最近有调查显示，大马是东南亚内对产业最着迷的国家，比起到健身房、阅读或看新闻，国人更愿意花更长的时间在研究产业相关资讯。

不过，也有数据显示，截至去年底，大马人总共申请了总值2395亿令吉的房贷，但总值1367亿令吉的申请被拒绝。

专家认为，潜在购屋者不了解贷款申请程序，尤其如何避免被银行拒绝贷款申请。

最近几年，房屋供应和拥屋能力成了全国关注的课题，而且严重冲击年轻的购屋者。

千禧族和接下来的年轻一代如Gen Z都迫切想要搬离旧巢，建立自己的家园，但是无力负担。

目前，政府推介多项措施来提高国内的拥屋率，比如拥屋计划（HOC）和通过国家可负担屋理事会的活动，来收窄国内房屋供应和房价的差距。

然而，PropertyGuru大马区经理费南德斯说，撇开收入停滞不前等因素，大马人尤其是首购族的房贷申请被拒绝，主因是不了解房屋贷款的申请程序。

费南德斯引述国家银行的数据，去年全年，总贷款申请中，高达70%的申请获得批准。而这个数据也与最近PropertyGuru的消费者情绪调查结果一致，仅30%受访者认为，要获得房贷更加困难。

无论如何，他说，国行的数据看起来显得有点乐观。但只要深一层了解，会有另一种看法。

70%贷款申请获批

虽然70%的贷款申请获得批准，但是所批准的贷款总值仅1028亿令吉，占整体申请贷款总值2395亿令吉，仅43%。而剩余被拒绝的30%贷款申请，贷款申请总值却达1367亿令吉或占57%。

