世界各国人口结构悄悄变化，影响住房空置率的原因多如牛毛，由于空置的房屋或“无主孤屋”不会立即消失，造成住房空置率上升。

要如何将这些没有经济效益的房屋换大钱，是各国政府需面对的问题。

当今很多国家产生住房空置率的因素很多，包括经济、社会保障、传统观念，政府政策，又或是社会问题等。例如，向外移民大于向内移民的国家，由于居民不能把住房搬走，留在国内必然造成住房空置率升高，另有人自杀过的房子，也自然会空置，不容易出租。

一般上，社会福利好的国家，住房空置率较低，因为政府建造了大量廉租住房，人们没必要为住房忧虑，炒房、存房的人很少。以欧盟为例，荷兰、瑞典等北欧高福利国家的住房空置率明显低于西班牙等沿地中海国家的住房空置率。

认为房产是安全财富

在一些国家，居民的住房观念对住房空置率影响较大，有的民族一直认为房产是最安全的财富，于是把货币换成不动产储存，造成住房空置率增加。还有的民族把自己拥有住房看作是社会地位的象征，尤其是结婚时，必须拥有一套自己的住房，这就导致父母为子女提前购房，无形中提高了住房空置率。

“住房自有率”（国际上考察居民居住条件的常用指标，其含义是指居住在自己拥有产权住房的家庭户数占整个社会住房家庭户数的比例），也会影响住房空置率。自有率越高，空置率也越高，反之越低。

日本：实施新策

处理空置房产

日本最近实施了一项旨在缓解当前住房危机的制度，允许业主以极低的价格出售被遗弃或无主的房产，此政策出台，让很多人都惊讶。

根据日本政府在2013年的报告显示，日本有逾800万住宅未被使用，没有任何经济效益。日本政府估计，如果目前的比率持续下去，2033年将有2100万的住宅处于闲置状态，形成一个棘手问题。

继承祖业的传统动作，先贤倾向买产业传承，由于人口外流严重，几乎有三分之一的乡区房产闲置。虽然年轻一代被吸引到城市地区，更多农村地区的家庭房屋空置，但仍归私家所有，政府无法插手。

网上提供无主房屋讯息 

无主房屋在日本是很普遍的事，这些无主房产都可以在名为“秋屋银行”（Akiya Banks）的网上数据库中找到，为感兴趣的买家提供了有关房产上市的基本信息。

在日本，一个特别具有挑战性的例子是这些空置的建筑和公寓单元多是暴力死亡、谋杀、自杀的地点。在日本，有特别背景的屋子都必须有透明化的标签，不得隐瞒。

为解决长期性的房屋废置问题，日本政府频频出台新方案，闲置房屋可以较低的价格出售给当地管理部门或市政府；市政管理部门则被允许重新开发他们认为适合的空间。对城镇来说，上述政策颇有好处，因为不仅让政府能够可持续地发展城市，而且可以让废置的房产重生，减少对周围环的破坏。

澳洲：征收房产空置税

澳洲宽松的投资环境，稳定的政治局势加上较高的投资收益，使得很多亚洲投资者涌入澳洲房产市场，这在无形之中推动了澳洲房产市场的火爆局面，久而久之衍生了废置房屋。

可靠数据显示，至今墨尔本的闲置房产至少有3万栋，引发了房屋危机问题，维州政府拟定从明年开始征收房产空置税。

征收房产闲置税增税收

海外投资者在澳洲注资，出租赚取租金收益是最基本及传统的做法，避免住宅的废置，起到合理利用资源的效果。据报导，澳洲政府为提高房屋交易量，在明年开始征收房产闲置税。这项税款预计在4年内为政府增收8000万澳元（约2亿3163万令吉）。

房产界专家认为，长期任由产业空着，这笔税收对政府而言是一个强烈的信息。相关业主还有很长时间去适应新条规，可以在此期间将房产出售或出租，让市场恢复生气。

这项政策主要针对墨尔本内城区及其他一线城市，但不适用于度假屋、办公室、业主已过世的房屋及业主暂居海外的房屋 。

期望业主出售出租 

虽然政府预期这些税收可以带来每年千万澳元的收益，但这不是执政者的本意，其实他们更期望业主可以将房屋出售或出租。

近期，澳洲政府出台了了一系列改革方案以促使房价合理化，而征收闲置房产税便是其中一项，另外还包括对首次置业者购买价值60万澳元（约174万令吉）以下的房产减免印花税。维州政府还将推出一个价值5000万澳元（约1亿4477万令吉）的项目，与首次购房者共同购买房产，政府将保留其股权。同时，维州政府将投入1亿令吉对分租房（Rooming Houses）进行提升工程，以安置当地的弱势群体。

街道出现碍眼景观 

澳洲两大城市，悉尼和墨尔本的房地产市场繁荣，导致许多人在海外的外国买家，在砸下数百万澳元买房之后，只是任由它们荒置废弃，这可能导致某些郊区街道缺乏打理，出现碍眼的景观。

首席经济学家杰逊安德申（Jason Anderson）预测，未来5年将有1万套中国业主的新屋被任意荒置。

根据调查，绝大多数海外投资者，特别是新屋投资者，是为了把钱投资在澳洲才买房，他们都不会把公寓租出去，说白了，他们只是为了赚资本收益，放弃一年百万令吉的租金，他们并不太在意。

澳洲政府规定，非居民只允许购买新房，但经纪人说，许多有海外背景的新居民都在富人区购房，但大多数时间却住在国外。

海外投资者把新屋变成一栋废弃的老屋，长期无人打理，也把毗邻的房子贬值了。

英国：万套住宅闲置状态

与全球的投资者一样，富裕的投资者并不在乎租金收益，他们将这些房屋买下，闲置两到三年，在房屋涨价之后再转手卖出，赚取差价。

一心牟取利润

购买住宅却闲置不用的做法并不符合投资的逻辑，但是购房代理商表示，很多海外投资者之所以这样做，并不是出于疯狂或愚蠢的念头，而是他们一心想通过购买房产，从不断增值的状态中牟取大利润。

在全球大都会伦敦的闲置房产之所以如雨后春笋，是因为投资者认为当地是很好的避险区，房产会一直增值，赚取大盈利是肯定的。

当地的经纪说，海外投资者大部分来自中国，他们热衷于房产投资，买了房子闲置不用，实际上是怪象。

研究者发现，全英国大概有20多万套住宅处于闲置状态，其中10%集中在伦敦。

中国：买房投资导致闲置  

中国人将海外的产业闲置不用，在国内，他们也有同样的习性。

中国的地产业还在刚刚起步，但是从国家政策和发达国家的发展速度来看，产业聚集和升级，必然是未来的经济发展方向，它的不可限量。

依据一般的逻辑性，出售空置产业等于抛售了有贬值风险的房产，这是一种资产的优化的过程。现在的中小企业家赚了第一桶金之后都会拿出一部分钱买房买店，秉持华人买房防身的传统。

投资性的房产多处于闲置状态。在中国，企业家通常没有属于自己的经营场所，所以倾向租赁厂房楼，这样造成经营性资产和性资产的分离，导致了一边房产闲置，一边不得不租赁经营场所的奇特情况。

结语:

投资房产带来了经济效益，空置与闲置的产业也会衍生诸多经济问题。

两者之间必须取得平衡点，这些棘手的经济问题考研了各国的施政智慧，不得不出台多样政策来摆正房产业的怪象。