）、八打灵SS地区、实达生态城市Setia Eco City（前身North Hummock Estate），这些老城区是完善的规划发展，而八打灵再也除了16区、17区和19区以外亦是永久地契。

新兴项目多租赁地契 

永久地契的土地稀缺昂贵，发展商把注意力转移到周边区域，并大事发展高楼式的房屋项目，如哥打白沙罗、Damansara Perdana、Kwasa Land及双威镇等。

值得一提的是，大部分新兴发展项目都是以租赁地契为主，吉隆坡并非没有永久地契的新房产项目，惟可遇不可求，而且价格偏高，不符合年轻人对第一间屋子的定位。

根据调查报告显示，年轻人选择租赁地契房产的原因如下： 

1.永久地契并非首选，可负担价格才是重点；

2.购买租赁地契的房产是暂时性居住，未来他们会升级；

3.年轻人为自己购买，而不是为了下一代购买；

4.租赁地契房产的价格更吸引人，而房产的地点和设备是购屋者的考量。

永久地契和租赁地契的利与弊:

租赁地契 

优点：

●屋价较低，购买的门槛较低

●买者无需承担太高昂的房贷，进而影响个人财务规划

缺点：

●升值空间较低

●房产交易需较长时间

●银行可能会拒绝贷款（若租赁地契剩余的期限太短）

●租赁地契期限到期，需缴付一笔更新费（根据房产的市价而定）。

●期限的最后10年或20年，房产价值可能会贬值。 ‘

永久地契 

优点：

●未来升值空间较高

●较容易融资

●未来转售容易或可转移给下一代

缺点：

●屋价较高

李凯业

李凯业：期满更新地契 

黄金地段费用较高

余李律师楼专业律师兼民主行动党森美兰法律局副主任李凯业表示，根据国家土地法典221条文，凡超过3年的土地租赁都必须在地契上注册，因此持租赁地契的业主，并不会因此而比持永久地契的业主失去更多应有的权益，反之，两者都享有法律赋予的保障。

他说，租赁地契大部分是99年，而我国独立至今62年，除了少数个案以外，一般上并没有业主面对地契届满的问题，但很多业主对届满后重新更新地契，须缴付的费用感疑虑。

“对此，他们不妨以另一个角度来思考，把缴付的费用，当成是更新租赁期限的费用。”

他指出，若更新租赁地契50年限需缴付5万令吉，这意味着，每年的“租地”费为1000令吉，以此类推；如果有关土地处于黄金地段，或发展密集区域，有关费用相对会更高。

看重未来升值空间

“我观察房产市场，发现近年来，年轻人选购房产时，首要考量是地点和未来甚至空间，而房价、屋子款式与公共设备排在第二，凸显年轻人考虑自己的工作地点、出入的交通规划及生活圈子为购买房产的优先考虑条件。”

而且，年轻人一般深信，只要房产的地点好，未来的升值空间可以比较容易出售，至于永久地契或租赁地契，则不在他们首要考量。

选永久或租赁胥视需求

李凯业举出两个永久地契和临时地契的屋子为例：

（一）2008年，沙叻秀一间租赁地契的新建双层排屋售价24万令吉，10年后价格为65万令吉；

（二）2008年，金銮镇永久地契的双层排屋39万令吉，如今攀升至95万令吉。

他说，不谈地点、附近规划等的主观及客观因素，若纯粹以地契类别来看，沙叻秀的排屋并没有因租赁地契而跌价，反而取得近40万令吉的涨幅，而金銮镇永久地契的排屋涨幅更高，为55万令吉。

“因此，永久地契和租赁地契各有千秋，各有利弊，要谈二选一之前，倒不如看自己的荷包更实际。”

租屋不如购租赁地契房产

在巴生谷地区，购买租赁地契的房产原因有三：

1.价格较低，入手门槛较低

2.年轻人为结婚而置业，并没有打算留给孩子、最后是这类房产的租赁期限会随着年份而减少，虽升值空间比永久地契来得慢但能保存价值，为日后出售及升级买产业打下基石。

3.永久地契房产虽一般被视为比租赁地契房产价值高，但我们不能忽略在巴生谷房产价格偏高，年轻人与其终日租屋子变相为屋主还房贷，倒不如趁自己有能力时购买租赁地契的房产，总比每个月缴付2000令吉租金，最终一无所，来的更划算。

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趋势

绿盛世产业园(五) 可持续工业发展的典范

2024年04月19日

绿盛世产业园(五)
绿盛世产业园(五)

The Rubix Space 充满活力的社区环境为企业提供丰富的合作和发展机会。

绿盛世产业园(五)

