2020年东京奥运会即将到来，日本而却掀不起任何房产界的热度，皆因日本的楼盘成长空间有限，房市架构饱和，大兴土木的机会少之又少，房市上涨空间微乎极微。

许多中国买家选择在日本购置房子，多数是抱着想在2020年东京奥运时捞一笔，他们预料房价会大涨，然而，如果摸不清日本房地产的全貌，没有作好准备措施及完全的投资策略，其投资可能会落空，因为距离2020年只有1年时间，东京空房率竟达11%。

东京的人口可能会因奥运热而暂时飙升，一旦这国际盛会结束后，到时其人口就会大大减退，房价不涨反退，就得不偿失了。

日本社会少子化，中国资金流量紧锁，加上日本房产已没有上涨的空间，整体结构趋向成熟，即使奥运来，也不会对当地的房产界带来爆炸性的效应。

华人迷思：有地就是财 

在东京拥有房地产的外国人比例虽逐年增加，但数据还维持在低数据。2012年只有10%；2013年微加至12%；2014年第一季达到19%；如今冲破20%。当中中国或香港、台湾、新加坡等地的华人买家最多，推高了上述数据。

一般华人热衷日本房产，主要认为日本是一线城市，房价与台北、香港、上海等比起来相对便宜，加上日元近来暴跌，感觉是捡到了便宜，认为无论是转卖或转租，都会稳赚。

华人的思维多框在“有土斯有财”的迷思，爱好卖屋拥地，没有意识到在日本的房产今时不同往日，在当地拥不动产的风险巨大，随时成为大闸蟹动弹不得。

对日本人而言，不动产不是一种稳赚的资产，将现金套在房贷实际上是“负动产”，期待，在日本囤房已不流行，非明智之举。

日本地产界退热中 

尽管距离东京奥运只有一年，日本国内房地产交易明显放缓，似乎世界大型体育会没有带来好康。

因日本房地产比欧美市场便宜，加上奥运效应，海外投资者积极购买，充足的全球资金流入日本房地产市场的格局开始发生变化，买家开始转向，造成日本房市遇冷。统计数据显示，2018年7月至12月的交易额同比大幅减少34%，半年的交易额数据来看，降至6年来的最低水平。

购买额如断崖式下降 

根据日本瑞穗信托银行旗下的都市未来综合研究所统计显示，1年前，日本房地产市场整体市场中，海外投资者占30%份额，而2018年下半年海外投资者的购买额同比减少90%，这相等于断崖式的下降。

2018年时，这个亚洲超级大国的大型房地产交易减少尤为明显，除了开发用地的交易外，日本关西电力不动产开发等7家房地产商联合购买了“芝公园大楼”（位于东京港区），金额高达1500亿日元（约5亿5000万令吉）左右。2017年，中国安邦保险集团以约2600亿日元（约9亿令吉）的价格从美国黑石集团获得了约200栋出租公寓。

最近还有房地产企业指出，中国投资者曾经大量购买海湾公寓，如今他们开始出售，这意味着中国政府在经济减速情况下警惕资金外流，加强了限制，流向海外房地产的中国资金似乎开始回流。

在日本国内方面，在SURUGA银行曝出不当放款问题后，金融机构对房地产的融资变得小心翼翼，由宽松趋向严格。

税务制度改变 

日本将在今年面对一个危机，外资可能将会借机抛售空置的房产，因为日本房产税制有改变，任何在5年内转售房产，必须缴付39%的税率，5年以上则为21%。

业者预测，最近一两年因奥运因素而大举买房的人，会在今年内脱手避税，预料这将导致日本房产暴跌将加速推进，急速降温。

空置房产数量惊人

日本社会的少子化问题日益严重，由于人口越来越少，空置房产数量惊人，现在空屋数量有820万，每7户中就有1户没人住，连人口最集中的东京都有约82万户空屋，而且空屋数量还在增加中。

在日本，没人住的房子不会有涨价的潜能，投资者一般要作好亏本的心理准备，才能把房子卖掉。当地家庭户数在早期已开始减退，从2019年会从巅峰的5307万开始减少，没有人口红利的情况下，至今房地产市场没有成长空间的压迫下，空屋将会更多。

房子一旦入住就不值钱

此外，2014年开始日本的全国空屋率高达13.5%，东京空屋率就高达11%，空屋数及空房率都创下史上新高的情况下，眼看2020年即将到来，日本空屋率评估将达40%，到时空屋处处，尤其2020年东京奥运结束后，暂时集中到东京人口就会大减。

日本国情与其他国家不同，囤房炒作的情况一般上不流行，也不会带来任何高盈利，房子与车的命运一样，一旦开始启用了，就不再值钱，价值开始往下跌。日本人骨子里喜欢新东西，这是改变不了的民族习气，也影响着国家房产业的走势。