费南德斯说，以所申请的贷款价值来看，将近60%被拒绝。

简单来说，就是10个大马人申请贷款，7个获批，剩余3个人被拒绝。而且被拒绝的贷款申请者，是因为申请了他们无法负担的贷款。

这说明，许多人还不了解自己的贷款能力。

不过同时，费南德斯认为，这显示出市场上还有显著的房屋需求未被填满。

另一方面，被拒绝的贷款价值来看，他也相信，一些购屋者本身已经买房，所以无法取得更高的贷款比例。

同时，也反映出一些贷款申请是来自于瞄准高档产业的投资者。

贷款被拒将留纪录

数月内再申请难批

大马人面对最主要的问题就是不知道自己的贷款能力，以及能够负担多少的房屋贷款。

有鉴于此，费南德斯认为，有必要提高大众对房贷申请的意识，以解决国内庞大贷款总值申请被拒绝的问题。

他解释，由于不清楚自己的贷款能力，就贸贸然去申请贷款，结果被银行拒绝了，就留下了一个纪录。

国行的中央信贷参考资讯系统（CCRIS）将把贷款申请被拒绝的事情记录下来。因此当申请者被拒绝后，数个月内再申请贷款，其他银行因参考这资料，很大可能不批准。

一般上，一个贷款申请者被银行拒绝了贷款，未来3到6个月内，若再次申请贷款都可能会被拒绝。

费南德斯说，所幸，随着金融科技以及产业科技日益进步，许多业者也推介了一些产品，助潜在购屋者提高贷款申请的成功率。

利用免费工具了解借贷资格

这些工具可以帮助潜在购屋者查询他们的贷款资格，进而助他们提高贷款申请的成功率。购屋者可以在申请房贷之前，自行监测。

PropertyGuru最近推介了“贷款预批系统”（Home Loan Pre-Approval），在申请贷款前，购屋者可以了解到自己可以负担多少的贷款。

只需3个步骤，先输入您的大马卡号码和手机号码，上载一张您的大马卡照片再输入您的收入即可查询。

PropertyGuru

“房贷预批系统”如何运作？ 

1.从信贷资料局摘取购房者的信用评分，以检测用户的信用纪录和财务状况是否符合各机构的标准。

2.通过多项评估基准，包括国家银行eCCRIS系统，评估申请者的资料。

3.精准计算申请者的偿债率，以计算银行将会批准的实际贷款数额。计算准确率高达99.9%。

4.利用符合购屋者资格的贷款金额，与平台上多达逾45万间房屋做匹配，让购房者能从一系列自己可负担的房地产中作出选择。

5.由与该平台合作的银行（包括安联银行、丰隆银行和兴业银行），献议优惠房贷利率及服务。

市场上，还有各种各样的工具可以使用，但最重要的问题就是可以帮组购屋者避免贷款申请被拒绝，并留下纪录。

LoanCare

助减少贷款被拒风险

最近，iProperty.com.my也推介了房贷资格查询工具LoanCare，同样旨在帮助买家减少贷款被拒的风险。

首先，使用者可以先查询到自己的偿债比率（DSR），从而推算出你可以负担的总房屋贷款。

使用该工具，潜在购屋者可以知道自己可以负担多少贷款，然后与高达10家银行的贷款进行比对。

由于不同的银行指定不同的偿债比率，通过该工具就可以得到相关资讯而不必亲自到各个银行查询。

LoanCare工具不必输入身分证就可使用，保护用户的隐私。

偿债纪录都纳入CCRIS

购买屋子可能许多人一生中，买过最重大的物品。

而且，房贷不单是一个家庭最大的开销，也可能一个人一生中最大的财务承诺。

有了上述工具，无疑可以了解自己的贷款能力。

但是，银行也会基于你的财务状况是否健康，以及个人信用评级（credit scoring）来决定，是否要批准一项贷款。

当银行要决定是否批准你的贷款申请时，财务健康最重要，个人信用评级就是其中的标准。

只要是大马人，我们的所有偿债纪录录，都会纳入CCRIS，而大马信贷资料局会提取数据，并针对个人的行为进行分析和评分，之后发送给银行。

民众可以向大马信贷资料局购买自己的信用评级报告。

根据该机构的资料，其评级制度共分为12评级，为“AA”至“JJ”、“X”、“Y”和“Z”。

其中，“AA”至“CC”为低风险组；“DD”至“FF”为中等风险组；“GG”至“JJ”为高风险组。

“X”评级属于刚拿到信贷便利的人士，一般不超过3个月。

“Y”评级为已偿还所有贷款。

“Z”评级属于违约，内分7等级小组，为Z1-Z7；一旦拖欠偿还贷款90天或以上，将被归类为“Z1”小组。

此外，若被安排贷款重组（Restructured）或贷款重新安排（Rescheduled），这些人将被纳入Z2和Z3组。

寻找债务管理机构（AKPK）协助者，会被纳入Z4组；而被纳入Z5和Z6组，这些人被视为部分注销或注销。

一旦被列入Z7组，就是采取法律行动。

还款习惯

影响个人信用评级

除了偿债比率，银行在批准贷款前会考量的因素就是个人信用评级。

你的还款习惯，绝对会影响你的个人信用评级因素。

根据iMoney，当金融机构在分析和评估你的个人信用评级时，不只是看当下你一共欠下多少债务，包括房贷、个人贷款、信用卡和分期付款等。

还会分析你目前是否准时还款，有没有迟还或甚至忘了付款的情况，同时，也会检查是否还有欠下一些呆账。

另外，会影响信贷评级的因素包括付款历史、所欠的贷款种类，比如有没有抵押，无抵押的贷款包括信用卡和个人贷款，有抵押的贷款则是房屋贷款和车贷。

同时，贷款的期限，也将是会影响信贷评级的因素。

这个评级也会反映出一个人在过去的12个月内，信用卡或贷款是否获得批准。最后也记录一个人，是否曾经因为欠款逾期不换，而被银行采取任何行动。

个人信用评级

以最近12个月为基准

个人信用评级是以最近的12个月为基准，所以即便以前可能会犯了一些错误，没有准时付款，现在开始还是可以累积良好的纪录。

要避免忘记支付款项，应该要在日历等做记号。或者设定自动转账，这样就可以确保不会忘记，或发生不准时偿还的事情。

贷款者准时还款是非常重要的习惯，因为这样才可以避免汽车被回收、产业被拍卖，甚至是因为欠债而被判入穷籍。

如果你准时还款，个人信贷评级还是很低，也不代表你的贷款申请自动失去资格。

各银行评级评分有别

iMoney指出，不同的银行会基于不同的评级评分，来决定是否要批准你的房贷申请，或者在批准其他贷款申请时，需不需要贷款者提供担保。

要了解自己的个人信贷评级，可以利用网上的一些工具，包括iMoney。

如果结果出炉，显示出评分比较低，你应该要即刻采取行动来提高自己的评级。