房屋快速出租有技巧

H01F1BL2_noresize房屋供应过剩已不是新鲜事,新竣工项目更是层出不穷,如何在一众新屋中抢先出租,成了屋主最迫切想知道的事。

当大家都站在同一条起跑线上,要如何让租户一眼相中你的屋子?



只要掌握3大策略,快速出租不用烦!

独特卖点3大招 出租不难

买了房,才发现出租是难题。每个月背负的房贷和管理费,就快让人喘不过气。

全权委托产业经纪处理,但还是找不到租客?

专家指路传授快速出租秘诀,只要懂得花点小心思,通过确认目标市场,掌握装修摆设小技巧,并找到独特的卖点3大招,出租房产一点也不难。



本来还想靠着租房寻得被动收入,但低迷的房市,却让屋主显得被动且无助,只求房子成功出租补贴每月房贷,不敢奢求高租金回酬。

需了解目标市场

惟房市低迷并不是绝路,越是处在被动状态越要懂得花些小心思,而且通过确认目标市场,掌握装修摆设小技巧,找到独特卖点3大策略,就不用担心房产出租困难。

收租系统开发商RentGuard联合创办人兼营运总监黄治诚接受《南洋商报》访问时说,屋主在出租房子前,方向必须要清楚,并需对自己的目标市场有一定了解。

“比如你的房子坐落在赛城(Cyberjaya)或雪州八打灵再也第13区这些有大学的地区,目标市场自然非学生莫属,那么你就必须懂得学生对住宿的要求,否则就算花费大价钱装修得富丽堂皇,都是无法吸引租客。”

他说当确认了目标市场,比如赛城的目标市场是学生,下一步,装修设计上自然要从学生的立场来考量。

“倘若将房子规划成适合家庭居住的空间,搭配柔和灯光和完善的厨房,我担保你的房子一定很难出租。”

黄治诚指出,学生对于住宿的要求很简单,就是一张床、一张书桌、冷气和白灯。

“所以你一定要先搞清楚目标市场的口味,搞清楚你的房子,了解整栋公寓多数住的是什么群体,则能避免走冤枉路。”

先定位目标市场

SpeedRent总执行长黄伟明认为,只有应先确定目标市场,才能快速掌握定位。

“投资买房应先厘清自己的投资策略和方向,不要买了才来规划投资。”他直言,若是在高档地区的房子,装修自然不能马虎,一定得要高端大气,才能吸引租客。

“所谓‘物美’就要懂得在摆设方面玩些小心思,诸如假花,再挂上几幅画,空间的格调完全不一样。还有,灯光也是很重要的部分,比如聚光灯就能轻巧的突出空间整体美感,简单的技巧就能吸引租客。”

另外,若有房子租不出,也不用烦,寻找一个独特的卖点吸引租户,打造自己的利基市场才是长久之道。

假设买到的房子偏远,无法像热闹地区这样找到长期固定租客,黄伟明说,可以把郊区的房子打造成适合企业做团队建设(Team Building)的地点等。

若不想亏着租

掌握管理知识

黄伟明坦言,现在的市道,大部分的屋主都是亏着出租。

如果屋主不想亏着租,那么就必须掌握管理房产的基本知识,尽可能为租户带来更高的住宿体验,才能留住好住户。

“除了因为市场供应太多,竞争大,另一个理由就是买错地点。若不想亏着出租,唯靠短租爱彼迎(Airbnb)或分租房间,提高租金回酬。”

黄治诚透露,屋主若不想亏着出租有方法,必须学习基本管理、站在租户的立场思考、确认目标市场及思考能为租户带来的价值。

回酬应与房贷利息成正比

【如何计算租金回酬?】

投资回酬(ROI)=1年租金/投资成本

假设你的房价为20万令吉,租金是每月1000令吉,年租金收入为1万2000令吉。

租金回酬为6%

(1万2000令吉/20万令吉X100% = 6%)

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多数租金回酬仅3%

投资房产有两个目的,分别是租金回酬和资本升值。

黄治诚指出,租金回酬应该要与房贷利息成正比。

“假设房贷利息3.5%,只要租金回酬有3.5%,就算是不错的投资了。虽然不至于能有被动收入,但至少能补贴房贷。”

