美国二线城市
闪耀的珍珠

由于美国税务架构趋向复杂,频频向富豪开刀,对打算投资美国高端房地产的买家而言,近期的股指波动、去年颁布的联邦新税法和普遍降温的豪宅市场等因素令他们犹豫不决,一些人则选择“走出去”,把投资眼光放在周边城镇。



投资家认为在纽约购买超级豪宅,支付高昂税务,不如转到其他新兴的二线城市置业,可节省数万至数十万美元的税款,也能在百业起飞的城镇寻找商机,产业也能有更大的升职潜力。

二线城市成焦点

如今,拉斯维加斯(Las Vegas)、纳什维尔(Nashville)和阿灵顿(Arlington)3个二线城市成为焦点,他们快速发展逐渐赢得关注,并保持良好的上升势头,而且前景要比人口迅速流失的第一线城市市场更为获得垂注。

二线城市主要吸引美国东、西海岸的居民,以及来自亚利桑那州和德克萨斯州等地的买家。

移居者通常被诱人的税收政策所吸引,田纳西州不仅免征所得税,而且物业税比其他地方相对较低。



崛起原因

二线城市迅速崛起的原因,主要是得益于政府提供的优惠税收政策和优良的经济状况(包括众多科技巨头相继入驻),拉斯维加斯、纳什维尔和阿灵顿这3座城市持续耀眼,成为让人瞩目的二线城市。

由于上述3个城镇不断发展,购房需求日益增加,当前的市场形势为房主带来了丰厚的回报,而且销售价格将随需求增加而上涨,使二线城市成为一个潜力巨大的投资目的地,蕴藏着绝佳的投资机会。看准就应买入,如果再等上两年,绝对会错失良机。

纵观美国各地,豪宅市场的整体表现与上述3个城市则截然相反。

强大企业让二线城市闪耀

随着越来越多的居民从税率高昂的富裕湾区迁居拉斯维加斯,当地豪宅市场逐渐升温。由于财富100强企业为纳什维尔带来大批人才,市场正迎来稳定增长,豪宅成为抢手货。众所周知,美国不少的州属,包括内华达州免征所得税,是全美物业税率最低的几个州之一。

需求增长

自美国豪宅税于今年调整,根据房地产门户网站realtor.com发布的豪宅市场报告,截至今年1月,全美88个市场的高端住宅价格应声下跌3.6%。与此同时,在该报告所追踪的88个市场中,百万美元及以上的房屋销量较上年同期减少3.3%,创下自2016年7月以来最为缓慢的豪宅销售增幅。

唯独上述3个城镇的豪宅及高端房产逆流而上,让投资者趋之若鹜。

城市化活化

从表现突出的城市来看,地方政府一直积极创造良好的营商环境,并将招商引资作为工作的重中之重,在重重良好因素的包围下,经济成长快速、人才内流、豪宅市场也蒸蒸日上。

就业和薪酬增长向来是房地产市场的核心驱动力,但这种驱动力的形成不会一蹴而就,一方面需要产业发展与扩张,另一方面需要房屋供应平稳有序。追求高品质生活的买家群体也是促进市场繁荣的关键因素。如今,远程办公和灵活的岗位设置早已司空见惯,人们可以在他们喜欢的任何地方居住。

拉斯维加斯:百万房产业亮眼

总体而言,2018年第四季度,拉斯维加斯百万美元及以上的房屋销售较上年同期增长3.5%。据房地产资讯平台Zillow资讯显示,今年2月,该市的租金水平同比上涨6.4%。

美国著名房地产网页realtor.com提供的数据,今年3月,拉斯维加斯豪华住宅的挂牌价格中值同比上涨8%至115万美元(约477万令吉),成交周期较上年同期缩短21天(相当于18%)。 相比于表现良好的豪宅市场,超高端物业的销售更加亮眼。数据显示,截至今年1月,拉斯维加斯超豪华住宅的入门价格为156万美元(约647万令吉),同比飙升了44.8%。

在3月,全市超豪华物业的挂牌价格中值高达400万美元(约1659万令吉),较2018年同期飙涨超过23%,成交周期也比上一年缩短31天,同比提升20%。

对当地楼市充满信心

realtor.com经济研究主管哈维尔表示,拉斯维加斯因其他地区的人口迁移受益匪浅,加上一线城市税收加重,它成为资金驻扎的地方。随着越来越多的居民从税率高昂的富裕湾区迁居拉斯维加斯,当地豪宅市场逐渐升温。

