全国房屋政策2.0
勾勒7年产业走向

房屋及地方政府部耗时逾4个月,终在上月底推出全国房屋政策2.0(NHP 2.0),也就是《2018年至2025年房屋政策蓝图》,除了可为淡静的市场注入活力,同时借着政府的介入,将房市导向健康发展。

这份大蓝图承载着业界人士的期待,明确的政府政策将能扫除市场萎靡不振的气息,进而提振市场信心。

《2018年至2025年房屋政策蓝图》分为短(2018年至2020年)、中(2021年至2023年)及长(2024年至2025年)3个阶段,划出5大主轴、16策略与57项执行计划,清楚勾勒未来7年的发展走向。

自我国独立以来,房市经历了几个阶段性的变化,纵观逾61年的房市政策,不难发现政府都在致力帮助人民解决贫困问题,进而达到拥屋目的。

而未来7年的房屋政策蓝图,将继续致力协助国人拥屋、打造高品质住宅与社区,及推广物业管理的重要性。

在这样的大前提下,政府、发展商与人民(业主和住户)都有应尽的责任与义务,才能确实在这段时间内实现上述几个目标。

我国房市过去10年急速扩张,更成为推动国家发展与经济增长的重要推动器。

但社会经济发展与房产供应失衡,确是目前迫切需要解决的棘手课题,才能满足人民需求,确保房市永续发展。

然而事出必有因,房市现今面临的挑战,和先前的政策脱不了关系,若想从根本解决问题,自然少不了一探我国房市政策发展的5个阶段演变,从中找出原因对症下药。

阶段1:独立后早期房屋政策(1957年至1970年)

缺人手技术 小范围建廉房

我国独立初期,政府自然把焦点都放在设立基建设施,及建设城市以外地区,尤其是能贡献国家经济的农业区。

建屋的责任则落在殖民时期成立的马来联邦房屋信托机构,积极在城市区建设廉价房屋。

不过,基于资金不足、人手缺乏与技术不到位,仅能小范围建设廉价房屋。

1956年至1965年这10年间,仅建设7431个单位廉价房屋,等同每年平均建设826个单位。 这样的建设速度无法满足城市住屋需求,直到我国在1964年设立房屋及地方政府部,情况才开始获得改善,廉价房屋的数量显著增长。

阶段2:解决贫困的房屋政策(1970年至1985年)

建廉屋纳入政府权限

我国1970年落实新经济政策(NEM),着重消除贫穷与提升人民收入两大宗旨,政府已开始意识到,建设房屋不止能解决人民居住问题,当中带来的就业机会足以帮助人民创造收入。

政府将为低收入群体建设房屋的的责任,归纳在中央及州政府权限下,并在1976年推出低成本公共房屋计划(PAKR)。

州政府得以向中央政府申请拨款建设公共房屋,1976年至1990年间,全国共完成12万1855间的PAKR单位,平均1年建设8704间。

此外,政府也分别设立雪州发展局(PKNS)及霹雳州经济发展局(PKENP),投入建设廉价房屋,尤其关注城市为中低收入群体,同时也鼓励原住民拥屋。

为加速廉价房屋建设,政府于1981年开始让私人发展商参与其中,设下私人发展项目必须包含至少30%廉价单位,不过却规定廉价屋成本不能超过2万5000令吉。

阶段3:转向房产销售(1986年至1997年)

政府推广自由公开市场

自80年代起,政府跟随全球趋势,重新探讨参与推广房屋销售的策略,这也是我国房屋政策重大转变的源头。

建屋责任转落在私人界

政府插手房市销售的做法,被市场评为是致使我国经济在1986及1987年陷入危机的主因,较后则参照世界银行及国际货币基金(IMF)的方针,即推广自由公开市场,包括减少插手商界事务。

配合这项转变,政府也逐步减少参与房市发展,自90年代初期更减少拨款为人民建设房屋;为中低收入人民建设房屋的大部分责任,转而落在私人界身上。

从1971至2017这46年间,私人发展商共建设370万间房屋,包括120万间廉价房屋。

私人发展商在协助政府实现各阶层人民都能居者有其屋这目标上,扮演重要角色。

阶段4:助非法屋转型(1998年至2011年)建人民组屋助非法屋转型

1997/98年亚洲金融风暴打乱经济发展步伐,对于我国房市发展也是一大转捩点。

政府为解决国家经济危机,成立国家经济行动理事会(MTEN)寻觅应对策略,其中一项建议是继续协助人民拥屋,及调高廉价屋最低售价,从2万5000令吉上调至4万2000令吉。

