综合产业还可买吗?
3招选出优质项目

综合产业项目过去几年,在大马如雨后春笋,蓬勃发展,然而真的是每一个项目都成功?

如果综合产业项目不成功,影响的不只是零售等商务元素,会一并拖累林立在上面的住宅产业。

若现在有一个综合产业项目摆在购屋者或投资者面前,他们该如何选择?买还是不买?

说到综合产业项目,购屋者或投资者一般都是因为楼下有购物中心或零售单位等方便才会买入。

但事实上,这些产业是不是像当初说的那么美好?

市面上有这么多综合产业项目,购屋者或投资者要如何选择?

近年来,综合产业项目发展蓬勃,大家耳熟能详成功的例子有谷中城(Mid Valley)和吉隆坡中环(KL Sentral)等。

谷中城是城内发展最成功的综合产业项目之一。

综合产业项目的好处就是方便,对于住户,有什么会比一走到楼下,有一个设备完善,吃喝和购物都方便的购物中心来得更好?

但事实上,有不少综合产业项目竣工后,尤其是零售单位等商务元素因为没有生意,最后落得很难看的情况,甚至会影响到楼上的住宅元素的价值。

观察四周,确实也有不少表现不如预期的综合产业项目,那么这类项目,还可以吗?购屋者或投资者要如何选择?

马来西亚房地产中介协会(MIEA)全国副主席林文彬接受《南洋商报》访问时指出,尤其现在产业市场放缓,购屋者或投资者若想要买这类产业,事前一定要做好功课。

他指出,要选择好的综合产业项目可以遵守3大策略。

吉隆坡中环是集合交通中站、住宅、购物中心等一身的大型综合产业项目。

策略1:免失去租户组合控制权  

发展商须管控购物中心

首先,林文彬说,从把综合产业项目要做得比较好的例子来看,最重要的因素就是——发展商必须保留购物中心,尤其是大型购物中心。

相反的,若发展商把购物中心都出售,那么那个购物中心和整个综合产业项目计划的成功率会下降到只有10%至20%。

“购物中心要成功,一定是要由一个单一的业者完全掌控才有可能。因为当发展商一卖掉购物中心,就会失去控制租户组合的控制权。”

他举例:“若购物中心的零售单位是卖出去的话,若80%的业主都出租给卖衣服的人,那么这个购物中心不是变成衣服城?不买衣服的人就不想来这了。”

林文彬

租户组合最关键

所以一个购物中心成功的关键就是租户的组合,若发展商自己保留来管理,就可以自行管理里面的组合。

林文彬还补充,纵观全国,把零售单位分散卖出却还能成功的例子,屈指可数,就吉隆坡的金河广场和新山的假日广场。

Valerie Chong & Co律师事务所负责人张玮真律师也认同这点。

她说:“发展商一定要掌握控制权,一旦失去控制,整个产业的秩序就会乱掉。”

吉隆坡金河广场

新山假日广场

小型零售空间易控制

针对一些较小型的零售空间,林文彬认为,相比大型的购物中心,规模比较小的零售空间的问题不大。就算是发展商把这些空间卖掉也没有什么问题。

最近,市场上出现许多以住宅为主的综合项目,都会有面积较少的零售空间。

但他解释,因为相对空间小,单位少,比较容易控制。而且很多时候,都是会选择出租给便利商店和餐厅等,都对住户有利。

张玮真律师接受访问时也说,面积和单位较少的零售空间更容易管理。

先观察车流人流

另外,若是投资者,Rahim & Co建议,在投资前,先观察一个综合产业项目是否有足够的车流和人流以支撑里面的商务元素,以及住宅是否有需求,支撑租金。

该公司指出,假如一个综合项目内很多活动和人流,就会支撑零售业务。所以租户组合等的管理非常重要。

策略2:选择有经验发展商

林文彬说,如果发展商有管理购物中心的经验就更好,比如双威(SUNWAY,5211,主板工业股)和WCT(WCT,9679,主板建筑股)就是很好的例子。

他解释,因为这些发展商有管理购物中心的经验和记录,就连租户也会跟着他们。

“这样的综合产业项目,才会有更好的表现。”

而且他说,尤其在目前零售领域竞争这么激烈的时候,购物中心不再只是买东西的地方,更主要的是为消费者提供更好的体验。

策略3:附近是否有竞争对手

最后,林文彬劝告潜在购屋者或投资者,要考虑综合产业项目的地点!

他说的不是项目本身是不是位于策略地点,而是项目附近是否已经有已经非常成功的例子?