据房地产公司Coldwell Banker Premier Realty经纪人Diane Varney说,公司在没有签订销售合同的情况下便开工建设高端住宅,冒着巨大风险,因为他们深信一定会有市场,在项目竣工前一定会有买主,不必担心滞销的问题,业者对当地楼市的未来充满信心。

投资者认为,即使不打算自住,或者只是出于投资的目的,购房后也可以将其出租,拉斯维加斯的租赁市场正稳步攀升。

纳什维尔:大型企业推动

去年第四季度期间,纳什维尔百万美元及以上的房屋销售较上年同期激增43%。

数据显示,今年3月,当地豪华住宅的挂牌价格中值为135万美元(约500万令吉),较去年同期上涨10.2%,成交周期比上一年缩短16天。

超豪华物业的挂牌价格中值同比上涨5.8%至275万美元(约1100万令吉),销售周期比去年同期提速超过25天。房地产经纪公司调查显示,纳什维尔市场的微妙变化,最大驱动力源自当地大型企业入驻所带来的经济收益。

移居者数量惊人

与拉斯维加斯一样,纳什维尔的移居者数量也十分惊人,平均每天逾100人迁居这座城市,而且都是高端岗位的人士,豪华型产业需求量也随之起飞。

人口转移是推动纳什维尔房价上涨的主要因素,大批手握资金的外来人口总要找一个低税收的地方驻扎,新兴的二线城市正是最好的选择。

阿灵顿:制定新经济计划

总体而言,2018年第四季度,阿灵顿百万美元及以上的房屋销售较上年同期飙升29.5%。除了借势亚马逊,阿灵顿政府还制定了一份全面的经济发展计划,加上成熟型城市的税率走高,更多公司的入驻将为市场注入源源不断的上升动力。

每当就业市场表现强劲,高薪岗位大量涌现,“豪宅”的需求就会急剧增加。

realtor.com提供的数据,2019年3月阿灵顿豪华豪宅的挂牌价格值为235万美元(约975万令吉),较去年同期激增17.9%,成交周期比上一年缩短42天(相当于29.4%)。至于售价排在市场前1%的超高端物业,挂牌价格中值同比上涨13.8%至330万美元(约1369万令吉),成交周期足足比一年前减少77天。

完善配套设施受欢迎

当地权威房地产代理公司认为,完善的配套设施是阿灵顿房产业大受欢迎的重要原因。 专家表示,当地拥有优质公立学校,而且靠近联邦政府枢纽华盛顿,非常适合上班族和公务员居住。

阿灵顿地铁系统发达,汽车稀少,外勤者有更多出行选择。去年价值100万美元(约415万令吉)的房源现在已经涨到110万美元(约456万令吉),涨幅可观。

企业入驻  房产兴旺

由于100强企业为纳什维尔引入大批高端人才,房产市场正迎来稳定增长趋势,高端产业的成交量趋向乐观。

自2014年以来,高知名度的国际大企业不断入驻美国二线城市,包括在线活动策划平台Eventbrite、电召车公司Lyft、食品快递公司Postmates和搜索引擎谷歌公司等科创企业相继在拉斯维加斯设立办事处,带来的正面效应是排山倒海的,房产业正兴兴向荣。

高端房产需求量增高

去年11月,自亚马逊宣布计划投资2亿3000万美元在纳什维尔新建“卓越运营中心”(Center of Excellence),当地的豪宅或高端房产需求量就越来越高,毕竟该公司引入的是高端人才,需要的高端产业也相对提高。

根据估计,亚马逊能为当地创造5000个工作岗位,雇员需要在当地置业安家,阿灵顿这座二线城市已感受到“亚马逊效应”带来的彰显作用。

自巨头公司选址结果公布后,这一重大利消息已经对当地豪华物业的销量和价格产生积极影响,而且未来一段时间仍将发挥效力。亚马逊第二总部所在社区水晶城(Crystal City)的房源检索量较上年同期跃升210%。

结语:

美国一线城市的高税率扼杀了很多受薪一族的梦想,也让投资者却步,要如何在二线城市做好布局,就要看个人的睿智了。依据一般逻辑,三线城市产业涨价速度不高,只有二线城市保持一定速度。

下篇:物业税难以抑制房产高企……

报道:李晓婷