在当地，只要房子一经手，就算是旧房，买房再卖，按照一般的情况就是会先损失折损20%，当中10%是房价折损，另外10%是中介介绍费、税金等买卖基本费用，在当地，囤放越久，损失越惨重。

日本人“喜新忘旧”的习性也导致全国的旧建筑物稀少，神社寺院除外。

同时，当地的地点优势不是决定房子价格的主要原因，同样住宅大厦，即使旧房屋的的地段位置比较好，也往往新筑比较值钱。

无论是多么值钱的房子过了一手，即使空置也算旧房，价格只跌不上。

租金回酬少

许多华人投资日本房子是期待长期性的房租收入，认为至少有房价的4%至5%就足以，这个利率比起华人地区的1%至2%好多了，但现在因人口减少、原本空屋率高，供过于求，加上日本今年５月空屋税提高6倍，大批空屋投入市场，房租、房价现开始下跌了，当房东的确实不好当。

许多华人作投资前都没有作好调查，以“冒险精神”砸金购屋，买下的都是通常当地人不会喜欢的二线房屋，朝北缺阳光的房子或公寓的一楼等。日本人喜欢有阳光的房子，也喜欢“接地气”的住所，不小心购下了二线房子的人，通常降价求租，或低价出售，造成投资失利。

承受昂贵管理费

越来越多人认为，日本房源地产价格早处在一个顶价位，进一步上涨的余地非常小，导致租金收入的投资回报率跌破3.5%。 大型房地产服务企业CBRE的执行董事大久保宽表示，“很少有投资者能容忍更低的回报率。”

此外，日本外国房主要承受特高的管理成本，要付昂贵的管理费、修葺费、税务、还有惊人的折旧率等，在日圆高价时候买房的人，更是痛上加痛。

上届奥运得失皆有

3年前，巴西里约热内卢举办第31届奥运会。作为东道主的巴西，连续承办世界杯和奥运会，给城市面貌、经济旅游、房地产市场带来巨大的影响，房产在5年内升值了两倍。但对于普通百姓来说，奥运虽然带来了正面效应，然而，房价上升的压力让他们吃不消。很多巴西人将这几年的房价暴涨归罪于2014年的世界杯和2016年的里约奥运会。

据相关报道，2010年里约的平均房价约为1万令吉平方米，2012年巴西普通地段的房价已经涨到2万令吉平方米，经过世界杯及2016奥运“洗礼”后，里约的房价基本保持在4万令吉平方米，贵的达到了每平方米约7万令吉。

根据里约市政府公布的数据，上届本届奥运会总预算费用约387亿雷亚尔（约407亿令吉），只有74亿雷亚尔（约78亿令吉）是用于奥运会和残奥会管理开销，并且全部来自私人界，而其余资金都是用来建设奥运所需的各项基础设施，以及改进巴西的交通、环境等永久性基础设施。

改善里约交通系统 

在7年筹备过程中，奥运会给里约城带来积极变化，里约的交通拥挤度被评为全球第三，而举办奥运会无疑有助于改善里约市的交通系统。 为了办奥运，政府积极在里约城新建地铁线路，铺设轻轨，增加公交线路，拓宽交通要道。随着奥运会筹办的推进，到2030年，人口有望再翻倍。

奥运会不仅改变城市的面貌，而且也将为地方经济注入新动力。里约申奥成功后，据研究报告，称举办2016年奥运会将使巴西全国生产总值在2009年到2016年间累积增长超过40%，工作机会增加53.1%，平均每年新增12万个就业岗位，全国工资总量将累积增长超过50%。

奥运会就是对世界展示国家风貌的窗口，通过完善服务接待能力给旅游留下良好的印象，可以利用口碑传播，即使在奥运周期结束后依然可以吸引持续的客流量，最终使经济有所增长，房产价格也蛮横增长。

结语:

目前，唯一因奥运涨价的是东京新筑大厦单位，因为东京奥运工程赶工中，人手不足工资大涨，加上日元暴跌进口建材飙升，建筑成本大涨而造成新建大厦涨了约20%。

民族不同，国情不同，日本奥运效应并不犹如其他国家般火热，软硬体设施没有改变之余，国家面貌也不会有太大变动，旅游业方面可能会有一些收获，不过，也不会带来倾国式的红利。整体来说，对这个亚洲经济强国而言，举办奥运只是锦上添花而已。

奥运会是国际大盛会，穷国家办不起，先进国家不稀罕，唯有背景强大的发展中国家有能力承办，它虽然能带来连锁型的经济效应，然而，在国力不足的情况下，不知让多少国家望之兴叹。