拍卖屋也能有春天

房产投资近年又见新玩法。

不少人通过买入比市价低的拍卖房产后,稍微花点钱做装修后再出租或转售,据说这类房产一经转手,竟可赚至少70至120%不等。

在拍卖市场寻宝,难道就一点风险都没有?投资新手有何需注意的事项?

近年来,不少人开始进入房产拍卖市场,试图收购低于市价30至40%的房产,并通过装修后再出租或转售赚钱,其中一些投资者更以集团方式出击,大量收购这些拍卖房产。

事实上,上述做法其实早在10年前已开始,不过当时还不普遍,现在则越来越流行,甚至出现大规模经营。

产业专家透露,若站在投资角度来看,“只有不认同的价钱,没有拍不了的屋”,只要你懂得估算投资成本,且意志够坚定,就不太会有超支的情况发生。

想在拍卖市场挖宝,也得过五关斩六将,事前准备功夫也不少,且在成功夺标后,还得投入心思重新包装有关产业。

从事收购拍卖房产将近14年的郭瑾锟接受《南洋商报》访问时透露,很多人认为拍卖房产的风水不好,所以避之唯恐不及,殊不知不少人却相中这些房产的优势——便宜。

通过拍卖购得再简单装修一番后,转手即可获得高额回酬。

“由于这些房产多为中廉价屋,因此潜在市场十分大,脱手也比高端房产来得快。”

他指出,拿来拍卖的房产,拍卖价往往比市价低,若数次无人问津,底价甚至会下滑至50%不等,因此若能趁低收购,无疑是十分便宜的“好康”投资。

“我曾处理过一宗交易,以5万令吉购入,装修后以约12万令吉转手,利润绝对超过一倍。”

投资拍卖屋约10年经验的房地产界投资达人谢卓利说,基本上没有什么屋子是不能竞标的,除非地点不好或价钱不吸引。

“很多人总会有所顾忌,担心丢空太久的房子会是鬼屋或是房子风水不好,又或者碰上遭遇冻结令的房子,还没开始做功课就先放弃。”

但是,偏偏这类型的房产,往往都能带给投资者大大的获利惊喜。

“拍卖屋最吸引人的地方在于便宜,销售说明书上会说明拍卖底价,投资者必须对有关地区的产业价格有一定的了解,才知道底价有没有吸引力。”

谢卓利大方分享当初自己曾标得的一间烂屋,经重新装修后,转手又赚了一笔。

“真的不用太计较是烂屋或是丢空很久的废屋,只要适当的装修,还是能吸引买家眼光我们务求快进快出,一确定得标就会马上展开工程。”

郭瑾锟直言,购入拍卖房产后转手,有六大优势足以保障买家的利益,而这也是何以越来越多人对拍卖房产趋之若鹜的原因。

6优势保障买家

1)房产比市价低30至40%

2)转手利润可达70至120%

3)顾客群较多,脱手需时较短

4)整体成本较低

5)回酬空间较大

6)较能掌握房产实况

废弃到已经看不出的前庭。

完全看不出当初废弃的模样,看起来就像是新屋。

估算成本是关键点

想要以“小本”博“大利”,掌握估算拍卖成本的能力很重要。

谢卓利指出,估算成本是至关重要的关键点,决定最终投资者获利抑或赔本。

“所谓的成本,即是成功竞标房产后做的后续‘包装’工作,好争取尽早将拍卖屋出手。”

成本较低回酬大

也是Lelong King Academy拍卖商学院创办人的郭瑾锟说,除了10%的头期,想要投资拍卖屋的成本其实很低。

“例如10%左右的装修费,以及一些手续费,便能将屋子出租,充作长期投资用途。”

再者,由于成本较低、客源多,因此回酬涨幅较大,也不担心会有下降的可能。

他指出,拍卖屋还有一项优势,即可实地勘察房产实况,更清楚掌握有关单位的状况,方便估算成本。

“在下手拍卖前,就可以先大概估算装修所需的费用,进而计算成本与转手后的最终利润,过程可以轻松掌握在手中,大大减低不确定性。”

拍卖屋成本

1.解决拖欠的管理与维修费(若前屋主拖欠)

