买房自居升级趁现在!

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过去10年,大马的产业价格先飙升后巩固。



无论如何,产业咨询公司Jones Lang Wootton执行董事普雷姆古马指出,我国的产业市场现况不像1997年亚洲金融风暴时期,受外围冲击大挫,而是数年前过度炒作,忽略了市场基本面所致。

他认为,购屋者若单纯买来自居或升级,现在是时候买房。惟产业投资目前情况仍非常微妙。

目前,大马的产业领域正处于巩固的阶段。普雷姆古马接受《南洋商报》访问时指出,过去10年,产业价格(尤其是住宅产业)飙升后,现在要面对现实了。

他说:“目前价位的实际需求,就是产业市场正在面对的现实。”

他指出,大马产业市场在过去的30年来,已经显著的增长。



无论如何,产业要增值的基本条件依然相同,而且是非常简单的条件,即是若在一段长时间内,需求持续超越供应,产业价格就会倾向于增值。

当然,产业价格要增值,还需由国家经济稳健、收入水平提升并提高购买力、稳定的就业市场,及较有帮助的贷款成本和环境助力。

基本面强市场回调

然而,回到目前我国产业市场所面对的问题,普雷姆古马指出,大马产业市场所经历的市场回调,主因与市场的基本面有关。

他说:“大马的产业市场成熟,且基本面强劲,所以目前的价格回调,主要是受到经济和目前市场上所出现的变数所冲击。

“目前产业市场的情况并不像1997年亚洲金融风暴时期,受到外围因素冲击进而大幅度下挫。”

普雷姆古马

炒房投资元素消失

普雷姆古马认为,过去5到10年间,市场显著受到以利益为主的相关人士所影响。尤其是新的产业项目,购屋者都是买来想要赚快钱。

“大家的想法是要在产业竣工交货的2到3年内赚快钱,而且并认为这种是赚快钱的方式。发展商相应的也助长了这种情绪,开始越建越多,并没有考虑到对市场的冲击,尤其是可负担能力及是否能够卖出。”

普雷姆古马还点出,许多产业项目并没有详尽的研究过是否可行和能否成功,大部分的项目都是以满足条件来设计,比如满足金融机构的贷款条件。



普雷姆古马也是房地产网络平台PropertyGuru的2019亚洲产业大奖——马来西亚评审团的主席。

他配合该项活动接受访问时指出,无论如何,现在市场上,已经没有投机的元素。

“没有人可以在一个正在处于巩固阶段的市场内,进行产业炒作行为。而且过去几年内进行了投机活动的购屋者,现在都只能持有他们的产业,并无法以诱人的租金水平找到租客。”

他补充,即便成功找到租客,租金也未必足够支付每月的银行供款,因此他们就要自己贴钱来填补缺口。

他解释,显然的,产业需求已经漠视了产业市场机构和表现的基本面。

上半年房价料续跌

产业价格在过去3年稳定下滑后,今年内,产业领域将会触底?

根据PropertyGuru的“2019产业展望报告”,尽管消费者情绪改善,政府在2019年财政预算案中公布了前瞻的措施,但今年内的产业价格料持续下滑,跌势至少会维持到今年上半年。

然后,接下来,随着通胀率趋稳和各种可负担房屋项目起作用,首购族很快就有能力负担一个产业。

最近数据显示出通胀率正趋稳;另外,失业率低,仅3.3%,也是显示出经济改善的征兆。

根据该网站的“2018年产业市场指数”,大马全国的产业价格持续下跌,尤其是吉隆坡、雪兰莪、柔佛和槟城,显示出产业价格调整。

该指数分析了超过25万个产业广告,无论如何去年第三季和次季比较,或者以去年第三季做按年比较,产业的要价都呈现跌势。

这尤其与改善的消费者情绪成明显的对比。

无论如何,截至去年底,更多人想要购买房子。

去年第三季的“产业市场指数”显示出全国的产业包括发展商、产业经纪和个人屋主的要价,按季下跌了2%。按年则跌了2.3%。

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隆:产业要价跌1.4%

根据统计,去年第三季,吉隆坡的产业价格走势显示出要价虽然稳定,但是仍趋向下跌走势,产业的要价指数按年下跌了1.4%。

但是比较雪兰莪和槟城,吉隆坡的跌势相对缓慢,这意味着市中心的产业价格非常接近触底。

同时,吉隆坡的“租金指数”显示城内住宅产业的租金也呈跌势,去年第三季比次季,按季下跌了2.2%。

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槟:租金稳健连升两季

槟城的产业要价一直都稳健趋跌。

尽管“产业市场指数”在去年首季和次季出现一些复苏,起0.6%,但是第三季又再次下滑。

无论如何,与吉隆坡、雪兰莪和柔佛的租金下跌趋势不同,槟城的“租金指数”一直都很稳健。

去年次季和第三季都上涨了1.7%。

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柔:跌幅达3%料大调整

柔佛的产业价格则比较波动。去年首季比较2017年末季,价格下跌了0.8%。

不过到去年次季,价格又回扬2.1%。但到第三季又再次下跌,而且跌幅更强劲,达3.1%,也是该州自2016年末季以来最大的跌势。

因此截至去年首三季,柔佛的产业价格2个季度出现跌势。这意味着柔佛州的产业价格可能终于要陷入调整。

与产业价格走势一致,柔佛的产业租金指数也开始下滑了。去年第三季的租金价格按季下滑了3.5%,是2016年末季以来,租金价格首次呈跌势。

 

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雪:价格波动相对大

比较柔佛、吉隆坡和槟城,雪兰莪州的产业价格波动相对大。

雪州产业的要价指数,去年首季按季跌0.8%;次季上扬2.8%过后第三季按季跌1.3%。

至于产业的“租金指数”,雪州的产业租金也自去年头开始下滑。

租金价格从2016年末季,到2017年末季都稳健增长。

不过,到了去年首季开始,跌4.2%;次季则下滑0.7%;第三季则跌2.2%。

租金受抑 投资三思

那么现在是时候买房吗?普雷姆古马说,若是购屋者,单纯的只是要买来自居或者是升级,现在是时候买房。

他认为,这类型的潜在购屋者是不需要等待观望,并待未来产业价格会进一步下跌。

“目前发展商给予的折扣即时,且幅度也相当大。”

不过,若要买来投资的,现在情况非常微妙,因为租金市场还是受到压抑,并没有追赶上市场预期或甚至是银行偿还贷款的上涨趋势。

另外,针对最近政府所推行的一些政策,以及发展商所给予的更多优惠等,会不会有助于卖掉滞销的单位?

他认为,这些政策将不会有效的卖掉这些滞销单位,因为滞销单位的数目不少,因此不可能一夜之间或短期内就能解决。

无论如何,他说,这些政策和措施会影响潜在购屋者更快的做决定,并为市场重新注入一些信心。