绿盛世产业园（五）优越的地理位置有助于商家节省物流时间和运输成本。

绿色发展已成为全球的重要趋势，不仅受到国家政府的重视，也受到企业界和社会各界的普遍关注。

作为国内外领先的发展商，绿盛世（ECOWLD，8206，主板产业股）一直积极打造理想的生活方式和环境。通过创新的设计理念，绿盛世不断将更多的“绿色”元素融入到项目中，以兼容可持续发展和生态文明的方式，为创造永续发展的未来做出贡献。

坐落于巴生谷西北部地区的绿盛世产业园（五）（Eco Business Park V），以其完善的设施和资源节约功能，推动和改革巴生谷的商业和工业领域发展。这个新兴的工商业园区将成为企业选择在巴生谷落户的首选地址。

绿盛世产业园(五)

刘添雄（左三）与顾金成主持签约仪式；左起为拿督曾建华与依祖丁；右起为温建怀与赛鲁。

此项目总发展价值高达35亿令吉，是绿盛世规模最大的绿色工商产业园。绿盛世产业园（五）与Eco Grandeur 城镇相辅相成，是绿盛世与雇员公积金局（EPF）合作开发的成果。

凭借出色的连接性，与主要海港的优越联系，绿盛世产业园（五）是通往全球市场的窗口，可通达6亿人口的庞大市场。其与关键商业枢纽和产业的紧密接近，使其成为巴生谷超过500万人口的门户。

绿盛世产业园（五）于2017年推出，囊括五期发展项目-East Gate、West Gate、North Gate、South Gate和Central Gate，覆盖769英亩的绿色工业园区。

绿盛世产业园(五)

绿盛世产业园(五)強调绿色元素，打造真正永续发展的产业园。

吸引逾400企业进驻

绿盛世产业园(五)已吸引了来自不同行业的400多家企业，包括餐饮相关、快速消费品批发和分销、电子商务和物流仓储、家具、电子以及医疗制药等行业。

其中包括更加好集团(Everbest Group)、中国宝钢制罐(Baosteel)、SKB辛建文卷门集团、Neptune Reliance 私人有限公司(物流）、金牌厨柜家具科技股份有限公司(GoldenHome)、Rurutiki 私人有限公司(电子商)、Star Glory Asia私人有限公司等众多知名企业。

绿盛世产业园(五)

绿盛世产业园（五）通过完善设施和资源节约功能，推动商业和工业领域发展。

绿盛世产业园(五)是一个为未来而建的绿色工商产业园，拥有完善的基础设施、环保设施和严密的安全功能，为企业的安心营运和高效优化提供保障。通过创新商务解决方案和可定制厂房的选项，适应不同的营运需求。

除了一站式商务解决方案，还备有专业团队与顾问，确保企业设厂到顺利开展业务。服务包括协助申请必要的公用事业、生产许可证和税收激励以及融资流程。借助与政府和机构的紧密合作，绿盛世随时待命的团队，提供业者专业、快速和无忧的服务。

绿盛世产业园(五)的卓越地理位置，可通过西海岸大道(WCE)抵达距离仅35公里的海港，以及9公里就抵达南北大道-Rawang South115号出口。交通四通八达，方便商家来往槟城、雪隆、芙蓉、马六甲和柔佛等地。

此外，更衔接各主要大道，如吉隆坡-瓜雪大道(LATAR）、南北大道和白沙罗-莎阿南大道(DASH）等，助商家节省物流时间和运输成本。
日前，绿盛世产业园(五)再度获得企业青睐并入驻，11家企业签署土地与工厂买卖协议，包括绿盛世产业园(五) 位于Central Gate   5间厂、3块个别3.23英亩、1英亩及1.97英亩的工业地；North Gate  1间定制厂房 (Built-to-suit)服务以及West Gate  1块占地6英亩的工业地。

企业代表计有金牌厨柜家具科技股份有限公司董事长温建怀与董事顾金成、MBL Asset管理私人有限公司张永松、Vision Alliance Holdings私人有限公司莫礼雍、Solid Horizon私人有限公司杨祖元、Vigor Auto私人有限公司杨础光、SL Furniture Hardware私人有限公司李启昇、Additive Asia私人有限公司张锦芳、Welford Manufacturing (马) 私人有限公司黄论庭及Winnbiz 私人有限公司郑仲发等。

绿盛世产业园(五)

绿盛世产业园（五）地理位置优越，轻易出入多条主要大道，助厂商节省来往州与州之间的物流时间，减少成本开销。

The Rubix Space第二季度推出

在当今日益重视可持续发展的时代，绿色商业空间正逐渐成为商业界的主流选择。即将推出的The Rubix Space作为绿盛世产业园（五）内的一处独特工商业空间，帮助企业拓展多样化的经营模式，凭借其独特的设计理念和创新性质，成为引领未来工商业发展的先锋。

