租户需保障,业主呢?(上篇)/张惟越

房屋及地方政府部将拟定住宅与租户法,我本人相当欢迎。



但法律面前人人平等,租户需要获得公平的待遇,拟法维护与保障租户利益的同时,也别忘了公平对待业主。

若政府能想出一个平衡双方权益的法令,自然业主也无需担心太多,进而不会再有挑选或歧视租户的事情发生。

房屋及地方政府部长祖莱达1月底宣布,将拟定住宅与租户法令严防歧视,同时招租广告禁限种族性别,当时浮上我心头的第一个想法:这样做是否就能杜绝租户面对的歧视呢?

可能政府的出发点是要确保每个在社会奋斗的人,都可以获得公平的待遇,毕竟居住是人的常需,对于民生政府,绝不能坐视不理。

不过这个倡议的出发点虽好,但它的建立是否就一定公平呢?



租户是人,需要获得公平的待遇,但我也恳求政府别忘了,业主也是人,在拟法维护与保障租户利益的同时,也请别忘了公平对待业主与租户。

租户纠纷只能采民事诉讼

我国目前的房屋租约,都是依循1950年合约法令(Contract Act 1950)框架制定,双方依据需求以利益而定。

不过多数人都不熟悉法律,所以很多时候,租客在还没完全搞清楚租约内容时就大笔一挥,潇洒签了租约。

事实上,我国并没有立法保障租户,所以一旦发生纠纷,只能依据当初租约内容,以民事诉讼的方式寻求解决之道。而一般上,无论是业主或租客,都会嫌麻烦而最终不了了之。

这类案件警方一般无法受理,业主若要遣走拖欠租金还赖着不走的租户,目前只能透过1951年不动产扣押法令(Distress Act 1951)(1981年修订),驱赶拖欠租金的租户。

但是若以这个法令赶走烂租户,执行起来不但费时、劳神,还很伤财。

虽然最后是可以把瘟神请走,但对业主来说,不但无法有效的追讨拖欠的租金,更得缴付相关人员的费用,包括律师费、庭费等杂费,所以在财务上简直是“伤上加伤”,最终也只能大叹倒霉。

保证金无法保障业主权益

在所有的投资产品中,房地产的入门槛相对比较高。

投资产业要缴各种税务、律师费、杂费等费用。如果以房贷来购买该产业,供款前期几乎都是为银行赚钱而已,纵使成功出租房产,缴了管理费后几乎无法看到利润。

如果遇上租户拖欠租金,业主的资金调动也不容易。

在我国,业主只能向租户征收2个月的保证金,看起来好像不少,但是一旦遇到拖欠租金的租户,或是不会保护产业的租户,习惯在墙上敲敲打打,这2个月的保证金足够后期维修吗?

若是租户恶性破坏,区区2个月的保证金,作用并不大。租户一般的恶性破坏,包括倒石灰进马桶、破坏厨房、砸烂门窗等,而业主也只能认倒霉,因为索赔无望。

这是因为现在并没有一个中立的机构或政府机关,负责处理业主与租户间的纠纷,并给予公平的裁决。

探讨建立租户信用机制

当房政部表明,将拟订住宅与租户法令时,我本人是相当欢迎。

只是在拟订法案的过程中,务求兼顾业主与租户,毕竟法令总会保护被视为弱势群体的租户,这并非是我们想看到的住宅与租户法令。

也因为目前没有任何一个政府机构,可以让业主了解准租户的信用与品德,所以每一次出租房产对业主来说都是一场赌博。

赌赢了,则可开创被动式收入;赌输了,就是赔了夫人又折兵。

政府不可忽略业主的需求,毕竟业主是实实在在的纳税人,每年业主要缴地税、门牌税、租金收入的税收等,这些对政府来说都是重要的收入来源。

除了住宅与租户法令,政府是否应该考虑建立租户信用审核制度来保障业主权益,避免这类信用不佳的租户,继续伤害下一位业主,进而导致恶性伤害循环。

通过该机制,政府也可以获得租户相关的大数据,这对都市规划来说是非常有益。

而信用差的租户也必须为其不妥当行为负责,像是缴付更高的保证金平衡风险,或缴付昂贵租金。

公平对待业主与租户

当政府有心设法令来保护租户的同时,是否也需要考量业主的权益?当业主遇到拖欠租金的租户,又该如何追讨租金进而减低伤害?

法律面前人人平等,业主挑选租客也是为了妥善保障自己权益,当然若政府能想出一个平衡双方权益的法令,自然业主也无需担心太多,自然也不会再有挑选租户的事情发生。