共享办公室
随时随地随性上班

2019年06月02日

挥别打卡的朝九晚五，当下年轻人讲究随时、随地、随性；爱创业的性格遇上崇尚流动办公的生活方式，一道商机应运而生：共享办公室（Co office或Co working space）。

2000 平方尺空间就可开业，但是，瞧……人生总是有很多“但是”，要投资共享办公室这一领域，主要需考虑三大问题，即成本高、回本时间长、需打造独特的品牌内容与形象。

空间何来？有人会找发展商签租约；也有业主花钱把空置产业改成共享办公空间出租。

这概念值得政府推广，因为它与Airbnb一样，能把滞销或租不出去的店铺及办公空间给消化掉。

柔佛：年轻人趋之若鹜

柔佛南区包括新山据知有35家共享办公室的公司遍布各花园商业区，其中3 家较大型，其余是中小型规模。这概念4年前在大马依斯干达特区（简称依区）逐渐红火。

Iskandar Space负责人林丰指出，早在20 年前，新山已出现这概念的传统鼻祖了，进入电商时代，人们喜创业，并倾向脱时钟的流动性办公模式。

Iskandar Space面积达8000平方尺，位于依区的核心区域，即依斯干达公主城的Afiniti Medini。

新山市场的共享办公室大致上可分为小型（2000至3000平方尺），中型（5000至1万平方尺），以及目前只有2至3家规模较大，也就是大于1万平方尺。

60%租户是科企

“除了是新兴创业家起步之地，许多营运商也为租户创建一个社区平台，供交流及找商务合作机会。”

林丰5 年前与伙伴创设公司推动“柔佛创业”（StartupJohor），为有投资或创业者提供指南。该公司与依斯干达投资机构合作，2017年杪推介共享办公室，目前逐步看到依区内的本地新创公司增长。

他说，Iskandar Space也叫做“i-Space”，初创时期就设下明确的定位，以吸引科创公司、初创企业、创意领域和自由工作者为租户目标，营运初期的租户有六成是科技公司，现在拥有60个桌数并按月租计，有逾80个长期租户。

“其中20%租户为外国人，包括日本、韩国、印度、美国、英国等等。”

“科创公司可能只有两、三人的团队，租用是因更灵活，不需每天回办公室。”

解决滞销产业

林丰说，近年房市放缓，新山店屋与办公楼供应过剩，购物商场零售单位出租方面也面对挑战，不少发展商已意识到经营共享办公室或是解决方案，也带来人潮。

他说，前期资本开销可以很便宜。

“有些装修费可每平方尺20至30令吉计算，有者花费约5万至8万令吉，将一个办公空间分割成多个私人办公室或共享办公空间（只有桌椅），再附上网络设备等出租，或多或少可获回酬。”

林丰指新山区的共享办公室目前大多数设于2层或3层店屋，主要集中在新山、依斯干达公主城、地不老区、百合花园、茂奥斯汀花园、实达热带花园、金山园和甘拔士一带。

业界提供的桌数租金最低为1人每月100令吉。

小型业者难竞争

林丰说，年轻人要投资营运共享办公室，主要面对三大问题，即成本高、回酬时间长、以及需要打造本身的独特形象与品牌内容。

林丰直言：“很难，首先就是资金哪里来？再者是选择营运规模，若要经营5或10年，做小型的可能赚不到钱，做大型的又需寻找资金扩充空间，甚至可能动辄百万令吉，那么试问要用多久来赚取租金回酬？”

他认为商业模式在于业者有多少空间，每一平方尺能收多少费用。

“这门生意的门槛可说不高，小型的2000平方尺就可开业，不过一旦有国际品牌或大型业者进驻本地市场，小型业者就需担心租户流失。”

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林丰

柔佛创业

大数据

估值曾达2千亿 WeWork为何没落？

2023年08月31日

综合整理|郑美励

全世界最大的共享办公室业者WeWork在8月初发布了破产预警，这个共享经济的明星为何会走向没落？

在风光时期，Wework估值一度达到470亿美元（约2187亿令吉），今年8月初却发出破产预警，在提交给美国证券交易委员会的文件中揭露，由于深陷亏损且经营活动现金流为负，持续经营能力成疑，可能考虑寻求策略性选项，包括根据美国破产法寻求救济。

WeWork 2010年在纽约诞生，当时正值Uber、Airbnb等带起共享经济风潮的时候，联合创办人亚当纽曼（Adam Neumann）捉住机遇再加上其个人魅力和三寸不烂之舌，WeWork迅速崛起且募得大量资金，短短几年就成为全球前10大新创独角兽。

