交易放缓 供应过剩
北马房市仍未盼到春天

玻璃市去年上半年,交易量按年减少19%至327宗交易,总值为6765万令吉。(档案照)

谈到北马房市,很多人第一个想到的会是槟城。

虽然槟城是个相对发展成熟的北马地区,但别忘了,还有槟城之下的霹雳,还有槟城之上接近泰国的吉打与玻璃市。



不管是槟城还是另外3个地区,似乎都难以逃脱全国房市放缓的趋势,特别是住宅产业,供应过剩、滞销难解依旧是一大隐忧。

国际综合产业咨询公司Rahim & Co的《2018/2019年产业市场展望》研究报告点出,北马产业市场多处出现供应过剩的现象。

而且数据显示,发展商还未有停下脚步,供应量仍持续增加,特别是住宅市场。

更令人担忧的是,在未售出单位持续增加的情况,交易量和交易值却依旧低迷,大多数仍处于跌势,或仅有小幅增长。

相较之下,槟城还是较为热络的市场,多个市场的交易数据皆有增长;反而是吉打州显得惨淡,成交值见跌。



在一些地区,办公楼和工业市场表现不俗,成为亮点。

为了应对疲软的房市,改朝换代后的州政府也开始出招,包括降低税项和发展费用,以及开放土著单位等。

玻璃市

■住宅:有地产业最热门

玻璃市住宅项目现有供应量为2万5744单位,当中35%和28%分别属于低价房屋与单层排屋。

有地住宅仍是当地房产的生力军,占现有总供应量的91%。而且,可交屋的1303单位中,81%是排屋和半独立式房屋。

该州未出售单位仅284单位,高达63%的单位介于15万1至20万令吉。

去年上半年,交易量按年减少19%至327宗交易,总值为6765万令吉,在2014年时,曾达到首半年824间、全年1559间的高峰,但之后持续下跌。

■店铺办公室:缓慢复苏

玻璃市店铺办公室市场和住宅一样,从2014年来开始下行。但不同的是,去年上半年,成交量达50宗,仅比去年少1宗,且成交值提高6.2%,可见该市场正以缓速复苏。

价格方面,双层的平均交易价为42万6125令吉,三层为66万6000令吉。

预计在加央再也的Nepta发展首期项目于今年中竣工,有150间双层和三层店铺办公室,价格从49万8000令吉起,面积为1100平方尺。

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■工业:改朝换代添变数

过去5年,工业产业交易量持续下滑,从2014年的22宗,逐年减少至2017年的16宗。

到去年首6个月,仅有6宗交易,按年大跌40%,但交易总值年涨20.3%,至349万令吉。

随着改朝换代,玻璃市多项大型项目也被喊停,原本预料在2025年完工、占地1214.05公顷朱宾工业发展区(CVIA),也充满不确定性。

槟城房市表现相当争气,住宅市场交易量年扬5.4%至6006单位,而交易总值小增0.2%,写24亿5776万令吉。

槟城

■店铺办公室:最差交易量去年上半年,店铺办公室产业交易量共340宗,按年少22.2%;交易总值年跌17.8%,至1亿3653万令吉,按年少17.8%。

若看往年,通常上半年都有400宗以上的交易量。

接下来,侨丰控股(OSK,5053,主板金融股)子公司侨丰产业,将推介Taipan商业园,提供建筑面积介于2662平方尺至5212平方尺的店铺办公室,价格从60万令吉起跳。

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■住宅:交易量扬5.4%相比其他北马地区房市的低迷,槟城表现相当争气,住宅市场交易量年扬5.4%至6006单位,而交易总值小增0.2%,写24亿5776万令吉。

供应量年升2.5%,至50万2886单位,当中槟岛与北海几乎各占一半。市占率最高的是高楼住宅,达38%,排屋以24%紧接在后。

全国都在担忧滞销问题时,槟城也有高达3958个单位未售出,总值30亿1000万令吉。当中有53%价格高于50万令吉,56%为公寓类产业。

■办公楼:出租率及租金持稳去年上半年,槟城办公楼供应小增0.9%,至1209万平方尺,总和有233座办公楼。62%是位于槟岛,特别是乔治市,威省约14.6%。

办公楼的出租率稳健,过去5年平均为81%,去年上半年的82.7%高于平均值。乔治市租金持稳在每平方尺1至3.5令吉。

接下来,该地区将迎来期待已久的槟城中环,去年11月已经开始运作交通中心。

在店铺办公室方面,交易量及值皆跌,分别按年减少7.4%和20.6%。

不过,供应量持续增加,2层至2.5层办公室可说是主流,占40.5%,目前还有2091项新单位兴建中着。

■工业:占北马总供应43%若说工业是市场去年的主要希望,那么槟城区的工业产业绝对是一大亮点,去年上半年占整个北马供应量的42.5%。

交易总值按年猛涨90.5%,写5亿3938万令吉;成交量年升14.5%至189单位。

霹雳住宅产业的交易量与值都按年下降,供应数量却不减反增。(档案照)

霹雳

■住宅:州政府助降屋价与其他北马地区一样,霹雳住宅产业的交易量与值都按年下降,供应数量却不减反增。

48%的住宅单位集中在近打地区。滞销单位达2437单位,近7成的售价介于20万1令吉至50万。

然而,未来发展商还会推出3万5665新单位,其中60%属于排屋,恐怕雪上加霜。

为了降低房价,州政府已经计划调低发展商的税务和发展费用,以及推介“Perakku”(我的霹雳房屋计划)。

这类似“Rumah Selangorku”(我的雪兰莪房屋计划),价格介于7万令吉至25万令吉。


■工业:未见恢复迹象店铺办公室供应量达6万334单位,当中未售出单位有289间,总值达1亿2271万令吉,目前正有4417单位兴建中。

同时,交易量和交易总值按年分别下跌13.1%和15.6%,目前还未见复苏的迹象。

反而是工业产业在去年上半年开始有所恢复,交易量及总值分别按年上涨29.3%和44.6%。

另外,在Pengkalan轻工业园价值数百万令吉的鞋子制造中心项目,料于2026年竣工,包含128个工厂单位、18间店屋、1座酒店和1个会议厅。

吉打■住宅:开放土著单位振市吉打州房屋过剩的问题,在去年也成为大家的焦点。

去年上半年,住宅供应年增3%,至32万5669单位,八成在哥打士打、瓜拉姆达、及居林。与玻璃市相同,有地住宅是该州大势占总供应量高达97%。

未来,市场将迎来兴建中的1万6758新住宅单位,加上现有3600个未售出单位,Rahim & Co担忧市场需更长时间来消化。56%的滞销单位价格介于25万1至40万令吉。

为了解决拥屋和滞销的情况,州政府准备开放土著单位,相信有助激励销售表现。

报道:林嘉珉