短租事业,真的可行?

Airbnb短租模式,已然成了一门事业。

除了因为疲软的租金市场,无法负担贷款与大楼管理费,令屋主萌生寻找其他出租管道,以应对供屋成本。

另一个原因在于,越来越多人看到这个市场的潜能,开始摸索经营方式。

短租事业,真的可行?

吸金力弥补养房开销

凡事皆有两面,短租虽能帮助部分屋主解决眼前供屋的燃眉之急,但仍不乏许多细节需要处理和费神。

短租真的是创造被动收入的良方吗?过程中又会遭遇什么挑战?

《南洋商报》特地找来经营短租的屋主与业者,分享各自成功与失败的经历、如何吸引租客、营运诀窍等,让更多考虑踏入短租事业的人们能厘清方向,同时做好相应的准备。

我国短租市场看俏,去年更成为Airbnb在东南亚地区增长最快的市场。

而Airbnb去年11月底公布的数据显示,一名Airbnb房东只要将房源出租19晚,即可赚取约5200令吉。

若依据Airbnb数据计算,等同一晚即可赚取近274令吉,若是出租达30天即可赚近8220令吉,证明这模式能为个人和家庭创造可观收入。

这样的收入表现,自然引起全民关注,尤其这几年的房价急速攀高,与疲软的租金市场不成对比,许多屋主难以负担贷款与大楼管理费。

纵使找到租客,屋主还得稍微补贴才足够应付这笔“养房”的开销,而Airbnb的吸金能力,正好可弥补这项缺陷。

若刚好有房子租不出,自然也能善用条件创造收入。

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业者须向旅游部注册

甚至有些人,因为看中这个市场的潜能,即使没有屋子也通过租赁房屋来经营这项事业。

正当越来越多人纷纷踏入Airbnb短租行业,旅游、艺术及文化部长拿督莫哈末丁上月中再次促请所有还未注册的酒店业者、线上出租度假屋服务或是短租平台Airbnb,主动向该部登记注册。

否则,将被视为抵触1992年马来西亚旅游业法令,并将受到法律行动对付。

旅游部正积极追踪非法业者,并已和房屋及地方政府部展开商洽,针对Airbnb这一门事业实施特定条件,包括设立新机制让全国Airbnb业者能进行商业注册。

这对于Airbnb短租行业而言,或是一个重大转折,而Airbnb代表已与该部会面,表示愿意注册为合法民宿管理机构。

不过,在确切细节还未公布前,业者仅能静观其变。

全球汇缴20亿旅游税

另一方面,前朝政府于去年9月1日推行旅游税,规定入住各类酒店及住宿场所的外国游客,每间房每晚需缴纳10令吉旅游税。

Airbnb早前也针对此事与财政部讨论“自愿征收协议”的落实方式,惟洽商还在持续,迄今还未有定案;自愿征收协议是Airbnb设计的征税工具,用于向房东和房客收取税款并代他们缴税。

Airbnb已与全球340多个司法管辖区签订协议,迄今汇缴逾5.1亿美元(约20.75亿令吉)的酒店和旅游税。

房屋要有设计,可以从小摆设着手,比如花或植物的摆设,更能抓住租客的心。

书到用时:何谓短租?

短租(short rent)是伴随共享经济的兴起出现的一种新兴房屋租赁方式,因无法找到长期固定租客,而短期租客需求旺盛,发展起来的新兴行业。

短租,又称日租、短租公寓、短租民宿等,是一种按天计费的房屋出租方式,以24小时为计算单位。

短租房有高性价比、特色、浓厚居家感的特点,比起传统酒店的客房更具竞争优势,过去几年已成人们出行住宿的另一个选择。

从业界观点看来,短租这一旅游与房地产结合的新产物,实现了游客、业主与服务商的三赢局面。

而作为短租平台的Airbnb,截至去年11月底Airbnb在我国拥有4万4000个房源,大约81%的房源属于整套房源出租,仅约18%将房间分租。

新手房东入门诀窍

想要经营Airbnb短租事业,不仅仅是在Airbnb平台注册成为房东那么简单,光是布置房源、招徕租客、与租客跟进情况、租客入住到退房、安排打扫与房子清理……等琐事,随时逼疯人。