亚当纽曼作风有问题被Wework请神般送走，带着巨款离开，另起炉灶。

出租空间赚钱

WeWork的商业模式很简单，它在世界各主要城市承租大面积的办公大楼，拆分成一个个独立的小空间，借由新颖的装潢与弹性的租期，吸引租客，此模式的专业术语为“共享办公室”，说穿了其实就是办公室的二房东咯！

Wework原定2019年进行首次公开募股（IPO），但公开说明书与财务细节公布后，遭外界批评过度支出与承受风险，上市计划被喊停，经营风格和诚信道德有问题的亚当纽曼被解职（带着巨资全身而退），公司请了职业经理人来设法扭转困局。

2021年10月，WeWork透过与一家特殊目的收购公司（SPAC）合并方式上市，但此时估值已大幅缩水，股价也江河日下，而公司收入和业绩虽然有改善但至今尚未转亏为盈，其股价在今年3月中已跌破每股1美元，8月9日其股价暴跌38.5%至0.1289美（约0.59仙）元，从共享经济的明星到如今已濒临破产边缘。

WeWork 2010年在纽约诞生，并迅速崛起且募得大量资金，短短几年就成为全球前10大新创独角兽。

无视代价扩张

Wework从神坛跌下，疫情被归咎为重要原因，但不计代价迅速扩张遇上坏时机或许才是核心原因。

WeWork的核心业务是租金套利，该公司在世界各地黄金地段抢购了长期租约，再以短期租金转租给寻求灵活性和时髦的企业和个人来赚钱。如果WeWork能够稳扎稳打发展，专注于盈利，一切都可能会如愿以偿。

但这种稳健的营运模式与亚当纽曼的愿景（以及支持他的风险投资的目标）背道而驰，无视一切代价地快速扩张才是他们的想法。

WeWork以科技公司自居并进行激进的全球扩张，为租赁过度付费并押注利润会随之而来。在一个规模经济很重要的行业，这种快速扩张占领市场的作法是可以理解的，但分租并非这样一个行业。

更重要的是，虽然WeWork自诩为一家灵活、可适应、轻资产的科技公司，但现实是它在做着巨大的长期承诺：即使如今精简了业务，它仍然有133亿美元（约619亿令吉）的长期租约义务，问题是WeWork的客户大多是短期合同，随时都可以退租。

继续花钱吸引新客

因此，当疫情期使办公空间需求崩盘时，对业务造成重大打击。即使随着需求的回升，WeWork仍然不知道大多数客户会待多久。它必须继续努力防止客户流失，并必须继续花钱吸引新客户来抵消这种流失。

“归根结底，WeWork的问题在于它试图像一家科技初创公司一样行事，而它本质上是一家地产公司，”Tech London Advocates 和 Global Tech Advocates 创始人罗斯绍尔说。

美国融资不再便宜

纽约大学斯特恩商学院全球房地产金融Chao-Hon Chen研究所所长萨姆查丹表示：“WeWork的挑战是其早期和非常激进的扩张的遗留问题……而这些扩张的成本（由公司承担）仍在继续，根据许多指标，公司收入和业绩正在改善，但不够快。”

更重要的是：融资不再便宜。当借钱很便宜时，增长是一切，可是低利率推动的科技公司融资热潮已经结束。美国联邦储备局为了对抗通膨的“暴力升息”政策的后遗症已逐渐显现。

过去15年，美国企业皆能以约5%上下的利率获得债务融资，现在借贷成本却高达10%以上，对财务是极大负责，许多美国企业也撑不住。

Wework股价一路往下跌，截至8月22日只剩0.13美元（约60仙），8月23日被纽交所暂停认股证买卖并将启动程序将公司除牌，但公司的普通股将继续在纽交所上买卖。

破产的潜在影响

WeWork的前景如何暂时不得而知，该公司表示，它将在未来12个月内专注于降低租金成本、谈判更有利的租约、增加收入和筹集资金。但它还能有多少次机会？

该公司是该行业的最大租户之一，拉抬全球办公室租金的火车头，其命运将会对商用不动产市场产生影响。

如果它关闭大量门店，将会释出巨额的空间，这会令全球多地需还贷款的商用地产房东压力山大。不过，WeWork可能翻船并不代表共享办公室这个业务模式完蛋。WeWork及其竞争对手都认为对房地产需求的不确定性应该会导致对灵活办公空间的需求增加，而不是减少。拥有Regus和Spaces品牌的IWG在报告称，今年上半年利润增长了48%，并表示对未来“谨慎乐观”。