大马莱坊最新的《2019年商务产业投资情绪调查》报告指出，整体上，今年内商务产业领域仍保持挑战，不过主要业者却有以合理价收购资产的好机会。

同时，物流和工业次领域因高素质的仓库和批发中心的需求上涨，却面对供应短缺，对租金增长率有利，回酬更高。工业次领域在2019年内，表现会继续超越大市。

至于沙巴，旅游业发展蓬勃，会激励该州的酒店和休闲次领域。

大马莱坊指出，商务产业市场活动，尤其是零售和办公楼次领域表现去年放缓了。因为大量新供应、出租率跌和租金减少等因素，投资者已经更加谨慎。

莱坊资本市场执行董事詹姆斯巴克利指出，他们已经观察到，今年内，更多产业业主想要卖掉他们的商务产业。但要看到更多交易成功，莱坊认为，买卖双方叫价的差价必须先收窄。

另一方面，詹姆斯巴克利说，尽管保健和机构资产投资在大马相对新颖，但是这个领域有可能会有更多交易。“投资者料被这些资产的抗跌性，且较不受经济影响的因素吸引。尤其这些资产一般都属于长期租约，且租金也固定。”

他也说，物流和工业次领域表现以前相对办公楼和零售产业差，但现投资者渐渐看到益处，所以预计物流和工业次领域今年的表现会继续超越大市。

巴生谷物流工业受关注

莱坊指出，在巴生谷，物流/工业次领域最受关注，很大原因是因为更强劲的外来直接投资流入制造业。

超过三分之一的受访者预计这个次领域的产业会获得资本增长。

同时，调查指出，尽管巴生谷的零售市场面对挑战，但尤其被特定发展商看好。

受访者指出，除了发展零售产业，主要业者认为，他们的零售资产在进行了提升措施后，会更加有竞争力。

至于东方之珠——槟城，莱坊说，酒店/休闲和保健/机构次领域继续备受看好，由乔治市的世界文化遗产地位所支撑，而且槟城本身也有多个景点。

莱坊补充，槟城也是国内主要的医药旅游景点之一。

至于南马柔佛，物流/工业继续诱人，因为该州依然是国内吸引制造业投资的主要目的地。

风下之乡——沙巴去年接待了380万人次的游客，接下来旅游业料继续蓬勃发展。因为天然环境吸引，且文化多元。因此，该州的酒店/休闲潜能仍保持正面。

莱坊是针对产业领域内的高级经理人展开“2019年商务产业投资情绪”调查。受访者是来自商务产业的发展商、金融机构和基金与产托（REITs）经理。

工业资产带来稳定回酬

尽管市场充满挑战，但莱坊指出，大部分受访者对于工业领域的整体表现持正面看法。

2019年，更多业者尤其金融机构和基金与产托经理的中心将倾向于物流/工业次领域。

莱坊资本市场执行董事沈颂能指出，政府更致力于为工业领域制造更多活动，以赶上全球的工业4.0潮，让工业资产持续带来较好和稳定的回酬。

他还说，这个次领域的产业还继续吸引着投资者，尤其是基金与产托经理。

对州政府能力有信心

投资柔佛询问度最高

沈颂能说，整体上，物流/工业次领域还是许多受访者的首选。

打算在大马半岛投资、租赁和发展产业的受访者，柔佛的询问度最高。

他补充：“投资者都显示出，对柔佛新州政府的行政和吸引外来直接投资的能力，有信心且信任。”

随着柔佛基建设施提升、加上柔佛内的港口设施计划提升，他预见更多区域的业者会选择把公司的营运搬迁到柔佛。

“除了特定的区域，在这个调查，我们也发现有更多主要业者关注森美兰和彭亨，作为替代的投资目的地。且预见工业产业业者会更加积极的买地，因为情绪乐观。”

