巴生谷发展饱和聚焦外围
租赁地契房产兴起

我国大部分土地及房产状况是以永久地契(Freehold)为主,惟近20年雪兰莪及吉隆坡因发展饱和及人口迁移趋密集,发展商把目光转到雪隆外围或距离吉隆坡1小时车程范围内的地区,催生许多以租赁地契(Leasehold)为主的新房产发展计划。



除了雪隆,全国各地也有越来越多的新房产项目,也是以租赁地契居多。

据业界人士透露,租赁地契房产日益盛行,可归纳2大原因。

第一,有关城市外围地区的地段,原本就是租赁地契土地。

第二,全国各地土地有限下,各州政府一般都已不再批准永久地契土地供发展,而是租赁地契土地。

另一方面,现今的购屋者尤其是年轻人对租赁地契房产的心态,也已与20至30年前的大不相同。



年轻人考量地点价格 

以往国人对租赁地契产业皆抱持抗拒心态,惟随着发展密集、政策的改变,以及国人对置业价值观的转变,现今年轻人似乎对租赁地契并不排斥,甚至会特别选择这类房产。

年轻人购屋,首要考量还是产业地点及价格是否可负担,并不强求永久地契的房产。

对年轻人而言,拥有房产不仅是标榜“成功”,除了是抵御通货膨胀的最佳选择以外,也是人生步伐中“买房结婚”的重要一环。

永久与99年地契差别仅1% 

根据年度购买表(Year Purchase Table)的审计显示,以获利或回酬角度而言,永久地契及99年租赁地契两者的差距其实不大,只有区区的1%差别。

这意味着,拥有完整99年租赁地契的房产,与永久地契拥有同样价值。

值得一提是,当99年租赁地契仅剩30年期限,将冲击有关房产的20%价值,若降至10年期限,房产价值将锐减55%;稍后每年房产价值将大幅度下降,甚至出现贬值情况,一直到地契期限届满。

地契期满可申请延长 

1965年国家土地法典中,土地保有权可分为两大类别,即永久地契和租赁地契。



永久地契,顾名思义是永久持有土地,除非政府以1960年土地征用法令来征用土地,否则房产的业主可在离世后,把房产转让给孩子或指定的人,日后孩子可再转让给孙子。

租赁地契基本上土地属州政府拥有,但国家土地法典第76(a)项条文准许那些获得租赁地契的个人,可以占用不超过99年的任何期限(沙巴和砂拉越有一些地契允许租赁999年期限),一旦租赁期限届满,土地必须归还州政府,惟法律允许有关人士延长土地租赁的条文,只要向当局提出申请及批准,再缴付一笔费用(根据房产的市价而定)即可。

永久地契房产
交易门槛较高 

永久地契的房产有价值,促成房产价格和交易门槛较高,对想要尽快售完单位回笼款项的发展商而言不是好事,加上政府的政策转变,促成发展商推出租赁地契的房产。

地点较好的产业“旺区”如蕉赖、莎阿南、蒲种、斯里肯邦安、安邦等的新兴租赁地契的发展项目,楼盘甫开就卖的满堂红,发展商的市场营销因素固然不能忽略,从中可看到年轻人对置业的态度,只要地点适合,设备完善,并不强求地契的状态是否永久性。

永久地契稀缺昂贵 

老城区周边高楼纷冒起

租赁地契看似处于劣势,但并非年轻人进入房产市场的首要考虑因素。

现今社会,永久地契的新房产项目只会越来越少,发展商推出的发展项目趋向租赁地契;反观永久地契的地区则是上个世纪以前所批准的发展项目,大部分已成为老城区。

雪兰莪如蒲种(前身Castlefield Estate)、TTDI、珍珠白沙罗、万达镇(前身是Effingham Estate)、八打灵SS地区、实达生态城市Setia Eco City(前身North Hummock Estate),这些老城区是完善的规划发展,而八打灵再也除了16区、17区和19区以外亦是永久地契。