“如果短短车程不到5分钟就有一个历史悠久,应有尽有的购物中心,消费者何不开车过去那个旧的购物中心?因此这时新项目就会有一个非常强劲的对手。”

所以购屋者或投资者也应该避开这类项目。

他举例,像蕉赖Sunway Velocity算是相当新的综合产业项目中成功的例子,因为附近都没有直接的竞争对手。

住宅加商业元素更赚钱

询及为什么发展商都喜欢发展综合产业项目呢?林文彬说:“其实就是因为更加赚钱。”

他说,一块地若只是住宅元素,每平方尺的售价比较低,平均每平方尺几百令吉。但加入了商务元素,就可以买到更高价。

比如购物中心的每平方尺价格就可以卖到1000至2000平方尺。单位面积更小的,平均尺价更高。

无论如何,他说,虽然发展商最主要的目的就是赚钱,但其实站在购屋者或投资者的角度,综合产业项目的发展概念确实是会吸引人来购买。

“因为综合产业项目很方便。会给予买家尤其是一个购物中心楼上的住户很多方便。”

高档公寓不会跌价

他举例,城内表现最好的综合产业项目数谷中城(Mid Valley)和柏威年购物广场(Pavillion)。

他说:“住在谷中城楼上的住户几乎不用开车就可以满足一切的需求。”

同时,即使吉隆坡市内的高档公寓产业项目在两三年内都跌价,Pavillion Residence的价格却一分都不跌,因为同理,它楼下有一个非常成功的购物中心。

国际综合产业咨询公司Rahim & Co指出,比较成功的综合产业项目例子包括城中城、吉隆坡中环和孟沙南城。

孟沙南城是综合产业项目的成功例子之一。

根据Rahim & Co,好的综合发展项目将包括日常生活数个主要的成分,包括住宅或家园、工作的地点或办公室、娱乐或休闲中心,以及成长中的家庭需要的教育或学校设备。

有一些甚至会纳入会议、奖掖、活动中心和保健设备,以满足目标市场的需求。

这些产业项目内的各种元素的协同效应,都可以让一个项目独资生存。

该公司也说,综合一切元素的项目固然方便,也建议购屋者在购买前,考虑发展商的经验,过往的表现等。

买房忌羊群心态

因为方便,综合产业项目依然能够吸引很多买家。

但林文彬劝告购屋者或投资者,尤其是年轻的,入市前一定要做好功课,不熟悉的东西不要买。

他说:“不买,不是叫你完全不碰。而是去搞懂它,了解更多资讯后才决定要不要买。”

切忌人云亦云,羊群心态,朋友买就跟着买。

张玮真

须留意地契是否独立

张玮真指出,购屋者或投资者若要买综合产业项目,也要注意发展商是否有把综合产业项目内的地契分开,比如住宅元素、零售空间和办公楼都有独立的地契。

那么各个元素之间就可以成立独自的联合管理机构(JMB)来各自管理,也会少了很多纠纷。

她说,加入一个计划只有一个地契,SOHO的维修费比较少,零售单位比较高。

“零售单位的业主,可能会认为是自己在补贴SOHO单位的维修费,因为他们给得比较多。但实际上,情况刚好相反,是SOHO在补贴,因为零售空间的人流多,东西更加容易坏,像电梯、冷气,今天修好了,可以多几天就坏掉。倒是SOHO只有电梯和游泳池,就没有什么设备了。”

她说:“你将无法想象,为什么会这么快坏掉。”

产业溢价胥视市场动力

是不是综合产业项目就会值得溢价呢?

Rahim & Co指出,不一定。产业是否值得溢价,仍赖于该项目以及市场的动力。

“溢价是基于市场对该项目的接受度、项目本身的概念以及是否有更多的优点,包括策略地点、建筑的环境、比人家更好的发展记录和毗邻的环境等。”

至于目前市场竞争激烈,投资者是否能够守住本身的回酬?该公司指出,一般上,回酬表现赖于市场表现。

“去年,产业市场的表现持续疲弱,不过,有一些征兆显示出市场的活动有正面的改变且价格正在巩固。”

根据该公司提供的资料、产业投资、商务资产的回酬介于5%至6%,而黄金地点的住宅产业回酬则介于3%至4%。

无论如何,该公司说,要在目前挑战的市况中维持回酬是非常挑战的。

因为投资者不仅面对竞争,还面对新竣工项目激烈的威胁,还有正在建筑并预计在未来几年内交货的新空间。

独资项目更安全

基于更竞争环境,Rahim & Co指出,业者要保持竞争力,不只是提供实体东西,要提供潜在的价值,包括可靠和表现一致的管理,以及有可以进一步激励商业活动的社群。

“共享经济所催生的新概念也会激励市场的吸引力,进而支撑回酬,或至少出租率。”

