物业税高企
有效抑制炒房?

大多数发达国家都会征收房产税,它是国家财政稳定的重要来源。美国是个重税国家,近期的物业税调高后,引起了世界投资者的议论,是受全球关注的重大议题。



美国各州的房地产税率有所不同,约在1%到3%之间。近期,多个州因上调物业税引发关注,然而,税收优惠和次贷政策相互配合,相互促进,进一步刺激了低收入人群不顾风险而进行贷款,大胆购房,高物业税抑制房地产市场泡沫功能被削弱。

按照美国税法规定,不论房屋用于何种用途,房地产拥有者应缴物业税,即无论是将房屋用于出租还是自用,只要拥有房地产就需缴物业税。

美国的物业税高企,炒房度日不容易,然而,当地房价自2000年以后一直到2006年也涨得离谱,进而引发了席卷全球的次贷危机,这些事项让人怀疑物业高税是否能带来正面效应。

随着优惠政策增加,即使物业税如何高企也好,调控房价的力度依旧减小,这些优惠政策包括房地产应税估价低于其实际价值,有些地方给高巴仙率的折扣率,还有免税额,或给予低收入群体实行住房“抵免额”,可降低个人所得税或退现金等。

为次贷风波埋下危机



次贷危机的出现,是因为金融机构为月供占其收入比例和首付低于20%的人提供贷款,低收入群体得到了福利,但在特种情况下,却为次贷风波埋下了危机。

在美国,物业税是地方性税种,是地方税体系中的生力军,州下辖的地方政府都征收物业税,房地税拥有者一般同时要缴县级物业税以及市、镇级物业税,有些还要缴学区物业税。

如果一个人在美国坐拥多套豪宅,累计缴纳的物业税不低,所以在美国靠炒房度日很难,就连是别人赠送房子给自己住也住不起;对住房投资需求而言,物业税的存在增加了住房投资的机会成本,特别是增加了囤房成本,使囤房者风险加大。

比如,某位住房投资者坐拥5套豪宅,总价值为1000万美元(约4173万令吉),如果按1%的实际物业税税率计算,这个人在住房出售之前,必须常年缴纳物业税10万美元(约42万令吉),这样就使其囤房成本大幅度增加。

当货币政策过度宽松或物业税的征收大打折扣时,业主的负担减少,高物业税的打房功能会被削弱。

各地物业税分析

ATTOM首席产品官Todd Teta在报告中揭露,2018年美国大部分地区的物业税负担再度加重,全美国许多州索性出台了税率调整上限,这可能是导致物业税增幅较上一年度收窄的主要原因。报告还指出,纽约市及周边各县的独户住宅业主缴纳的物业税均值为全美最高。

ATTOM使用从州、市和县级的税务评估办公室采集的物业税数据,以及通过自动估价模型获得住宅市场估值及精准数据。

增幅取决房屋地点

由于德克萨斯州、伊利诺伊州和华盛顿州等地的住宅价格明显上涨,理论上看,屋主承担的税负更高。当然,物业税的增幅也取决于房屋的地点。

据加州房地产数据供应商ATTOM Data Solutions发出的年度物业税数据显示,2017年至2018年的一年里,西雅图住宅的平均物业税飙升了14%。历史数据显示,华盛顿州其他地区的物业税也不断攀升,2017年的平均征税额为3772美元(约1万5740令吉),较2014年的2921美元(约1万2189令吉)高速增长。

数据显示,去年达拉斯沃思堡地区的物业税增长8%,2017年,该州房主平均支付了5047美元(约2万1061令吉)的物业税,而这一额度在2014年仅为4065(约1万6963令吉)美元。

据环域居近期报道,德克萨斯州议会正考虑在全州范围内上调物业税。

根据ATTOM的报告,2018年伊利诺伊州的实际物业税税率为2.22%,位居全美第二。

能否奏效 视政府决心

美国政府为了抑制近些年房价增长过快的火头,不断在物业税上有所调整,为了抑制房价上涨的议论越来越多。

问题是,征收物业税真的能把高房价带出迷宫?美国政府把物业税调涨,抑制房地产价格继续上涨。近日从税收角度调控房价也越来越引起人们的关注,也就是说对房地产业主征收物业税。

物业税主要针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或者所有人每年都要缴纳一定税款,而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。

逻辑来说,对物业征税可以增加房地产业主的成本,一定程度地抑制房地产的需求量,有专家学者指出,征物业税的作用是积极的。

在美国买房除了注意地理位置,各州不尽相同的税收政策也是投资者关注的重点,物业税的变化,是美国房产变相涨价的指标。

专家学者持肯定态度

英国布鲁耐尔大学经济学教授指出,征收物业税对抑制高房价无疑会产生积极作用,但要看政府的决心,以及政府是否准备改变中国房地产业务的基本经济属性。

从第二套住房开征物业税,既能顾及普罗大众的基本需求,也起到抑制房地产投资和投机的作用,使得征税人性化,具有经济理性。

“开征物业税肯定会抑制高房价,打击房地产投机行为,但往往取决于政府的决心,还有房产基本经济属性改变,换句话说,房产不具备投资和投机功能,只属于自住的消费功能。”

第二套房开始征税

分析说,只为人们提供基本地居住场所,而不具备投资和投机的功能,如果要达到这样的目的,那么从第二套房开始征税,才能具备经济理性,符合现实要求。

学者强调,如果政府真的想把投机行为从房地产经济中排挤出去,把人们从房地产投资和投机得到的收益全部变成国库收入,真金白银的转到社会,具体的方案来治理房地产,那么高物业税的确能抑制高房价,达到打房的效应。

美国物业税 前5州排名

数据显示,2018年美国物业税税率最高的前5个州依次为:

1.新泽西州(2.25%)

2.伊利诺伊州(2.22%)

3.德克萨斯州(2.18%)

4.佛蒙特州 (2.16%)

5.康涅狄格州(2.02%)

新泽西州常年占据榜首,但去年实际税率较2017年的2.28%略有下降。尽管如此,2017年该州房主平均支付8696美元(3万6294令吉)的物业税,与2014年的8108(约3万3840令吉)美元相比增幅明显。

住宅平均物业税上涨

从全美范围内来看,去年住宅的平均物业税较2017年的3399美元(约1万4186令吉)上涨3%至3498美元(约1万4598令吉)。

但有效物业税税率为1.16%,与2017年相比微跌0.01%。例如,在纽约州威斯特徹斯特县和罗克兰县,2018年的平均物业税分别为1万7392美元(约7万2579令吉)和1万2925美元(约5万3939令吉)。

在新泽西州艾塞克斯县和卑尔根县,房主平均缴纳1万2161美元(约5万750令吉)和1万1771美元的物业税(约4万9123令吉)。

房价不一定下降

认为征收物业税有抑制房地产投机的作用的人普遍相信,美国目前房价上涨很大程度上与投机有关。对那些拥有多栋房子或拥有土地空间的富裕群体,从他们身上多收税, 来均衡整个社会的贫富分化是应该与合理的。

英国布鲁耐尔大学经济学学者担心,房地产市场受到打压之后,房屋供应紧缺,对一个人口众多的国家,对房屋的基本需求如果仍然旺盛,那么征收物业税对抑制高房价的作用到底有多大,还有待商讨。

房产供应会减少

学者分析认为,房产失去了投资价值,就无法积极的扩张与生产,那房产的供应就必然减少。首购族的需求如果旺盛,房价都不一定降得下来,物业税高企的效应未必有效。

从长期看,房屋是衣食住行重要的一环,物业税对房价的推动有限,并且当中会有所漏洞。

报道:李晓婷