豪宅税 转让费
美国房产面对冲击

美国政府增税,豪宅税及一次性转让费同时调整,让美国房产业再掀起非议声。纽约州拟将300万美元(约1241万令吉)及以上房产的基本转让税调高0.25%,在连续两项税务冲击下,美国房产最高税率将升至4.55%。

此次增税预计将加剧全美国房地产市场陷入降温趋势。过去两年,美国房价累计下跌10%至12%,7月开始,一旦豪宅税调整,原本税务重重的美国房市将陷入更严峻的挑战。

社会高度文明的其中一个代价,就是人民要承担高昂的税负,共同承担发展经费。

美国纽约作为一座高度复杂化和现代化的全球性城市,是世界上实力最强的城市,纽约市需要大笔资金来维护和完善城市面貌,因此这回的增税动作没有回头路,只能一路往前推进。

由于美国政府试图寻找新的资金来源以修复和改进大都会纽约市老旧的地铁系统,导致需要更大的资金。作为纽约州2019-2020年度财政预算的一部分,美国州立法者于本月投票通过了增税举措,其标志着州政府和地产行业的利益相关者之间达成了一项非正式的折衷方案。

7月起缴更高税款 

从今年7月起,购置数百万美元房产的豪宅买家将缴纳更多税款。

目前,纽约市对售价超过100万美元(约414万令吉)的房产征收1%的“豪宅税”。今年 7月1日起,原有固定税率将不再适用,取而代之的是“累进梯级税制”,这是一种变相的税务调涨。

在新的征税架构下,售价在200万美元至300万美元(约1241万令吉)的房产是1.25%税率;售价逾2500万美元(约1亿343万令吉)的超级豪宅是3.9%最高税率。

带来逾1兆令吉收入

根据纽约州长安德鲁库末发布的预算案内容,上调豪宅税预计将为陷入财务困境的大都会运输署(Metropolitan Transportation Authority)解困,因为每年带来逾1兆令吉的额外收入,是一笔可观的收益。

除了豪宅税有变动外,纽约州拟将300万美元(约1241万令吉)及以上房产的基本转让税从0.4%提高至0.65%,这意味着,连续两项税务一起冲击下,美国的房产最高税率将升至4.55%。

此前,这些利益相关者一直敦促立法者否决日益获得支持的年度“临时住所税”提案。幸亏,基本转让税的出台打消了“临时住所税“,一项受争议的税制被搁置,让业主能暂时喘息。

豪宅税的意义

在先进的发达国家,豪宅税是一项相对较完善的税收的项目,这些发达国家的一些新兴楼市,其豪宅的划分有一定差异,因此全球各地豪宅税标准也没一个标准。 另豪宅税在第三国家更是一种新兴项目,豪宅标准更不一样,导致各地豪宅税征收标准不一。

“豪宅税”是发达国家政府实行的新型税收,是国家对拥有较强购买力的消费购房者购买高价或高档豪宅所征收的一种消费税,目的是用来集资国家的发展项目。

征收豪宅税法律完善

美国、英国、瑞士等一些先进的发达国家,其征收豪宅税的法律一般很完善。

豪宅税一般的作用是用来稳定恶意炒高房价和稳定房价的行为,也能用来抑制日益严重的贫富差距问题和社会民生问题。

英国:减低买家热情

英国邮局房屋贷款2015年报告也显示,三分之二的英国人希望搬入更大的房子,因此,豪宅市场会长期存在,政府将不手软的用豪宅税来集资。

英国于2015年实施豪宅税后,已令购房者放弃购买伦敦200万英镑(约1073万令吉)以上的房产,导致伦敦高端房地产市场停滞不前。

英国大选后,新政府对价值200万英镑(约1073万令吉)以上的房产征税,因为要筹集12亿英镑(约64亿令吉)来实施国民健康保险。

在英国,豪宅税继续抑制伦敦超高端豪华房地产市场的发展,导致潜在购房者观望。 豪宅税已经如预期的抑制买家的购房热情。

豪宅税分4个等级 

英国将豪宅税将分为4个等级,其中价值200万英镑(约1073万令吉)至500万英镑(约2683万令吉)的房产所需缴纳的属于最基本的一级。最高一级,亿万富翁们随意挥霍1亿英镑(约5.37亿令吉)或以上来购买一套合适的房产——不仅仅限于梅菲尔区,他们所需缴纳的税额最高。

