海外买家税不利房产?

海外买家税,顾名思义是向外国买家征收额外的房产税率,这是各大国竞相出台类似举措,主要是抑制投资者把房市炒热。然而,上述举措是否对经济造成巨大影响,一直是各国政府担忧的问题。

各国政府也有考虑到类似法案,可能对房地产市场复苏带来不利影响,更有民间组织一直呼吁取消海外买家税。



当一个国家的房地产处于复苏阶段,吸引境外投资是发展不可或缺的一部分,而此时候政府会重新考虑政策带来的利与弊。

持正方思维的人认为,外国买家在享受政府建设的各项基础设施的同时,也应该为国家做出经济上的贡献。各大国家竞相出台类似的举措,没有喊停的迹象,想必一定也有其可行性。

海外买家税的利与弊

海外买家税的出现,主要是要压抑过热的房产价格,禁止海外投资者把区域性的房产价炒高。



政府要向海外买家收海外买家费,“表面”的影响就是把金主“赶走”,导致全国性的经济衰退。

业者认为,加拿大数个省对海外买家税实施了买家税,不仅会从多伦多赶走海外买家,也会让房市变冷,加剧房市下行及冷却的结果就是房地产业萧条,建筑业不景气,从而影响到相关产业。

不少经济学家和房地产业内人士称,很多大城市的房产价格居高不下,而且继续攀升的房价主要是因为房屋供应紧缺,主要幕后推手是海外买家,因为仅仅是供求关系会导致房价快速地上升了20至30%。

海外买家税最直接及彰显的正面效应是政府可以从中抽取可观的税收,增加国库收入,为更多无壳蜗牛提供安乐窝。

不少学者建议政府应该一并引入针对海外买家的转让税以及新物业附加费(New Property Surtax),以此控制房价,让大城市及周边地区的房市冷静下来。

加拿大:非居民购房产需缴税

2016年8月加拿大英属哥伦比亚省实施15%的外国买家税;2017年4月安大略省也开始对多伦多地区施加同样的税,自此,多伦多及温哥华的房产前景有了变化。

加拿大作为非居民,购买房产需要缴纳额外的税赋,也就是非居民投机税,俗称“外国买家税”。一般来说会征收房价的15%。依据出台的政策细节广泛限制外国买家,无论他们是直接购买、通过公司购买、还是借助加拿大公民或永久居民持有产权,都需要支付海外买家税。

非居民投机税的英文全称是“Non-Resident Speculation Tax”,简称“NRST”,是安大略省对外国房地产买家征收的15%税赋。 NRST适用于2017年4月21日或之后交割房子的所有符合条件的外国买家。比如一栋多伦多100万加币(约306万令吉)房产,外国买家需要缴纳15万(约46万令吉)的NRST税。

英国:加税冲击房产市场

英国财政部之前自称该国向来是一个充满活力的开放经济体,但有资料显示,外国购房者的行为可能会推高房价,因此颁布新举措,实施海外买家税。

不少人认为,这项附加税对首都造成不利影响,而且大大降低本已十分脆弱的伦敦市场的流动性。

当英国政府宣布对外国买家征收新税,这个消息顿时引发大震撼,英国拟向海外居民加征1%的海外买家税,这对房产界带来炸弹式效应。

对于领导人而言,这项税收主要针对在英格兰和北爱尔兰置业的非本国居民,旨在抑制房价过快上涨。

这次加税针对的是不住在英国,不给英国政府交税的海外机构投资者和个人投资者,独立报称英国这次要对海外买家加1至3%的印花税。

英国政府统计,如果对海外买家新增1%的印花税,将会为英国带来每年4000万镑(约2亿1471万令吉)的收入;如果新增3%的印花税,将每年给英国财政增加12万镑(约64万令吉)的收入。

根据新的架构,额外的印花税是在当前印花税率的基础上给海外买家单独加税,这意味着购买第二套房的海外投资客在2016年推出的额外3%印花税基础上,还要再多付1至3%的税。