2.若是有租客,则需要另外赔钱请他们搬走

3.装修费

4.装修完毕转售产业,还需给产业经纪佣金

5.3年内脱售房产需缴付30%产业盈利税(RPGT)

6.转名印花税

7.贷款律师费

客厅到厨房,都是废弃的残骸和家具。

客厅部分虽简单装修,但在选灯与风扇方面下功夫,争取在第一眼吸引买家眼光。

竞标拍卖屋需谨记3点

尽管有多项优势,但购买拍卖房产不代表就没有风险。

郭瑾锟提醒有意竞标拍卖屋的投资者,特别谨记3点,即本身的借贷能力、确保有关房产发展商仍有营运,及预留现金供额外支出。

“欲购买拍卖房产来投资的人须做好功课,包括事前考察、成本计算等。”

他强调,投资者必须确保本身的银行贷款申请不会遇到阻碍,才好入场,因为一旦拍卖成交,得标者需缴付10%的头期。

“若银行贷款不批的话,得标者无法索回有关头期。”

第二,竞标者也须确保有关的发展商还继续经营,否则转让手续将因为少了发展商,而变得更麻烦。

再来,由于拍卖时只规定拍卖品的原样与所见成品一样,因此拍卖官和银行并不会就房产是否还有住客一事负责。

“我曾买过一些单位是还有住户的,赶也赶不走,出动律师还得花上数千令吉。若住户欠下水电费,这些也得我们自行承担。”

若前屋主不愿搬费时耗心力

拍卖屋投资成本虽低,但若是遇上前屋主仍住在里面,不愿搬走的情况,整个过程是相当耗费心力且费时,经验不足的投资者一不小心就会搞到焦头烂额,好的投资也会变成错误的投资。

谢卓利坦言,自己也曾经碰过凶恶的屋主,还好凭着丰富的经验,最终倒也圆满解决。

屋主向议员求助

“那屋主不止不愿意搬走,还说我们欺负他,最后更向议员求助。”

他说,这种事并不难解决,最挑战的部分却是应对前屋主的琐碎过程,除了相当花时间还耗神,一个弄不好就心力交瘁。

“那时,前屋主找到议员来撑场,而我们已经有全部的文件,证明已通过拍卖成功标得有关产业,所以议员也知道并理解情况,所以我们最后还是得以圆满解决。

“我要表达的是,整个过程会很累,若是没有经验的投资者,或不懂得如何处理容易手忙脚乱,而这还只是刚开始。”

谢卓利以着自己过去投资拍卖屋约10年的经验,特别整理了一套有关规避投资拍卖屋风险的心得分享,让有意投资拍卖屋的房产新手也能稍微做准备。

投资拍卖屋8大风险

1.前屋主不愿搬走

这可以是很长的过程,新的买主得自己解决,设法让原本的屋主搬走。如果处理不好,就会从本来的“好康”,变成不好的投资。

2.租给人

这是很少发生的情况,一般上遭拍卖的产业,都是屋主自住。若是碰上这个情况,也得想办法把该租客请走。比如得赔至少两个月房租了事,这也算是额外投资成本。

3.拖欠管理与维修费

在参与竞拍产业前,得详细阅读拍卖屋的销售说明书,当中会清楚写明银行承担的部分,若是没有说明会负责偿还拖欠的管理与维修费,则将成为投资者的成本之一。

若想清楚计算成本,投资者可以技巧性向有关公寓的管理层查询,比如说是亲戚的产业,代为查询拖欠的管理费。至于能问得出多少有用的资料,则得视投资者的技巧而定。

4.债主纠缠

一般遭到拍卖,有关屋主多半也是欠债累累,而在房产转手后,前屋主的债主很可能会上门纠缠,这也是投资者会面对的挑战之一。

5.私人冻结令

纵使有关产业遭冻结,银行依旧会继续拍卖。遇上遭冻结的产业,并非就是绝路,只是在下手竞拍前还是得做功课,像是土地查册(Land Search)了解冻结令的细节再决定。

如果确定还是要竞拍有关遭冻结的产业,那么就要准备足够现金,同时做好心理准备,可能得耗时“解冻”。若是过程超过90天,则需自行买断有关产业,直到接触冻结令,再向银行贷款。