据专家估算,至少80%纳入征税范围内的房产集中在伦敦以及东南部的高端城市。

销售量仍上涨 

伦敦中端房产市场(房产价值在100至200万英镑之间,约537万令吉至1073万令吉)依旧表现强劲。

在英国其他地区,销售量仍上涨,尤其是价值在200万英镑(约1073万令吉)以下的房产。

在超豪华房产市场萎缩之际, “中端市场品牌”,在东辛(East Sheen)、维多利亚区(Victoria)以及巴特西(Battersea)等伦敦西南部地区销售价值在100至200万英镑(约537万令吉至1073万令吉)的房产有热卖的现象。

而伦敦低端房产市场(房屋价值在50万英镑及以下,约268万令吉)则受到房屋抵押规定趋严的冲击。

台湾:过于宽松 

台湾台北市,豪宅税门槛为总价8000万台币(约1080万令吉)。前几年,台湾豪宅市场交易量急速冷冻,促使去年底出现“团购价”。在团购情况下,买方向建商一次购买多个单位,有机会获得大幅度的让价空间,避开豪宅税。这样一来,买方不仅省房价又省房屋税,一举两得。

权威业者说,台湾豪宅税虽已修订,趋向宽松,但对买方而言,能省则省是好事,在房市走弱情况下,豪宅议价空间增大,随时变成中高价位的单位,增加交易潜能。

周边的因素也可以带来变幅,尽管房产附近的捷运可加持房价,却又因交通阻塞与公寓老旧等因素造成高价宅房价不上不下。在有利议价的情况下,随时可将屋价调整至避税价格。

美国:富豪不畏惧 

美国房地产代理公司Warburg Realty经纪人艾迪指出,虽然与购置数千万美元豪宅的买家所承担税款相比,几千美元可能是小数目,但增税举措恐将打压低端豪宅的销售表现。

艾迪表示,在大多数情况下,买家的资金预算不宽松,税负增加很可能意味着他们不得不多赚几年钱才能凑够房款,购房的计划必须延后。

另一方面,针对售价超过1500万美元(约6197万令吉)的豪宅加税并不会阻止大富买家的置业决策,这是“富者越富”情况普遍存在的原因。

他认为,虽然富豪对此颇有微言,但最终还是会“慷慨解囊”。

拥有豪宅的隐忧 

豪宅,顾名思义就是面积颇大的房子,随之而来的是更高昂的维修费用。

尽管购屋者能拥有一个空间更大、建筑更新、生活环境更好、且靠近学校的房子,然而新房子的估价是老房子的三倍,带来经济压力。

其他预想不到的支出,譬如用于房屋修缮的物资和工具、室内摆放的家具和家电。

成本是关键考量因素 

时间成本也是关键的考量因素,整理院子、清洁打扫和维修所花费的时间,是一种看不到的高成本。

付钱让承包商处理其中某些事务,但这只会让你花更多的钱。

打理好自己的新花园更加耗时,院子比原来大了好多,割草、修剪和除杂草的压力也就更大,因为邻居们的花园都收拾得很好。

理财学家认为,与其买最大最好的房子,倒不如把省下来的时间和金钱用到房屋升级、聘请承包商、甚至投资上。

结语:

有钱的,依旧会买

尽管豪宅税会让市场降温,然而,喜新忘旧是人的通性,豪宅永远有市场,而豪宅税永远都是国家主要收入来源。

据美国房地产网站 Trulia 的一项调查,43% 的美国成年人喜欢将房子升级。

在任何房地产市场中,豪宅或超级豪宅都是受欢迎。生活不断变化,素质不断提升,人们对房子的需求也发生改变。依据逻辑,国库内所累积的豪宅税只会有增无减。

整理:李晓婷

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