原有印花税上加征 

这1%的税率是在原有的印花税的基础上加征。根据规定,房屋价值超过12万5000英镑(约16万2662美元)的部分适用于阶梯累进制印花税,税率最高可去到12%。

英政府之所以在一片轩然大波中推行这项计划,因为他们有完善的管理措施,更计划从海外买家收取的1%附加税可以帮助更多人在未来拥有住房,而且由此产生的收入将用于解决无家可归人群的问题,从而推动政府实现2022年前露宿者人数减半的计划。

政府计划的1%的附加印花税,也会用于在英格兰和北爱尔兰购买住宅物业的非英国公司。

无法解决英国住房危机 

在英国,为收集公众、组织和公司代表对各政府部门政策和提案的意见,政府通常会设置一段征询期。持有反意见的人认为,反复对外国买家征税并不能从根本上解决英国的住房危机,因为英国政府在外国买家在购房时征了3%的附加税,这已经对伦敦市场造成交易量下跌、流动性匮乏和机能失调等不利影响。

上述举措的征询期将持续到今年5月6日,之后英国政府将对公众意见进行评估,细节将会在近期内公布。据悉,1%的附加印花税有望被写入英国的《财政法案》(Finance Bill)里。

澳洲/纽西兰:调税收与禁置产

2018年10月9日,西澳立法委员会通过了一项新的法案——在西澳州,海外房产投资者在购买住宅物业时,须支付7%的附加房产税。

上述法案在2019年1月1日起已开始实施,据西澳州政府预计,此法案估计在4年内为西澳政府带来约1.2亿澳元(约3.4亿令吉)的收入。

纽西兰也在2018年颁发同样性质的法令,全面禁止外国买家购买该国现有的住房。

全球买家大转向

海外买家税出台后,全球地产买家自然转向其他城镇,让一些冷门城镇催生了竞相叫价及抢优惠的场面,地产界也出现了革命性的局面。

全球最大的“金主”莫过于中国的投资家。据中国产网站居外网(Juwai.com)发布的数据显示,多伦多和温哥华先后实施海外买家税后,中国富商的买房置业兴趣下滑,他们已逐渐把眼光转向加拿大另一大城市蒙特利尔。

2017年,当政策实施之后,中国买家在加拿大总共购买了价值14.5亿美元(约58亿令吉)的房产,但在温哥华却下滑了18%。在举措还未实施之前,中国买家在温哥华购房总值一度上升9.3%。

蒙特利尔地区外国买家人数在2017年首4个月激增37%,其中来自中国的买家增长最多,占所有外国买家的17%,高于2016年第一季度的不到10%, 上述资料源自加拿大按揭及房屋公司(CMHC)在去年的一份报告。

中国买家转战蒙特利尔

上述资料显示,中国买家对蒙特利尔的兴趣大为增加,去年购房总值上升了84.5%,而在2016年则是43.3%。

有人大胆做了预测,当温哥华和多伦多豪宅市场下滑之时,蒙特利尔2017年7月和8月份的百万以上豪宅的销量年同比上升60%,远高于上半年的17%。该报告将此归功于经济及就业增长,但有业内人士称,部分原因在于外国买家在当地买房的兴趣明显上升。

由于中国买家不断将目光投向蒙特利尔,当务的情况是当地居民担心该市房价会像温哥华和多伦多一样猛涨。据房地产网站Zoocasa所做的调查,加拿大民众支持对外国买家收税,比例高达77%,虽然只有61%的人认为是外国买家推高了房价。

若按省区来看,2017年安省仍然吸引最多中国买家,房屋交易总值高达5亿美元(约20亿令吉)。

结语:征税无法阻止房价上涨

世界上有多个城市实施海外买家税政策,除英国和加拿大外,香港的税率是30%;新加坡是15%;澳洲的墨尔本是3%。

多个国家的经验显示,海外买家收转让税确实有助于冷却房市,但无法完全阻止海外买家驻扎。温哥华是很好的例子,省府实施15%的海外买家税后,房屋交易及房价均很快下降,但尽管房屋交易量下降显著,房价并未下跌,最近反有回升趋势。

整理:李晓婷