谈到北马房市，很多人第一个想到的会是槟城。

虽然槟城是个相对发展成熟的北马地区，但别忘了，还有槟城之下的霹雳，还有槟城之上接近泰国的吉打与玻璃市。

不管是槟城还是另外3个地区，似乎都难以逃脱全国房市放缓的趋势，特别是住宅产业，供应过剩、滞销难解依旧是一大隐忧。

国际综合产业咨询公司Rahim & Co的《2018/2019年产业市场展望》研究报告点出，北马产业市场多处出现供应过剩的现象。

而且数据显示，发展商还未有停下脚步，供应量仍持续增加，特别是住宅市场。

更令人担忧的是，在未售出单位持续增加的情况，交易量和交易值却依旧低迷，大多数仍处于跌势，或仅有小幅增长。

相较之下，槟城还是较为热络的市场，多个市场的交易数据皆有增长；反而是吉打州显得惨淡，成交值见跌。

在一些地区，办公楼和工业市场表现不俗，成为亮点。

为了应对疲软的房市，改朝换代后的州政府也开始出招，包括降低税项和发展费用，以及开放土著单位等。

玻璃市

■住宅：有地产业最热门

玻璃市住宅项目现有供应量为2万5744单位，当中35%和28%分别属于低价房屋与单层排屋。

有地住宅仍是当地房产的生力军，占现有总供应量的91%。而且，可交屋的1303单位中，81%是排屋和半独立式房屋。

该州未出售单位仅284单位，高达63%的单位介于15万1至20万令吉。

去年上半年，交易量按年减少19%至327宗交易，总值为6765万令吉，在2014年时，曾达到首半年824间、全年1559间的高峰，但之后持续下跌。

■店铺办公室：缓慢复苏

玻璃市店铺办公室市场和住宅一样，从2014年来开始下行。但不同的是，去年上半年，成交量达50宗，仅比去年少1宗，且成交值提高6.2%，可见该市场正以缓速复苏。

价格方面，双层的平均交易价为42万6125令吉，三层为66万6000令吉。

预计在加央再也的Nepta发展首期项目于今年中竣工，有150间双层和三层店铺办公室，价格从49万8000令吉起，面积为1100平方尺。

■工业：改朝换代添变数

过去5年，工业产业交易量持续下滑，从2014年的22宗，逐年减少至2017年的16宗。

到去年首6个月，仅有6宗交易，按年大跌40%，但交易总值年涨20.3%，至349万令吉。

随着改朝换代，玻璃市多项大型项目也被喊停，原本预料在2025年完工、占地1214.05公顷朱宾工业发展区（CVIA），也充满不确定性。

槟城

■店铺办公室：最差交易量去年上半年，店铺办公室产业交易量共340宗，按年少22.2%；交易总值年跌17.8%，至1亿3653万令吉，按年少17.8%。

若看往年，通常上半年都有400宗以上的交易量。

接下来，侨丰控股（OSK，5053，主板金融股）子公司侨丰产业，将推介Taipan商业园，提供建筑面积介于2662平方尺至5212平方尺的店铺办公室，价格从60万令吉起跳。

■住宅：交易量扬5.4%相比其他北马地区房市的低迷，槟城表现相当争气，住宅市场交易量年扬5.4%至6006单位，而交易总值小增0.2%，写24亿5776万令吉。

供应量年升2.5%，至50万2886单位，当中槟岛与北海几乎各占一半。市占率最高的是高楼住宅，达38%，排屋以24%紧接在后。

全国都在担忧滞销问题时，槟城也有高达3958个单位未售出，总值30亿1000万令吉。当中有53%价格高于50万令吉，56%为公寓类产业。

■办公楼：出租率及租金持稳去年上半年，槟城办公楼供应小增0.9%，至1209万平方尺，总和有233座办公楼。62%是位于槟岛，特别是乔治市，威省约14.6%。

办公楼的出租率稳健，过去5年平均为81%，去年上半年的82.7%高于平均值。乔治市租金持稳在每平方尺1至3.5令吉。

接下来，该地区将迎来期待已久的槟城中环，去年11月已经开始运作交通中心。

在店铺办公室方面，交易量及值皆跌，分别按年减少7.4%和20.6%。

不过，供应量持续增加，2层至2.5层办公室可说是主流，占40.5%，目前还有2091项新单位兴建中着。

■工业：占北马总供应43%若说工业是市场去年的主要希望，那么槟城区的工业产业绝对是一大亮点，去年上半年占整个北马供应量的42.5%。

交易总值按年猛涨90.5%，写5亿3938万令吉；成交量年升14.5%至189单位。

霹雳

■住宅：州政府助降屋价与其他北马地区一样，霹雳住宅产业的交易量与值都按年下降，供应数量却不减反增。

48%的住宅单位集中在近打地区。滞销单位达2437单位，近7成的售价介于20万1令吉至50万。

然而，未来发展商还会推出3万5665新单位，其中60%属于排屋，恐怕雪上加霜。

为了降低房价，州政府已经计划调低发展商的税务和发展费用，以及推介“Perakku”（我的霹雳房屋计划）。

这类似“Rumah Selangorku”（我的雪兰莪房屋计划），价格介于7万令吉至25万令吉。

■工业：未见恢复迹象店铺办公室供应量达6万334单位，当中未售出单位有289间，总值达1亿2271万令吉，目前正有4417单位兴建中。

同时，交易量和交易总值按年分别下跌13.1%和15.6%，目前还未见复苏的迹象。

反而是工业产业在去年上半年开始有所恢复，交易量及总值分别按年上涨29.3%和44.6%。

另外，在Pengkalan轻工业园价值数百万令吉的鞋子制造中心项目，料于2026年竣工，包含128个工厂单位、18间店屋、1座酒店和1个会议厅。

吉打■住宅：开放土著单位振市吉打州房屋过剩的问题，在去年也成为大家的焦点。

去年上半年，住宅供应年增3%，至32万5669单位，八成在哥打士打、瓜拉姆达、及居林。与玻璃市相同，有地住宅是该州大势占总供应量高达97%。

未来，市场将迎来兴建中的1万6758新住宅单位，加上现有3600个未售出单位，Rahim & Co担忧市场需更长时间来消化。56%的滞销单位价格介于25万1至40万令吉。

为了解决拥屋和滞销的情况，州政府准备开放土著单位，相信有助激励销售表现。