租金起伏
影响房价!

当一个区域的屋价停滞不前没有变动,就代表房产业陷入低迷,无市无价?非也!左右产业价值的因素除了是地理位置外,区域性租金起伏也深深的影响着房价,房价不再是预示市场变化第一指标。

在买卖交投活跃的地方,只要市场上一出现租金持续上涨屋价的情况,就是投资者进场的时候。

通常屋价上涨之前,租金先有变动。

房屋租金的涨幅是投资者砸金入市场的重要指标。一般上,租金的变化比房价更有弹性,也更能直接反映出一个地方的产业价值。当某个社区的租金上涨,意味着住房短缺,如果投资者有敏锐的嗅觉,可以在租金高涨时候趁低位吸纳产业,就能先下手为快。

签约速度反映房产

除此以外,业主与租户之间的签约的速度也在反映着一方房产的健康程度。 物业的类型和所处的位置,也要配合租金的价位,才能更有真实性的评估房屋价值。

高昂租金重要指标 

高昂的租金是一个重要的指标,很多人忽略了这一点,如果一处住房能获得可观的租金,那么房主有更多选择,他们可将其作为投资型物业,继续收租度日,或者高价转售赚取利润。

租金增长比房价快

在特定的情况下,业主可以把租金拉高,如果一处住房能获得可观的租金,那么房主可以将其作为投资型物业继续持有,或者转售给他人大赚一笔。

如果投资者发现租金增长比屋价更快,那就意味着投资的黄金机会已来临。因此,投资者会把重点放在租金和房价走势之间的差异。

在一些特定的情况下,例如某个市场的租金因有学院或大学的设立而持续上涨,但是房屋价格却停滞不前,这正是投资者眼逢低买进的好机会。

租金勘探市场潜能

有经验的业界人士会先从房屋的租金勘探,了解市场的潜能及前景,因为他们知道租金的变化要比销售价格快得多,可以更精准的衡量市场的走势。

在为房屋定价时,业主通常会勘察同类物业的销售价格和销售周期,然而,很多人都忽略了租金水平所带来的意义,当地市场的租金数据,包括出租价格和签约速度,对业主而言都是不容忽略的重要因素。

经济学家经常通过租金数据来判断市场的基本面是否运行良好。

收益法估房屋价值

据房地产评估公司Miller Samuel首席执行官乔纳森勒透露,投资者一般上可使用收益法来精准的评估一处房产的价值。

收益法——这是通过投资者赚取的总租金来评估房屋价值,他负责撰写美国多地的房地产市场报告,有深厚的经验,精准的眼光。

米勒举例称,收益法可能适用于一个拥有大量度假住宅且租房相对容易的社区,对于在以自住业主居多、商业活动较为缓慢,出租房源十分有限的区域,此计算法的数据并不能反映真实的情况。

这种计算法在商业活动活跃的一线城市较为奏效,皆因很多外来工作者,他们通常选择先租后买的方式。

市场可能一夜改变

在西雅图或旧金山等地,市场可能因一家新上市公司的进驻而发生大幅度的转变,租金可以一夜间一跃而上。

如今,“亚马逊设立总部”的效应已然成为弗吉尼亚州和纽约房地产投资者和专业人士探讨的热门话题。

去年11月,该公司宣布将在水晶城和长岛市两地设立新总部。虽然纽约房地产经纪人表示,这对当地房价的提升作用是一个渐进的过程,但他们发现投资者对皇后区和曼哈顿的兴趣有所增加,租金上扬已经是避不开的趋势。

美国租金走势  

比房价指标更准确

美国房地产商协会首席经济学家兼研究部高级副总裁罗伦斯尹表示,租金数据比房价数据更精准的探测出市场动态。

相比于房价,他认为租金能直接反映租户与业主的互动关系,而且能更好地反映当地的经济状况,是衡量房屋市场总体形势的领航指标。

他认为,租金上涨直接表明租户对该社区的需求增加,这或许意味着卖家可以争取到更高的价钱。

相反,如果一个地区的租金下跌,房价下跌或即将下跌是接踵而来的事。

租金是参考证据

依据市场一贯的定律,当市场走软时,6个月前后的价位都有很大的分别,往往租金是不可或缺的参考证据。

根据数据供应商ATTOM Data Solutions发布的《2019年房租可负担性报告》,美国59%的人口集中地的房租实惠之余又处在可负担的水平,业者分分钟可从租房中得到可观的回酬。

举例来说,对于售价100万美元(约408万令吉)的住房,租金可能为每月达1万令吉。如果按30年计算,租金总收入将有360万令吉,所以卖方在制定销售价格时,可将投资者的长远收益放在考虑范围在内。报告显示,在美国人口最多的18个县,以及人口超过百万的40个县中的37个县,租房比买房更实惠,人们都没有太大的买房欲望。

洛杉矶、休斯顿、芝加哥、圣迭戈和凤凰城,以及迈阿密、纽约、西雅图、拉斯维加斯、圣何塞、旧金山和波士顿等城市都有很实惠的房租。

房地产门户知名网站首席经济学家达里尔费尔韦瑟也推崇收益法来评估房屋价值。

租金高于银行贷款

如果我们发现一处同等面积的房屋每月租金高于银行贷款供期,那么就是时候把房屋卖给打算购房出租的投资者。 相反,如果租金低于每月贷款供期数目,就不会引起投资者的注意。

但如果出现租金远高于贷款的情况,那么意味着很容易找到买主,房价可以随时提高。

西雅图:租房比买房划算 

业内人士表示,这在人口稠密且居民租房比例较高的城市尤其如此,或者在聚集大量外来工作者的地区也适用,因为这类人群更倾向于先租房后买房。

当大批外来科技精英进驻西雅图,他们对当地的出租物业需求极大,因为他们并非长远性留在当地,因此并无购房打算。

由于供不应求,不断涌入的外来工作者大大推动了房价和租金上涨,也引来了一大批带着投资意愿而前来的买家。

几年前,电商巨头亚马逊着手在西雅图进行大规模扩张,当地先是经历一次租金价位大跃进的情况,随后房屋住在价格也随之上涨。

如果投资者发现租金增长快于房价,那就意味着他们捡到了“便宜货”,投资者会重点关注租金和房价走势之间的差异。

短租平台Airbnb 是租金推手

周边物业在Airbnb上的租金价格也值得参考,通过查看短租平台的数据样本,可以计算出该房产作为出租物业所能带来的收益。

业界人士认为,短租平台Airbnb的助推作用不容忽视,毫无疑问的推高了房产的出租几率,比如附带额外客房或后院小屋的房产更具价格优势,也让产业价格处于高水平。

物业位置具策略性 

如果一处物业位置有策略性,靠近海滩或著名的娱乐场所,就会有人可能会看中短期的租赁利益,然而,政策出台或是经济状况转变,都会让租金高涨。

业主着力宣传房屋的特殊空间,无论是独立的套房,还是当前被用作办公室的区域,因为这都将向潜在买家传递一个信号,即该物业能够创造额外的收入。

适合短租的多功能产业通常可以为业主带来更高的利润空间,不可否认,住房的功能如果可以越多就更好。

结语:

春江水暖鸭先知,只要投资者眼光敏锐,懂得细心的从租金方面下手勘探,就可以知道房产的走势及未来变化,运筹帷幄抢先一步,成为业界大赢家。

整理:李晓婷

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