他说,扣完租金,还有余额,才是所谓的被动收入。

“惟目前,市场上多数屋主的租金回酬只有3%。他们除了得负担房贷利息、管理费、门牌税等,还得投入装修成本。”

策略1:确认目标市场

学生最重要有WIFI

家庭、上班族与学生对住宿要求都不同,不能妄想同样的装修格局和摆设就能走天下。

黄治诚以学生为例,直言学生对住宿最大的要求,就是一定要有无线网络(WIFI)。

“我们的做法是,为他们申请并安装,然后加上一架洗衣机,网络费用、客厅及洗衣机的电费都包在租金中。”

“每间房间都安装冷气,所以冷气的电费另外计算,每个单位收费约50仙,这就是额外收入。”

每个月安排清洁工人打扫两次,就是学生期望的住宿环境。

他侃侃而谈,家庭租户则最注重厨房设备,尤其对抽油烟机和橱柜相当看重。

“确认目标市场就是决定装修方向和成本的关键步骤。”

了解市场提升租金 

黄治诚分享了一个例子,就在八打灵再也第13区因有十五碑亚洲学院(Brickfield Asia College,简称BAC),也是学生盘踞重镇。但有4间房的空屋,租金2200令吉,一段时间都租不出。

黄治诚向屋主以2000令吉租了下来,再投入资金在每个房间安装冷气和电表、书桌、Queen Size床及衣橱,完成这些简单的家具摆设后很快就将房子出租。

整间屋子,分别主人房租金1300令吉、二房1100令吉、三房900令吉,及小房200令吉,花一些心细,租金就获得3500令吉,高出1500令吉。

针对该例子,他说:“我们投入2000令吉的成本,布置成本不超过1万令吉,仅用了半年的时间回本。”

他也打造了独特的卖点,就是只租给女学生。

“我们每间房都会收取3个月的订金,也在家规(House Rules)阐明不能带男生回家。如果私自带男生回家被投诉,隔天就需要搬离,订金被没收。”

这是维持素质的方法,无形中也打造利基市场,有助提高租金回酬。

策略2:掌握装修摆设小技巧
勿花大钱买名牌

租户都会想要新家具,但屋主在选购家具时,切勿花大价钱买名牌。

屋主往往最大的问题就是不善于控制装修布置成本。黄治诚指出,事实上,时尚简约的房子布置,并不一定就要花大钱,相反只要有一定的植物摆设及挂画,善用拍照技巧,也能在第一时间抓住租户眼球。

“灯光结合绿色植物与挂画,捉好角度拍照,就能让住户第一眼对你的单位有好感。”黄伟明直言,捉角度拍照是重点,但照片务必要清晰。

“除了文字,放在招租网站上的照片也会影响租户对你房子的询问度。”

他说,拍照没有想像中难,建议屋主可多上网看别人怎么拍房子。

挂画配上植物摆设,加上高档大气的灯,无形中提升房子的格局。
挂画配上植物摆设,加上高档大气的灯,无形中提升房子的格局。

3招装修摆设小技巧

1)永远要空置2间房间

主人房可以摆完家具,但二房和三房最好空置;可以挂上窗帘但不要摆家具。 有些租户会有自己的家具,空置的房间正好可以让租户摆放家具,而若是没有,就等租户提出要求,再视要求提高房租100至200令吉。

2)适度摆放植物

让整个空间看起来有绿意。

3)捉角度拍照

拍照的技巧很重要,在第一眼抓住租户的眼睛。

慎选灯光和家具,就能让整个房子变得不一样。
慎选灯光和家具,就能让整个房子变得不一样。

策略3:找到独特卖点 

偏远房子打造团队活动地点

房子租不出不用烦,寻找一个独特的卖点吸引租户,打造自己的利基市场才是长久之道。

若是先前未厘清方向,买到在万挠(Rawang)的别墅,也无需担心地处偏远不利出租。黄伟明透露,只要换个思维就能以不变应万变,走出另一条康庄大道。

“万挠虽然地点偏远,但从这个角度思考,何不把这里打造成适合企业做团队建设(Team Building)的地点。”他分析,若是确定打造成适合团队建设或是团队活动的地点,装修的重点就应该集中在卖点的地方,比如说游戏的设施、泳池、BBQ烧烤设备等。

迷思1:全家具出租更有价?