国家经济行动理事会认为,帮助中低收入人民建设房屋不但能促进国家经济活动,同时也能解决越发严峻的在非法木屋定居课题。

政府废除1976年实行的PAKR,致力在全国建设人民组屋(PPR)以建造5万2496间房屋,以协助非法木屋转型,售价约3万5000令吉或每月最低租金124令吉。

房政部与州政府携手,于1998年至2016年期间共建设10万2630间人民组屋单位,并协助3万5566非法木屋居民重新定居。这也让非法木屋定居人口从57万1261人,在20年间大幅减少91%。

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阶段5:推广可负担房屋(2012年至今)

可负担屋聚焦中等收入群

生活成本节节攀高,政府推广可负担房屋协助人民拥屋,并将其纳入2013至2017年房屋政策宗旨当中。

政府意识到,建设成本及其他因素如原料成本走高,都是推高房价的主因,并迫切需要获得解决。

同时,70年代推广的房屋政策,也使得中价房产供应出现鸿沟,中等收入群体(M40)越来越难拥屋,部分中等收入群体被迫继续住在供低收入群体(B40)的低价房屋。

为了能提高可负担房屋供应,政府携手州政府成立数个单位,推出种种房屋计划,包括一个马来西亚房屋计划(PR1MA)、亲民房屋(RMR)、直辖区可负担房屋(RUMAHWIP)等。

可负担房屋计划聚焦中等收入群体,即月入介于2500令吉至7500令吉,而可负担房屋价格则介于10万令吉至30万令吉。

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4大重点关注课题

课题1:先建后售

先建后售的房屋计划是前首相拿督斯里阿都拉提出的概念,由时任房政部长丹斯里黄家定于2006年宣布。不过,因政府需时观察这项制度,这项政策当时非强制推行,仅有财政状况健全的发展商,才会采用“10:90付款方案”的先建后售概念。

先建后售的政策是要求购屋者先缴付10%订金,并在房屋竣工后,才开始偿还其余90%贷款。

这项政策从宣布至今,一直是个似是而非的存在,马来西亚购屋者协会这些年间曾多次呼吁政府确切推行这项政策,但都未获得任何回应。

直到房政部再次倡议,要在2015年1月落实“先建后售”政策,这项宣布多年的政策才再次“拨开云雾”,但还未见到“青天”待正式带入内阁讨论之际,市场却传出政策U转的消息。

为免更多小型发展商不堪重负,而面临倒闭的厄运,房政部在2014年底宣布正式撤回原订实行的强制性先建后售政策,从此不了了之沦为空谈。

课题2:先租后买

最早是前首相拿督斯里纳吉,于2015年8月推出的“一个大马人民房屋购屋者资助计划”下的其中一个优惠计划,以协助中等收入人民拥屋。

先租后买是一个由私人发展商和政府机构极力推动的购屋新选项。正如其名,先租后买是买家通过租赁产业一段时间后,之后才购买房屋,初期不需承受庞大财务压力,就能获得所要的房子。

主要是协助贷款能力比较弱的购屋者,是先让他们选择在租屋最高的10年期限,储存银行房屋贷款的首期付款。

课题3:工业化建筑系统

工业化建筑系统已于2003年10月内阁会议获通过,和先建后售政策命运雷同,都是早年就已宣布的政策,却迟迟未能正式落实。

工业化建筑系统是一种机械化及自动化技术,涉及建筑工地装置的各项建材。

采用这个系统进行项目工程,能更快捷完成及建设稳健建筑,虽将略微提高成本,但无需使用太多工人,间接减少依赖外劳,也是一项健康的业界发展。

随着希盟执政后,除了承诺要在两届任期内兴建100万间可负担房屋,同时也将为使用工业化建筑模式发展商提供税务减免,再次引起市场关注。

课题4:拟定住宅出租法令 

房政部长祖莱达上月底推出《2018年至2025年房屋政策蓝图》时阐明,该部正研究与拟定住宅与租户法令,更好保障租户及屋主双方的权益。

据她所说,新法令还在研究阶段,将仿效苏格兰的法令,未来或不让屋主在张贴招租广告时,出现“仅限某族”或性别等歧视性讯息,保护租客免于遭到歧视。

土著固打制也会置入这项正在研究中的出租法令。

国家银行早年曾提出建议,欲减少本地房市失衡,必须要有一项专门的住宅出租法令,若能设立租赁仲裁庭则更佳。

现有的法律包括1965年国家土地法典、1950年合约法令、1950年特定救济法令、1956年民事法法令、1951年动产扣押法令,以及普通法相关的租屋条文,未能良好处理出租事务。