The Rubix Space的总发展价值为6000万令吉，计划于2024年第二季度推出。位于绿盛世产业园（五）的West Gate，提供18个单位，每个单位为80尺 x 80尺，总建筑面积为4700平方尺。

项目预计在2027年第二季度竣工，售价介于334万2000至363万6000令吉之间。

绿盛世产业园(五)

提供更广阔的空间，以满足多样化的工商业需求。

The Rubix Space的主要特点：

●便利的交通和连接性：The Rubix Space位于主要高速公路（如LATAR、DASH 和 WCE)附近，提供便捷的运输和连接服务，使你能够轻松地与客户、供应商和关键合作伙伴沟通和合作。这种便捷的交通和连接性为企业提供更多的商机和发展空间。

●24小时保安监控：全天候的顶尖保安系统及专业保安值班，让业主安心营运。这种安全保障为企业提供安心的工作环境，有助于保护财产和员工安全。

●绿色特色：绿色设备及环保设计元素，节能減碳生态产业园区，为企业提供一个可持续发展的工作环境。

●社区环境：成为The Rubix Space 一部分，你将加入一个充满活力的工商产业园网络，入驻率已达85%，与知名企业共同打造繁荣的商业社区。这产业社区为企业提供合作和发展的机会，有助于拓展业务和建立人脉。

●弹性定制：拥有灵活的布局，可以根据商家的业务需求进行定制，满足商家的个性化需求。无论商家需要更多的办公空间还是更多的仓储空间，都能为你提供最合适的量身定制厂房解决方案。

绿盛世产业园(五)

设有两个专用的卡车装卸区，有助于提高业务的效率，加快货物流通速度。

●2个专用的卡车装卸区，配备3个卷帘门：拥有专门的装卸区，配备多个卷帘门，使你的货物运输更加方便快捷。这些设施有助于提高业务效率，加快货物流通速度。

●8米高的天花板：拥有较高的天花板，提供更大的空间，适用于各种类型的商业活动。这种高度为企业提供更大的灵活性，可以满足各种仓储和办公。

绿盛世产业园(五)

绿盛世通过创新设计理念，将绿色元素融入项目，为可持续发展做贡献。

The Rubix Space是一处集灵活性、安全性、绿色环保和便捷性于一体的混合工商业空间，为企业提供理想的办公室、仓库或展示厅，帮助实现业务目标。

有意成为绿盛世产业园(五)的一份子，请致电 012-388 5572(Reeve)或亲临我们的展销廊以获取更多详情。

East Gate（第一期）和West Gate（第二期）

2017年推出的East Gate已全面竣工，入驻率超过90％；而West Gate于2020年推出，已建竣并悉售罄。

East Gate 和 West Gate 都是围篱保安的产业园，旨在吸引各种规模的企业，从中小型企业到大型企业都能找到适合自己的厂房。

上述项目提供各户型的标准型厂房，包括服务式厂房（Service Factory)、田字型厂房(Cluster Factory)、半独立式厂房和独立式厂房； 而定制化厂房则提供3到20英亩的轻型与中型工业地，满足业者的不同需求。

North Gate（第四期）

North Gate于2020年推出，也已经竣工并且100％售罄。此区域适用于中小企业，提供1至3英亩的工业用地，为企业发展提供良好的基础。

Central Gate（第五期）

Central Gate是绿盛世产业园（五）的最新一期项目，于2022年推出。目前，工业用地已经完全竣工并且100％售罄，而标准型厂房的完成度达到65％，也已经100％售罄。

项目同样适用于中小企业，提供1至3英亩的工业用地，以及各种规格的标准厂房。这些工业用地和厂房的设计充分考虑现代企业的需求，为企业提供良好的发展环境。

South Gate（第三期）即将推出

South Gate 即将于2024年第三季度推出，占地92.3英亩，配备完善的基础设施，并且直接通往未来的吉隆坡-瓜雪大道交汇处（LATAR Interchange）。

South Gate 外于该区域的完美位置，提供5 英亩至20 英亩以上的工业地和定制化(Built-to-suit)厂房, 适用于中大型企业，如物流、仓储和普通制造业等提供卓越的设厂落址。

绿盛世用心满足业者所需，纵观绿盛世产业园（五）所提供的各期项目，堪称是专为企业量身打造的理想工业空间。无论是中小企业还是大型企业、需要多大的空间，它都能提供合适的解决方案。

绿盛世产业园(五)

绿盛世产业园（五）适合各种类型的企业进驻，在这片土地上迈向成功。

绿盛世产业园(五)

为业务及访客配置专用车道，改善交通流量及保障社区安全。

绿盛世产业园（五）

电话：03-3270 2525 
官网：https://ebpv.ecoworld.my
电邮： [email protected]
脸书：https://www.facebook.com/EcoBusinessParkVByEcoWorld

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