大马依斯干达特区一直都是个颇具争议的项目，有人赞也有人弹，但这么多年来这个地方一直默默地推动发展建设。在一部分人眼中，这是个失败的项目，发展至今13年仍未有稳定人口；而在另一部分人心中，这里已有完善基建与设施，只待经济活动到位就能掀开繁华发展的面貌。

依斯干达特区是否能在2025年实现成为一个强大且永续发展的国际大都市目标呢？

人口不足  增长放缓  

依区新计划分拆发展

从一个荒无人烟的森林及黄泥地，发展成今时今日的大马依斯干达特区，人口不足向来是最大的死穴，更在3年前因大批新屋建竣陷入供过于求的窘境，开始淡出人们的视线。

一别3年，依斯干达特区现在又是什么面貌？

大马依斯干达特区分为5个旗舰区，分别是A区的新山市中心、B区的依斯干达公主城（Iskandar Puteri）、C区的西部门户发展、D区的东部门户发展，以及E区的士乃和士古来（Skudai）。

不过，这几年的发展焦点仍聚焦在依斯干达公主城。

马来西亚房地产中介协会（MIEA）柔佛州分会会长刘道森硕士接受《南洋商报》访问时说，在依斯干达特区的发展商这几年间调整发展策略，将新项目拆成小规模发展。

“这两年的经济增长放缓，发展商新推的产业不像以前那么好卖，出售率约介于30%至40%，市场需求虽还在，但明显缓慢许多。而发展商也顺应大市，放慢发展步伐。”

此外，他补充：“有些发展商更将新项目拆散成小规模，本来一个阶段发展几百间单位，将其细分成好几个阶段，每个阶段平均建设十几间单位。”

刘道森坦言，这样一来既能保持运作，同时也能继续应付银行贷款，不给市场及自己带来压力。

“也有的发展商开始聚焦依斯干达外围或是较为偏远的地区，比如说士乃、振林山（Gelang Patah）等地推动发展，这些地区的产业价格仍处于可负担水平，纵使地处偏远，仍能获得购屋者青睐。”

人口增长追不上发展

我国房市疲软，向来是投资者与投机客焦点的依斯干达特区也萎靡不振，目前最大的挑战在于人口增长速度追不上发展。

刘道森透露，人口始终是特区发展必须克服的首要挑战。

“特区内人口增长的速度追不上发展，而本土发展商开始转向偏远且可负担项目，并将目标买家转向本地购屋者，过去两年的投机活动明显减少。”

他细细分析，依斯干达特区的经济活动不够集中，倘若政府可祭出奖掖刺激当地经济活动，助提高收入，才能吸引更多商家来此设立据点。

“要想吸引人口或资金到依斯干达特区，首先一定要有自己的特色，比如是否来这里就业能有更高收入，还是这里是投资者的黄金地带？这些都是政府应该思考的重点。”

马来西亚房地产发展商会（REHDA）柔佛州分会主席拿督张润安也认为，若想重新激活特区发展，应先设法稳定当地的经济活动。

“稳定的经济活动与就业空间才是吸引人口聚集的关键，我认为，最大的催化剂在于中小企业，要知道中小企业一直是我国主要经济支柱，占本土企业的97%。”

新屋转售面临挑战

依斯干达特区新屋转售（Subsale）也面临挑战？

刘道森指出，整体房市仍萎靡不振，无形中也对依斯干达特区新屋转售带来压力。

“2014至2016年是本地房市最好卖的荣景期，但过去两年投资与投机风气减弱，多数都以自住为主，所以不论是新项目或新屋转售，都会以地点和自身需求为考量。”

他坦言，价钱太高也是新屋转售压力来源，但好的地点和特定产业仍有需求，比如公寓始终都是市场焦点。

“这些都是健康的市场调整，加上政府为助首购族买房，推动2019年拥屋计划（HOC 2019），都是能帮助市场减少库存的举措。”

基建完善非“鬼城”

人口不足始终是依斯干达特区最大的死穴，但不代表这里就是“鬼城”。

曾有外国媒体将大马依斯干达特区比喻为“鬼城”，张润安认为，“鬼城”一说对特区有失公允。

“依斯干达特区并非无人之地，这里有完善的基础设施，像是依斯干达教育城、医疗枢纽，就连州政府也搬到依斯干达城（Kota Iskandar），且仍在稳定发展中，所以将‘鬼城’这一词套用在依斯干达并不公平。”

依斯干达城是由已故柔佛苏丹依斯干达殿下于2009年4月16日主持开幕，新的州政府行政区分为3个部分，中间部分是命名为苏丹依斯迈大厦的柔佛州立法议会厅、州务大臣署与州秘书署主体大楼、马哥打广场（Dataran Mahkota）和回教堂；北方部分是中央政府各部门办事处；南方部分则是州政府各部门办事处。

“鬼城”这一词源自中国，是指地方政府重金打造的一座空城，那里鲜有人居住，夜晚漆黑一片，故被称为“鬼城”，实际上是指人口流失遇到新城扩张，于是“鬼城”应运诞生。

美迪尼公主城最受惠

整个柔佛依斯干达特区面积是新加坡的3倍大，需要政府与私人界配合，共同推动发展。

放眼整个依斯干达特区，最受惠的仍是美迪尼（Medini）和依斯干达公主城。刘道森点出，主要是因为这里有教育城、新颖工业区及医疗旅游的优势与便利等经济活动。

“经济活动集中的地方才有居住需求，故发展焦点仍环绕依斯干达公主城。

“只不过眼下大环境走软，特区进展跟着放慢，估计需要3至5年才会掀起另一个发展盛况。”

询及依斯干达特区的发展是否已届成熟，他坦言，目前仍言之过早，以新山皇后花园（Taman Ungku Tun Aminah）为例，从一个无人区成为今时今日自给自足的小区，也用了不短的时间。

“皇后花园既不是新区，也不是政府重点发展项目，但因地处新山中部，加上有皇后广场（Tasek Central）这个老牌的霸级市场，才得以吸引人潮聚集，继而有了今时今日的规模。”

投资者信心不足

依斯干达特区的发展至今虽已届13年，但大部分的发展都集中在美迪尼和依斯干达公主城，因此曾被外界质疑为白象计划。

刘道森认为，最大的问题在于投资者信心不足，才会有白象计划一说。

“整个依斯干达特区并不是小地方，想要全面发展起来不是5年、10年可以做到的，而要支撑甚至带动一个地方的发展，人口和经济活动始终是关键。”

他补充，依斯干达特区虽也有主打工业区，但还是士乃、拉庆（Larkin）及淡杯（Tampoi）等老工业区更为热闹。

“因为兑换率的关系，同样是工厂工，本地人一般都会选择到新加坡工厂就业，所以新工业区显得更为安静。”