NHP2.0最终目的

综观《2018年至2025年房屋政策蓝图》(NHP2.0),政府最终仍希望能实现“人人都有屋住”,为国人打造可负担且有素质的住宅社区。

而欲实现这个目标,单靠政府是无法做到,这也需要发展商与人民共同携手,三方面扮演各自的角色才能在2025年达到这个终极目标。

发展商的责任

·建设可负担房屋

·采用“建筑品质评估”(QLASSIC)确保房屋品质符合规格

·革新技术落实工业化建筑系统与建筑资讯模型技术

·创新市场转向先建后售

·配合政府步伐推动“先租后买”

人民的责任

·提升自身居住素质

·主动了解住宅相关法令变化

·配合高楼共管委员会与管理机构

·履行身为居民的义务,主动参与社区活动

·遵守各自社区的“家规”

政府的责任

·建设品质房屋指南与拟定住宅产业出租法令

·定期审查房屋政策确保符合执行进度

·统一廉价屋申请系统,并将现有单位归属在同一个监管单位

·明年在公共与私人发展新项目推行“建筑品质评估”认证

·长期建构完善数据库及转向数字化归档资料

·培育相关人才

·建设和谐有品质社区,强化高楼共管委员会与管理机构权限

·让社区参与规划屋业发展共建人民的家园

房屋政策蓝图4挑战

挑战1:国人缺拥屋能力

频频攀新高的屋价,严重影响国人拥屋能力,调查显示拥屋能力过去逾15年间并未取得显著改善。

从2002年至2016年间,我国拥屋的可负担能力中值介于4.0至5.1区间,大幅超过有能力拥屋的水平3.0。

而从2000年至2016年这16年间的房价,价格已攀高2.4倍。假设当初原本价格30万令吉的公寓,到了2016年却已攀升至72万令吉,更是让人只能望“楼”兴叹。

而这股涨价趋势,严重影响国人拥屋能力。

挑战2:供需失衡

随着政府这几年聚焦可负担房屋,廉价房屋的供应也随之减少,这也是市场存在的另一隐忧。

参照我国住宅产业过去近20年的交易数据,超过90%的交易都集中在50万令吉以下产业。

但随着廉价房屋供应减少,价格不超过25万令吉的住宅产业交易已大幅下滑。

根据这份大蓝图统计,2002年价格在25万令吉的产业交易达91%,但到了2014年第三季,却大跌至52%;反观售价50万令吉的产业,则从2002年的98%稍微滑落至83%。

为了弥补城市廉价屋供应失衡,必须加大城市建设可负担房屋的步伐。

挑战3:技术落后

房政部认为,产业建设、原料采购及交屋程序的革新技术需获得正视,才能显著推动房市发展。

大部分发展商仍仰赖大量劳工,以传统建设模式一步一脚印建设住宅产业,同时交屋模式仍停留在先售后建。相比先售后建,转向先建后售更能照顾发展商与买家双方权益。

挑战4:缺乏统一数据库

房市缺乏统一数据库,除了难以全面分析供需反应,同时也无法妥善监督与规划整体发展。

这也造成中央及州政府在规划房市未来发展面临几项挑战,分别是:

1)未更新且不完整的数据库

2)资料不准确未能进行详细分析

3)资料尚未数字化,分类与分析更耗时

4)资料未统一归档,零散分布在地方、州与中央政府档案库,分析更吃力

市场人士看法

全国房屋政策2.0在继续推动房市发展可谓面面俱到,市场人士认为,政策仍有不足,尤其在土著固打这方面,应推行统一政策。

同时,政府身为政策制定与监督方,应尽量避免插手市场发展,而是放任市场自由交易才能让市场找到自己的方向。

更重要的是,政策虽好但执行是关键。

忽略土著固打

国际不动产顾问集团莱坊大马莱坊董事经理·萨库南苏巴马廉

政府推行各项措施让人们有能力拥屋,但却忽略了土著固打事宜。土著固打也是全国房屋政策2.0应包含在内的机制,若是以我国目前的房市走向来看,为土著固打创造一个全国统一标准的政策也是至关重要的事。

谈及先租后买政策,我认为,政府为避免市场炒作,规定业主若欲售屋,只能转售给房政部的做法并不明智。若政府只是担忧炒作现象,诸如产业盈利税(RPGT)及印花税等税务机制,足以抑制炒作情况。

应先稳定经济——英国皇家特许测量师·张仰荣博士

政府出台的全国房屋政策2.0再好,但现阶段应先稳定国家经济,创造经商和就业机会,提高人民收入,才是激活房市的根本。

全球经济不景气,大家的关注点都落在如何维持稳定的收入确保生活费无忧,生活若成问题,试问谁还有心情买房?

我以中国经济发展现况为例,点出经济风险升温也将拖累房价暴跌,最终发展商被迫降价卖屋。

外媒报道,中国官方数据指国债占国内生产总值(GDP)比重仅47.6%,但非官方数据显示,中国负债远远高达300%,很多发展商更开始减价售屋。

报道 :林妤芯

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