展望未来,Rahim & Co认为,综合产业项目将蜕变,从单一的实体建筑物,变成社区的概念。也就是说一个项目内,要让租户有更多活动和生气,且更能独资生存。

站在投资者的角度,能够独资生存的综合产业项目比传统的产业更安全,因为这个社区内的各个元素可以互相支撑和协同。

楼下商场表现 攸关房产价值

还没有进场的购屋者或投资者,选择新项目,可靠之前所说的3个策略,或努力做功课避开误区。

但若已经买了,但表现不好的综合产业项目,购屋者或投资者该怎么办?

林文彬说:“没有错,若综合产业项目楼下的购物中心表现不好,绝对是会害到楼上产业的价值。”

不过若真的买到了,路不转人转。他建议,可能就要改变一下策略。

“比如若靠近学生区,就把房子装修一下,准备Wifi设备或更多书桌等,吸引学生居住。”

人流太复杂吓跑租户

另外,张玮真解释,当一个综合产业项目管理不当时,比如一开始有零售单位业者把空间出租给夜店时,如果没有控制,就会越来越多同类的店。接着人流就会越来越复杂,到最后影响到楼上的有素质的住户会渐渐一个个搬走,找不到长期好租户,该些住宅单位最后就变成短租用途。

这时候该产业就会陷入一个恶性循环,产业价格自然受到影响。

因此她认为,综合产业项目要成功,首先,发展商必须要有很强劲和足够的资源来管理整个项目。

她指出,因为综合产业项目,尤其是大型的,由于人流多,管理经验和资源必须要很充足。

接着就是产业管理的素质。

专家管理产业增现金流

要维持综合产业项目的价值,管理素质固然就是最重要的因素之一。

因此若已经买到综合产业项目,但表现不太理想,业主应该要积极参与管理。

张玮真本身也是Scott Garden联合管理机构(JMB)前主席,这次除了以律师的角度评论综合产业项目,也以过来人的身份分享本身的经验。

她说,担任主席1年,领悟到综合产业项目的管理是一件非常复杂的课题,尤其是所有单位都出售,发展商没有保留主要元素的时候。

“因为你将面对的是几千个单位的问题。”

一般上,如果是公寓也只是数百单位。但综合项目内,有零售、有住宅、又有SOHO等等,单位是1000多个。

因此,她说,这时候委任非常有经验的产业管理公司或人很重要,因为这些专业人士可以协助您处理掉很多问题。

以本身的经验为例子,去年6月接手Scott Garden JMB的时候,最显著的就是现金流,当时每月的现金流大概只有20万至30万令吉,勉强支付掉必要开销,但专业的产业管理人接手,现金流到今年4月,大幅增加到超越200万令吉。

她说:“你可以想象?专业的产业管理公司帮我们追回了多少所拖欠的管理费。而这些现金流也让我们偿还了很多烂账。”

位于吉隆坡旧巴生路的Scott Garden。

业主合作推展优质管理

张玮真指出,所委任的管理公司就是怡保金诗统一(IGBB,5606,主板产业股)IGB旗下的Kondoservis 管理私人有限公司。

“我偶然在该公司的其中一个项目G Residence看到了对方非常好的产业管理。叹为观止,就恳请对方来帮忙管理。”

她说,结果对方的专业团队一来,带来完整的会计、技术和工程与维修团队,首先就把账目看清楚,清晰的列出所有拖欠管理费的业主名单,并准备索款信,最后还大大提升了管理费的支付比率。

接着就是专业的技术和维修团队。注入了有秩序的维修作业系统。

“Kondoservis 团队专业到一颗树的情况是否良好都很关注。”

此外,整个产业内,任何实体的问题,都能够即时派技术员等来维修,若人员不足还会从母公司派来支援等。

她感叹,有一个好的产业管理公司,整个产业环境也大大提升。

无论如何,她也提醒,产业要有良好的管理效果,需要全部业主齐心合力,与管理公司合作,双方有一致的目标才能够达成。

张玮真指出,她已经卸任JMB的主席,目前是联合管理机构的成员。Kondoservice 的服务将在今年5月满1年后结束。

报道 :伍咏敏

报道 :伍咏敏

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