租金比空屋高五六百

有家具的房子出租,租金回酬一般都会比较高,也比较容易出租。

黄伟明指出,有家具的房子,租金一般会比空屋出租至少高出500到600令吉。为何有家具的房子租金回酬更高?

他以本身在珍珠白沙罗镇(Mutiara Damansara)的公寓为例,空屋出租每个月仅2300令吉租金,但全家具出租,租金却能达4000令吉。

黄治诚也说:“在白沙罗柏兰岭(Damansara Perdana)一个面积300平方尺的单位,空屋租金1000令吉,空置好久都无人问津,但全家具1300令吉的租金,却轻而易举找到租户。”

“那是因为从租户立场来看,每个月只需多付300令吉,却省下自己买家具电器的麻烦,往后纵使搬家也不用为了这些家具电器烦恼,何乐而不为?”

站在租户立场思考

“心态决定租金,我当初还未装修前,就有产业经纪联络我,说有租客要租空屋,我的心态就是有租金可以帮补房贷就好,所以直接空屋出租。”

为了能尽可能节省成本及支出,多数屋主都不愿将心思花费在房子的装修及摆设上,情愿自降租金空屋出租,这样真的有助房子迅速出租?

黄治诚直言:“未必。只要屋主懂得站在租户的立场思考,全家具一般会更容易出租。”

搞错目标无法创造价值

他说,那是因为不同的价值和体验,影响了租户的决定。

黄伟明补充:“如果是有供应家具,也应争取在24至36个月内回本。”

但如果搞错目标市场,也无法创造价值,这一点要关注。

而在供应家具这方面,黄伟明认为,得要花心思研究租户的口味,必须符合市场品味才能获得租户青睐。

“比如租客若是日本人,一般偏好白灯,适时按租客的口味安排好家具,则能更快将房子出租。”

迷思2:空等对的租户值得吗?

屋主切莫因小失大

房屋出租市场竞争激烈,现在很多人都找不到租金符合自己心里想要的水平,那么空等对的租户,值得吗?

黄伟明给出一个例子,假设一个地区公寓合理租金是1200令吉,一年就有1万4400令吉的租金收入。

屋主A坚持以1200令吉出租房子,而屋主B配合租户的要求,1000令吉将房子出租。

屋主A直到第六个月才成功以合理价位将房子出租。

在这样的情况下,屋主A看似守住了理想的租金,却损失了5个月的租金收入和机会成本,还得自己负担每个月的管理费及房贷。

扣除空置的时间,屋主A一年的租金才8400令吉。

反观屋主B,整年可收到的租金收入为1万2000令吉,虽然在扣除管理费和房贷,未必就能有赚,但多少能补贴。

黄伟明的结论是,屋主切莫因小失大。

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租屋勿来者不拒

无论如何,黄伟明说,租屋不能太着急;租户的素质也是不可忽略的因素。虽然说空等损失的不止是时间,还有机会成本,但不代表就要来者不拒。

租客背景不可忽视

黄伟明指出,租金回酬并不是唯一的指标,租客的背景也是不可忽视的重点。

“房子是自己的资产,不要只是以价钱衡量,而忘了审视租客的背景。”

黄治诚就曾经为了减低机会成本不浪费时间空等,一有租客询问就尽可能配合需求争取尽快出租,但最终换来的却是痛苦经验。

“后来租客拖欠租金,我们费尽心思请走这个租户,花费的成本更高。”为此,他对出租房子更为严谨,试过为了找到对的租户空置单位半年。

“因为一个愿意准时交租的租户,才是最好的资产。”

迷思3:租户总爱压价?

屋主应满足租户需求

总是觉得租户在压价?其实不一定是租户的问题,反而是因为屋主无法满足租户的要求,租户觉得不值得所以压价。

黄治诚分享自己的经验,有个租户要找单间公寓,预算是1300令吉,找了很多单位都没找到心仪的单位。

“经产业经纪介绍下,找到了我们这里的单位。租户是专业人士,见了面我们很喜欢这个租户,但租户却迟迟没有回复,我们就让产业经纪询问原因。”

原来租户最大的烦恼,是要多一个停车位。

“我们知道后就解决了这个问题,而这个租户每个月都准时还租金,一住就住了2年半。”

结论:只要能满足租户需求,不用担心租户压价。

报道:林妤芯