6.房贷未必通过

在拍卖当天,需准备10%定金的银行汇票。

假设最终银行贷款不获批,则需要自行掏腰包支付余下90%款项,否则这10%定金将被没收(forfeit)。

7.超支风险

若是功课做不足,对屋子的状况看不透彻或看走眼,分分钟会有超出成本的风险。因为无法精准估算需投入的成本,导致最终超支,还得亏着买卖房屋。

8.现场气氛影响

心中要有自己的定价,切勿受到现场气氛带动,头昏脑热下做错决定,贸然跟进喊价。

本来算好以最小成本换最大回报,最终却是花大价钱买教训。

单位越独特越有价

对拍卖屋还是有疑问?《南洋商报》大略将整理了一些在投资拍卖屋时,普遍会遇到的问题,由郭瑾锟代为解惑。

问:最经常拿来拍卖的是哪些单位?

答:一般都是中廉价屋。槟城大概每个月有150至200多间。

问:哪些单位适合拍卖?

答:越是独特且仅存的单位,就越有价,如古迹单位。

问:投资拍卖的单位需缴付印花税吗?

答:需要的。由买方缴付。

问:拍卖过程中,一旦超过多少钱,就不能竞标?

答:这很难说,胥视本身的底线。尤其竞标者本身需有自己的一套盈利标准,方便计算。

问:对公众有什么建议?

答:若是买来投资,其实拍卖的单位未尝不是一个选择,尤其其价格比市场低,利润回酬空间大。

投资拍卖屋小贴士

●销售说明书上会有有关产业的地址,在拍卖会前可以先去现场实地考察了解环境,以便掌握更多有用的资讯。

●与高楼公寓不同,若是有地房产,则可以进到有关社区考察环境,可以试着和左邻右舍聊一聊,可聊的话题有:

– 之前是谁住在这?

– 屋主人是否好相处?

– 做什么工作?

-在哪儿上班?

●如果可以,设法与有关业主接触,尽可能看一看屋子的状况,才能更准确估算与控制成本。

拍卖房产小知识

拍卖房产基本有两种,第一种是困厄房产(distressed property),即是屋主因财务出状况拖欠房贷,而被迫遭银行或高庭强制出售(force sell)房产,偿还银行负债,属于公开拍卖的一种。

另一种则是非困厄房产(non-distressed property),是屋主选择以拍卖的形式出售房产,以获得更好的价值,一般都是以私人拍卖的形式进行。

谢卓利指出,私人拍卖在国外盛行已久,现在也渐渐在我国流行。

困厄房产又分为2大类,即贷款及分配协议(Loan Agreement Cum Assignment;简称LACA)及非贷款及分配协议(Non-LACA)。LACA是还没发出独立地契的房产,而Non-LACA则是已有地契的房产。

如果是已经有地契的房产,则会在法庭进行拍卖,整个拍卖程序自然省了很多功夫。

需厘清目标设价位

●投资者在通过拍卖寻找房市“好康”时,目标一定要清晰,厘清自己的目标,比如是要短线(转售)还是长线投资(出租),才能避免拍卖现场掉入陷阱。

●心中一定要设下自己的价位,在扣除成本后至少要有20%获利才是最划算的拍卖。

●谨记不要让现场的气氛感染,贸然做错决定。

●厘清目标很重要,本来打算成功拍卖后,将房子修整后尽快转售,不能到拍下来后又有别的想法,最后只会加重成本负担。

● 若真的碰上找了很久也找不到买家的最坏情况,可以从短线投资转而考虑长线投资,像是改装成民宿、工人或学生宿舍,都是可以提高租金回酬的方法。

●专业的投资者都会专注于某个地区的产业,这样比较容易掌握买家的喜好,也更为容易预算装修成本,减低超支风险。

给新手投资者建议

– 必须先有基本知识

– 可以先和前辈到现场观摩,多去几次掌握现场节奏

– 认真感受拍卖现场很重要

– 待累积一定经验,可以尝试买一张银行汇票参与拍卖

报道 :黎添华 、林妤芯

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