新兴项目多租赁地契 

永久地契的土地稀缺昂贵,发展商把注意力转移到周边区域,并大事发展高楼式的房屋项目,如哥打白沙罗、Damansara Perdana、Kwasa Land及双威镇等。

值得一提的是,大部分新兴发展项目都是以租赁地契为主,吉隆坡并非没有永久地契的新房产项目,惟可遇不可求,而且价格偏高,不符合年轻人对第一间屋子的定位。

根据调查报告显示,年轻人选择租赁地契房产的原因如下: 

1.永久地契并非首选,可负担价格才是重点;

2.购买租赁地契的房产是暂时性居住,未来他们会升级;

3.年轻人为自己购买,而不是为了下一代购买;

4.租赁地契房产的价格更吸引人,而房产的地点和设备是购屋者的考量。

永久地契和租赁地契的利与弊:

租赁地契 

优点:

●屋价较低,购买的门槛较低

●买者无需承担太高昂的房贷,进而影响个人财务规划

缺点:

●升值空间较低

●房产交易需较长时间

●银行可能会拒绝贷款(若租赁地契剩余的期限太短)

●租赁地契期限到期,需缴付一笔更新费(根据房产的市价而定)。

●期限的最后10年或20年,房产价值可能会贬值。 ‘

永久地契 

优点:

●未来升值空间较高

●较容易融资

●未来转售容易或可转移给下一代

缺点:

●屋价较高

李凯业

李凯业:期满更新地契 

黄金地段费用较高

余李律师楼专业律师兼民主行动党森美兰法律局副主任李凯业表示,根据国家土地法典221条文,凡超过3年的土地租赁都必须在地契上注册,因此持租赁地契的业主,并不会因此而比持永久地契的业主失去更多应有的权益,反之,两者都享有法律赋予的保障。

他说,租赁地契大部分是99年,而我国独立至今62年,除了少数个案以外,一般上并没有业主面对地契届满的问题,但很多业主对届满后重新更新地契,须缴付的费用感疑虑。

“对此,他们不妨以另一个角度来思考,把缴付的费用,当成是更新租赁期限的费用。”

他指出,若更新租赁地契50年限需缴付5万令吉,这意味着,每年的“租地”费为1000令吉,以此类推;如果有关土地处于黄金地段,或发展密集区域,有关费用相对会更高。

看重未来升值空间

“我观察房产市场,发现近年来,年轻人选购房产时,首要考量是地点和未来甚至空间,而房价、屋子款式与公共设备排在第二,凸显年轻人考虑自己的工作地点、出入的交通规划及生活圈子为购买房产的优先考虑条件。”

而且,年轻人一般深信,只要房产的地点好,未来的升值空间可以比较容易出售,至于永久地契或租赁地契,则不在他们首要考量。

选永久或租赁胥视需求

李凯业举出两个永久地契和临时地契的屋子为例:

(一)2008年,沙叻秀一间租赁地契的新建双层排屋售价24万令吉,10年后价格为65万令吉;

(二)2008年,金銮镇永久地契的双层排屋39万令吉,如今攀升至95万令吉。

他说,不谈地点、附近规划等的主观及客观因素,若纯粹以地契类别来看,沙叻秀的排屋并没有因租赁地契而跌价,反而取得近40万令吉的涨幅,而金銮镇永久地契的排屋涨幅更高,为55万令吉。

“因此,永久地契和租赁地契各有千秋,各有利弊,要谈二选一之前,倒不如看自己的荷包更实际。”

租屋不如购租赁地契房产

在巴生谷地区,购买租赁地契的房产原因有三:

1.价格较低,入手门槛较低

2.年轻人为结婚而置业,并没有打算留给孩子、最后是这类房产的租赁期限会随着年份而减少,虽升值空间比永久地契来得慢但能保存价值,为日后出售及升级买产业打下基石。

3.永久地契房产虽一般被视为比租赁地契房产价值高,但我们不能忽略在巴生谷房产价格偏高,年轻人与其终日租屋子变相为屋主还房贷,倒不如趁自己有能力时购买租赁地契的房产,总比每个月缴付2000令吉租金,最终一无所,来的更划算。