征临时住所税
房产市场恢复正常?

如今,全球越来越多城市将向购买第二住房的海外业主征收附加税。若法案获得通过,纽约市将开始对富豪实施“临时住所税”,旨在恢复房产领域的健康度。



纽约市政府有类似的想法无可厚非,他们要通过“劫富济贫”的方式来加大中下阶层的福祉。不过,凡事有利有弊,这项富豪税是否能顺利进行,取到一个让人侧目的社会公平制度,还需要在各层面加以探讨。

业界人士担忧的情况还是存在的,他们担心新政策赶走金主,破坏经济循环及市场自由度,让蓬勃的房产业变得疲弱。

纽约的空房率 

纽约是一个名副其实的“租房城市”,大约350万套住房中有超过60%属于出租房产,平均每个屋主持有两间以上的房产。作为一个世界大都会,2018年的人口增加了3%,但是两百多万套公寓也无法解决这里的住房短缺。

根据官方统计,目前纽约的3.6%空置率要远低于全国6.9%的平均水平。也就是说,每天大约只有7.9万间出租房可供市场选择,而根据Quaro上某位NYC房产从业者的估计,2015年时每天寻求租房的人数就已经在10万至15万人之间徘徊。



临时住所费的起因: 

最近几个月,纽约市的房屋占用率(Occupancy)问题已成为让人关注的焦点,很多房屋的使用者是外国人,他们购买了昂贵的公寓,但一年里只住短短几周,成为了名副其实的“临时住户”。

这边厢纽约房产供不应求,那边厢有人把房子空置不动,形成吊诡的局面。有些人认为购房者抬高房价,甚至质疑这些业者从不缴纳个人所得税。因此,奥尔巴尼会议(Albany)经提出一项新法案,未来将对价值超过500万美元(约合2000万令吉)的房产征收临时住所税。

根据2017年一份调查数据,光曼哈顿区就有4.4万间临时住所,一年之间只有几天有人入住。根据区域规划协会Regional Plan Association估计,只需要释放市面上一半的临时住所,也就是5.4万间左右,就能让整个纽约市的租房空置率达到1960年有记录以来的最高点。

专家认为,市政府必须出台新的税务架构,弯腰把地上的钱拾起来,把临时住所变黄金。

当地业界者认为纽约既然有大量房子不出租,也不自住,以“临时住所”的形式空置着,常年有保安人员在看守。供不应求的市场和多余的保安人员就成了纽约市的独特情况,这里有资金实力的人不将纽约的房产作为“家”,更多时候是投资品或者旅游休闲的落脚处,就是所谓的“临时住所”。

附加税重获关注

一边是大量的房子空着,一边是大量的人没房子住,要收割选票的纽约政府不会不着手处理这些“矛盾”,除了用税务补贴刺激开发商在纽约区域兴建新住宅外,纽约政府早在14年就提出要对临时住宅征收额外附加税。像在曼哈顿一套公寓以2亿3800万美元(约10亿令吉)成交之后,启发了纽约市立法者的动念,他们支持对价值数百万美元的第二住房征收所谓的“临时住所税”,因为富豪缴的税不够多。

在纽约进行的预算讨论期间,其市长和市议会议长就曾大力支持对纽约市价值超过500万美元(2035万令吉)的第二住房征收临时住所税,其实这项举措已提出5年之久,一直没有落实,如今,在创纪录的房产交易发生后,又重新回到众人的视角中,重新获得关注。

实施征税遇绊脚石  

任何的税务架构改变,首先带来的隐忧就是把“金主”赶走,他们会把目光转到其他城市。以加拿大多伦多及温哥华为例子,当政府推行了海外买家税之后,中国投资者立刻转移目标,把心思放在另外一个大城市——蒙特利尔市。

中国金主一向喜欢投资房产,中国买家团出去后,经历全球走透透的蜜月时期,如今正遭遇跟国内相似的情况。他们在跨国的核心城市购置资产的成本正在不断提高,并且成本的覆盖范围也不再限制于购买和出售两个环节而已,一旦产业完成转名手续,也必须常年缴付可观的数字。他们已做好心理准备,未来若继续在热门城市投资房产,必须面对与临时住所税类似的举措。