沙巴酒店出租率强劲

去年，沙巴的酒店/休闲次领域表现持平。

尽管全国到访的旅客人次下跌，但大马旅游业仍保持生气，主要由沙巴的旅游业的强度所带动。

莱坊的情绪调查显示，认为沙巴的酒店/休闲是区域内最诱人的次领域的受访者最多。

沙巴已经渐渐的成为亚洲著名的旅游景点。

因为区域的航班时间较短，加上更多国际航线，激励了到访的旅客人次。

莱坊引述沙巴旅游局，截至今年3月，每周会到亚庇国际机场降落的国际直飞航班一共有220班，或等于3万9307个座位。

去年，沙巴一共迎接了387万人次旅客，上涨了5.3%，今年的目标是400万人，而亚庇和附近的主要酒店都显示出相对稳健的出租率。

沙巴旅游局指出，去年，4和5星级酒店出租率强劲，分别达75.6%和77.4%，证明了沙巴的旅游充满生气。

沙巴莱坊董事经理曾运年指出：“随着旅客人次和酒店领域稳健增长，本地和外资投资者甚至是国际酒店业者有意进军或探讨这个增长中市场的机会，也并不出奇。”

“尽管还有未渗透的潜能，但是私人领域和公共领域一致的努力还是需要，以改善旅游的基建设备和产品、旅游政策和保护环境，以确保该领域可永续。”

保健次领域不断增长

莱坊的调查报告指出，保健和机构产业次领域是低迷市况中的钻石。

去年，大马的人口达3240万人，比2017年的3200万人，按年增长1.1%。同时，老年人口（65岁和以上）也从6.3%，上涨到6.5%。

莱坊指出，到2040年，接近14.5%的大马人将达到65岁或以上的年龄，比2010年的5%，大幅度增长。

而老年人口大涨，也会保健和相关的次领域带来庞大的机会。

随着人口变迁，主要的业者有多种机会。

实际上，一些著名的发展商已经开始把医药和保健元素融入他们的城镇发展计划内。

除了发展医院，主要业者也探讨在社区内，设立老年护理或老人居住设备的潜能，以满足独立、财务稳定和已经周游列国的城市老年人的需求。

无论如何，莱坊指出，业者要进军这个市场前，必须先仔细的探讨各种商业模式。

大马的人口变迁，加上医药旅游业的蓬勃发展，保健次领域持续增长的潜能，已经它成为低迷市况中的钻石。

投资学生宿舍机会高

由于越来越注重教育，大马的家长也愿意支付更高的学费让孩子就读更有素质和完整的学校。

私人和国际学校已经成为数个新旧城镇成功的驱动因素，比如Desa Parkcity、哥打白沙罗、实达阿南、Rimbayu城镇、Tropicana Aman和怡观园（Taman Equine）。

大马第一个教育产托——Alpha产托（Alpha REIT）目前拥有Sri KDU School和The International [email protected]。这两家学校都瞄准中等和高收入人口。

该产托目前还在积极的寻找表现良好的教育机构资产，以从家长更愿意付钱的趋势中受惠。

除了学校，莱坊认为，学生宿舍和瞄准年轻人的共享住宿也有相当多的机会。

“事实上，在英国和澳洲，学生宿舍就是自成一格的投资资产。”

莱坊指出，这些机构资产的好处，加上高素质教育的需求，吸引了更多主要业者更多关注。

保健和机构资产交易增莱坊估值和顾问执行董事黄详耀指出，不像传统的资产，保健和机构产业是更专门的资产，且相对没有那么受到经济周期的影响。

从投资者的角度，专门的资产级别诱人，因为它提供了长期且可逐步增加的稳定租金。

另一方面，受访者透露，要为商务产业的发展筹资面对困难，尤其是传统资产。但保健和机构资产有点不受到这个挑战冲击，因为受访者中，金融机构和基金与产托（REITs）经理都指出，他们可能会在今年内加大这方面的投资。

黄详耀还说：“保健和机构次领域真的是隐藏的宝石，随着投资者越来越熟悉这类资产，我预见这个次领域的交易会更多。”

回酬继续上扬

针对保健和机构产业的回酬，2018年的表现相对好。而且较好的表现会持续到今年，因为需求和基本面强劲。有33%的受访者，预计今年内，保健/机构资产的回酬将会继续上扬。