谈起房市的外资，有些国人是恨得牙痒痒地。

很多人把房价大涨归咎于外资头上：“都是因为他们，我们才买不起屋子。”

不提这想法是错是对，在一个健康的市场中，有本地买家，自然会有外国买家。

只要监管、发展商等市场参与者能做得好，杜绝“炒房”让本地人“买单”，外国买家“正经买房”也是对房市的一种扶持。

本期《产业周刊》就来看看全球性产业组织——世界不动产联盟（FIABCI），如何看待我国的外资买房情况。

7大优势吸引外国人

本地滞销房产近年来不断攀新高，然而发展商却似乎没有停止兴建新单位的念头，在这样的情况下，将房产转卖给外籍人士无疑是办法之一。

世界不动产联盟（FIABCI）马来西亚分会主席倪川鹏就发现，我国房产其实具有七大优势，成为外籍人士最爱的热点。

不过，他也提醒，就算发展商要卖给外籍人士，也应该卖给对的人，否则最后只会苦了本地人……

参与世界不动产联盟（FIABCI）超过15年的倪川鹏指出，我国房产其实具有许多优势，让不少海外买家趋之若鹜。

因世界不动产联盟的关系，他经常去观察各国的房产，也接触到许多各国的会员和买家，大家对我国产业都给予极高的评价。这还不包括本地的许多客观与主观优势，如消费便宜、美食天堂、多元文化特色、医疗服务价廉物美等。

“我国的房产其实深受海外买家青睐，因此政府和发展商应该群策群力地善用优势。”

100至150万最受青睐

“我国的房产在东南亚相当具有吸引力，甚至一些亚洲国家的竞争力也没我们高。”

无独有偶，世界不动产联盟槟州分会顾问拿督许祥人也曾指出，许多外国人都喜欢在大马购买房产，尤其是槟城。其中又以100万至150万令吉的房产最受青睐。

尽管如此，倪川鹏也表示，就算卖给海外买家也必须确保这些人不是来炒房的，否则最后本地人将就此买单。

锁定高端第二家园买家

倪川鹏指出，由于过去几年房屋滞销现象严重，就此，我国的房产乃至整体经济已经不能不靠外籍人士，不过，他认为，要卖给外籍人士也得卖给高素质买家，尤其是第二家园参与者。

他说，第二家园参与者多数将本地房产拿来自住，而不是投资，因此这可以避免炒房现象，更不会加剧本地人购屋压力。

“不让外国人购买本地房屋其实是不理智的，因为我国还有很多滞销单位。”

他是在接受本报访问时，如此说道。

据了解，根据国家产业资讯中心（NAPIC）截止2018年第三季的最新季度数据显示，全国目前共有3万115间滞销单位，总市值达195亿3779令吉。

柔佛住宅滞销最严重

其中，住宅滞销最严重的州属是柔佛，达6053间，第二是雪兰莪4524间，接着是槟城3261间。

倪川鹏也发现，第二家园参与者除了能刺激本地经济外，同时也能带动本地各领域在效率与服务上的进步。

“以餐饮业为例，外籍人士的高要求也会让本地人自我提升；另外，学识上的交流也是一种难得的学习。”

他强调，在地球村及网络发达的今天，若是限制外籍人士来定居置产，最终滞销单位不晓得可以卖给谁、难以带动经济，本地人也只会故步自封，因此政府理应欢迎这些国际买家。

不宜鼓吹“转手可赚”

“一些发展商的手法并不可取！”

作为估价师的倪川鹏指出，发展商在向外籍人士兜售房产时不应该抱着鼓吹炒房投资的出发点，否则最终将使本地人受苦。

其中，本地的部分房产投资业者或发展商就经常以“投资”的角度出发，鼓吹外籍人士来我国炒房。

“我举个例子，确实有发展商叫外国人来槟城投资，甚至还承诺会在未来转手时赚上多少巴仙，但是最后谁来买单？其实都是把价格转嫁给本地人。”