对非居民征税违宪

另一方面,类似的税改也会导致房市疲弱,让经济火车头陷入窘境,带来连锁负面效应。要通过立法对那些昂贵的临时住所征税,可能会遇到绊脚石,拟策人要确定这种做法是否合理,符合宪法。

逻辑来看,当纽约政府对价值超过2000万美元(约马币8000万令吉)的公寓征收特别附加税,这是无可厚非的,但一旦对非居民征收特别税,就会出现违宪的问题。

临住所税是一项富豪税,不过,根据调查显示,在纽约市绝大多数临时住所的业主都是中产阶级,这些业主在市区有一套单间公寓,但家在郊区,很多时候这是他们的第一套房,但却选择将房子出租。

劫富济贫 安顿无壳蜗牛

对于美国政府而言,征税更多的目的在于劫富济贫,建设更多可负担房屋来。

美国政府准备推出的针对500万美元以上(约2035万令吉)豪华公寓的附加税,纽约市政府估计最少可以带来6.5亿美元(约30亿令吉)的财库收入,这笔钱可用来造新房或补贴房租,增加美国人的福祉。

有一种说法认为,他们认为通过附加税可以刺激一部分富豪卖出房产,补充房屋稀缺的区域,如曼哈顿(空置率4.7%)和布鲁克林空置率(3.3%),由于这些地方已经不适合大兴土木建造新房,可能新的税务架构能解决当地房屋稀缺问题。

富豪发出反对声浪  

纽约州的立法者拒绝政府向超级富豪征税的新提议,尽管纽约州的预算缺口有20亿美元(约81亿令吉),立法者一直大声反对扩大对富豪征税的做法。财政政策研究所数据显示,1%最有钱的纽约人控制着纽约州约31%的收入。但有者认为,纽约州一半的税收都是来自这些在金字塔的顶端群体。知名政治人物常挂在口边的“我爱纽约”,多只是口号,一旦要他们多交30万美元(约122万令吉)的税,就会选择搬迁至佛罗里达州。

增税不影响经济 

多年来一直有人主张,对富人征税不会损害该州经济,有越来越多的富人支持这样的主张,因为“纽约永远是纽约,她本身就是一个吸引力”华特迪士尼的侄孙女阿比盖尔迪士尼曾说过,许多百万富翁都愿意聚集在这个世界大都会,不受税务架构的影响。部分富豪也认为提高税收是不会影响他们的生活质量,私人飞机或船只的数量也不会因此而减少。

然而,比较空置税的起征点和纽约市的一居室公寓中值不难发现,即使一部分房产受新架构影响重新进入市场,中低收入人群也无法负担动辄数千美元甚至更高的房租,达不到征税的初衷目的。

其他国家陆续实行  

实际上,针对税务架构下手的地区,纽约并不是单独个例。过去几年,全球核心地区都有针对海外买家出台了额外税收政策,比如英国日前宣布计划向购置英国房产的国外买家收取额外1%的海外买家税,若是第二套,则要在原有的阶梯税率上各加3%,按照房产价格最高可达15%。

悉尼、巴黎、香港、温哥华、多伦多、纽西兰等城市都有类似政策,而且只有欲推行,没有取消的意愿。

结语:

临时住所税争议多

2016年,英国对第二住房加征3%房产税,与美国的“临时住所税”如出一辙,当时有人议论,此项计划是造成伦敦房地产市场严重疲软的一大原因。美国人以上述例子为前车之鉴,期望政府重新作出考量。

临时住所税与其他国家的海外投资税的性质不同,前者针对富豪群,旨在达致一个公平的社会架构,而后者是要从海外投资者身上抽取税率,用在提升当地人生活福利的事宜上,两者性质不同,不能相提并论。

一旦临时住所税开跑,拥有第二住所的有钱人们就要开始作出选择,要么成为奉公守法的纳税人,或者真正入住纽约市;要么卖掉房产。最终,纽约政府的目标是增加市场的正规度而已。

整理:李晓婷

整理:李晓婷