尤其越来越多人加入Airbnb房东行列,可供出租的房源增加,意即市场竞争相对激烈。

到底该如何脱颖而出,打造特色房源吸引租客注意?过程中又会遭遇什么样的困难?若欲投身这个事业,新手房东又该注意哪些细节?且来看看这些业者的经验分享,从中吸取经验调整心态。

赖圣文

业者1:赖圣文

Freahome物业管理私人有限公司

(Freahome Properties Management Sdn Bhd)执行董事

●2017年4月以出租形式开始经营短租

●先前从事物流业,面对收账困难,转向短租事业

●目前可供短租的单位约34间,今年目标是增至50间

租赁投资成本更低

因为先前从事的物流业,经常面对收账问题,身边正巧有朋友在经营Airbnb,赖圣文看着朋友从3间迅速越开越多,觉得这个行业颇有潜能,就投入约3万令吉和朋友共组公司,一起打拼这个事业。

“我们那时积极扩张,基本上都把赚到的钱再投资,若我当时没有再加大投资,大概半年就回本了。”

与屋主联营做大

谈及以出租形式经营短租的优势,他说,投资门槛相对更低,而且没有房贷和管理费的压力。

“在签定租约前一定得和屋主说清楚是要经营短租用途,一样都是先付2个月押金、1个月水电押金和1个月预付房租,我专门租赁那些全包家具的单位,自己负担的成本只有水电和清理费用。”

经营Airbnb短租近两年,赖圣文也多元化经营方式,除了继续租赁房屋,也与屋主联营扩大手上单位。

“与屋主联营是相当灵活的做法,合约上虽会写明合作一年,但若是过程中双方有何不愉快,还是能和平‘分手’,我们也会和屋主说清楚,争取2个月解约缓冲期,先服务好已经预定的租客,再结束合作关系。”

回顾经营初期,他对于如何做其实并未有详细概念,因为认知不足一开始可谓吃足苦头。

“刚开始,从租客预定、记账到交钥匙,我都是人手处理,对于如何提升自己身为房东的评级或是处理招租广告,可说是一窍不通。”

赖圣文甚至也不愿多花钱请人,能够自己解决的事绝不假手于人,包括回复租客提问也都自己来,故两部电话总是信息声响个不停。

“直到我慢慢开始和其他业者交流,也积极上一些课程,才开始茅塞顿开,在提升评级及招租广告方面学以致用,生意量自然节节攀升。”

给新手业者的建议:

●与屋主联营,签约时需注明盈利共享的比例,并确定屋主清楚细节。

●积极与业界人士交流,自然不会买错家具,同时也能掌握定价技巧。

●企业化安排人手负责各自工作,简化自身工作量,专注开拓市场。

邱炎基

业者2:邱炎基

S&J全球管理民宿

(S&J Global Management Homestay)合伙人

●2017年6月将自己空置的房产短租开始

●产业投资者,曾投身银行及产业领域,对Airbnb短租模式不陌生

●目前可供短租的单位约15间,屋主交予打理有24间

成本控制很重要

邱炎基第一间屋子于2017年3月拿钥匙,当时找长期租客有难度,好不容易找到还要被租客压价,根本不够摊还每月房贷和管理费,开始思考从短租入手提高租金回报。

在掌握基本经营概念后,他6月开始以短租模式出租自己的房屋,偿还房贷与管理费之余,还能获取部分租金回报。

“我在经营3个月内,就将可供短租单位扩大至4间,当中两间是自己的产业。”

回信息不假手他人

邱炎基坚持服务至上,在扩大团队后除了回复租客信息,其他琐事都交给其他人负责。

“回复信息是很重要的事,我不会假手于人,争取20分钟内回答租客提问,迅速回复才是维持评级关键。”

谈及将自己的产业打造成短租单位,有何需注意的事宜,他坦言,一定得懂控制成本。

“初期安置灯和风扇及购置家具大约花费了2万5000令吉,家具方面我更看重床和枕头的品质,租客睡得好才能留下好印象,回头客自然多。”

邱炎基的租客约有30%至50%回头,询及如何留住租客,他大方点出,随时随地能帮租客解决问题,并且能和租客成为朋友,就是关键。

“我会保留一两个单位给熟客,这样纵使在旺季时,只要熟客要求,我还是能帮他们找到房子,自然能让他们感到贴心。”

给新手业者的建议:

●刚开始所有事包括打扫、安排租客入住和退房等,都要亲力亲为,才能深入了解小细节。

●将自己的产业打造成短租,需注意成本控制。

●注意旅游旺季和淡季的房源价格调整。

林言麟

业者3:林言麟

诚信地产团队经理

●2018年1月专注短租市场

●本身没有任何产业,都是通过和屋主联营经营短租

●目前管理着20个单位,及整栋公寓300个单位

游说屋主联营短租

本身是产业经纪的林言麟,看到很多屋主都面对产业租不出,或是被租客压价的窘境,更甚者还会面临出租后收不到租的惨况。

“短租有优势,诸如更高租金、维护屋主产业良好,及共创盈利,我看好这个市场的发展潜能,开始游说屋主联营短租,第一个月即获利。”

他说,与屋主联营基本上不需要耗费太多成本,但需要获得屋主信任。

“刚开始,屋主还不能接受短租,但因难以负担房贷供款,开始慢慢接受这个趋势。”

初期耗时“勘察”社区

谈及经营这个事业遭遇的挑战,林言麟坦言,刚开始会花很长时间熟悉出租房源的社区、附近的景点、公共交通、购物中心及特色美食等。

“这些细节很重要,因为你必须告诉你的租客,该如何来到这个房源,并且让租客知道附近能用餐的地点,这些都是租客会优先考虑你的房源的因素。”

帮屋主打理产业,是否就不需要投入成本?他说,基本上大部分都是屋主负责,作为管理方其实不需要投入太多成本。

“家具一般是屋主负责,水电和清理费则是双方平分,而我们作为管理方的责任,则负责行销、市场调查、家具摆设和制定须遵守的家规。”

给新手业者的建议:

●从自己熟悉的地方开始,最好能具备方便、有人潮与完善便利设施等优势。

●掌握选择家具和小摆设的能力很重要,就能避免浪费钱。

●房源要有设计,可以从小摆设着手,更能抓住租客的心。

兄弟档黄胜昌(左)与黄圣友

业者4:兄弟档黄胜昌与黄圣友

SYNC管理与教育私人有限公司创办人

●弟弟黄圣友先于2012年从自己的产业开始经营Airbnb

●哥哥黄胜昌则于2013年,通过租赁产业踏入短租行业

●业绩亮眼获Airbnb委任为马来西亚Airbnb官方推广大使;也是全球排名第一的推广大使,更被冠以“Brothers in Airbnb”

睦邻关系要做好

想要在短租事业走得远,睦邻关系要做好。黄胜昌指出,这是首要关键,不可等闲视之。“如果是在公寓单位,在开始这门事业前,可以先和邻居打声招呼,表明偶尔会有朋友和员工会来这里住,如果有吵到邻居或是任何麻烦,可以直接联络我。”

先礼貌拜访的举动,一旦有任何事,邻居知道有问题可以联络谁,自然省了很多事。

黄圣友则指出,业者也必须要有自觉,如果是住宅公寓单位,就不要有太过分的安排。

“在和租客接触时,了解他们租屋的目的,若是接新娘、开派对等太过吵闹的用途,能免则免。”

谈及经营短租的注意事项,黄胜昌点出,若是专做共管公寓,首先要了解有关公寓管理层是否设好家规。

“一般已经制定家规的公寓单位,限制比较多,我的做法都会避免这类型的单位,以免过后很多手尾。”

黄圣友说,很多人总以为,Airbnb是个很花时间的事业,但只要找对方法系统化,其实没有想象中麻烦。

“租客也要明白,我们是短租民宿,提供的只是住宿,并非酒店业般能全天候给予服务。”

了解地方租金行情

黄胜昌经营短租事业这些年最大的心得,这绝对是个“养房”的好工具,在等待产业升值的过程,还能创造良好租金回酬。

“而且,通过短租就能了解一个地方的租金行情,若是稳定就能买屋投资,长期投资不用愁。”

给新手业者的建议:

●可考虑从工作室单位(studio house)开始,投资风险较低也较容易打理。

●经营Airbnb短租的学问。若只能承担低风险,就从低风险开始,以自身能力为重。

●敦亲睦邻很重要,打好邻里关系,才能长期经营。

吸引租客的4个小技巧

●回复租客信息要快

●尽量满足租客要求

●跟紧市场趋势,了解租客居住要求

●从摆设着手,摆放一些花或小盆栽

报道:林妤芯

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