在这行超过30年的他说，尽管这样的发展商或房产投资业者并不多，但是对本地房产的影响却是深远的。

汇华主打生活成典范

询及有没有可学习的例子，倪川鹏就点名扎根槟城40年的汇华产业集团是模范之一。

他说，汇华在香港和新加坡宣传房产时并没有叫这些外籍人士来炒楼投资，反而是介绍槟城的生活和大马的文化，甚至鼓励这些买家参与马来西亚第二家园计划。

“他们宣传房产时是叫大家来槟城生活，将它打造成退休、就业，或求学的好地方，而不是拿来转手赚钱。 ”

他也强调，政府应该放宽第二家园计划的申请，同时欢迎更多有素质的外籍人士在我国定居。

日港新最爱我国

拥有10年历史的Overseas Living是本地少数处理“马来西亚——我的第二家园”的公司，该公司经理朱思颖指出，我国是不少外国人心目中的退休天堂，近年来更成为就业和教育的基点。

朱思颖说，过去几年来我国都深受日本、香港和新加坡人士喜欢，因此这些外籍人士都纷纷加入成为第二家园参与者。

“他们都喜欢我国，尤其是日本人，喜欢大马的多元文化，国人也很热情。”

她说，由于第二家园参与者在购买房产上有一定的条例与要求，这都让参与者与一般来炒楼的外籍人士不同。

第二家园申请条例严格

根据第二家园申请条例，年龄低于50岁的申请者必须证明拥有至少50万令吉的流动资产，同时证明拥有海外收入每月1万令吉。

年龄50岁和以上的申请者必须证明拥有至少35万令吉的流动资产，同时证明拥有海外收入每月1万令吉。对于退休人士，则必须出示获得政府认可退休金的证明，数额为每月1万令吉。

另外，购买价值至少100万令吉房地产的全新申请者，在申请时将获准存入数额较低的定期存款。

显然的，这些海外买家（第二家园参与者）其实比那些来我国置产投资的外籍人士不同，最低程度，第二家园参与者在购买房产和资金上都有一定的承诺。

鼓励外国人定居大马

“马来西亚——我的第二家园”计划是由政府推动的一项策略，让符合特定条件的外籍人士获得多次入境社交签证，以便长期居留在马来西亚。有关的多次入境社交签证有效期限为10年，而且可以更新。

这项计划公开给马来西亚所承认的国家公民申请，无分种族、宗教、性别或年龄。这项计划允许申请者携带配偶，父母及孩子。

另外，马来西亚公民的外籍配偶和外籍人士在其工作签证期满后，可以申请此计划以在马来西亚享受退休生活。

申请者可携带配偶，年龄21岁以下的未婚孩子及60岁以上的父母。

问与答

问：世界不动产联盟（FIABCI）马来西亚分会和马来西亚房地产商会（REHDA）有什么不同？

答：FIABCI是一个国际组织，关注的课题都会以宏观角度诠释，REHDA则是国内组织。REHDA关注本地房屋课题，而FIABCI关注的还包括建筑结构、商场及购物中心等，涉及范围较广。

问：请问年轻人喜欢什么样的产业？二手房屋还有市场吗？

答：其实我认为现在的年轻人都会趋向直接向发展商购买，因为发展商会给很多优惠与服务，也免去很多费用，因此较受年轻人青睐。

不过，一些年轻人也会为了住得靠近家人，或靠近工作地点，所以选择二手房屋。

问：你有什么建议给投资者吗？

答：投资者必须得计算清楚究竟要赚多少，以及自己的供期能力。

投资者也要清楚知道自己究竟要的是租金还是转手回酬，这些都决定了策略部署，尤其是现在政府有很多的产业转让税务政策，这些都必须计算在内，否则随时可能会得不偿失。

问：你对发展商有何建议？

答：很少发展商会好好地做市场调查，其实发展商应该要找出购屋者真正要的是什么。

另外，现在很多发展商都在说概念，比如巴厘风格、高科技或绿意概念等。但是，为何没想过就简单地提供空间，让买家自己去装修，这不仅能让发展商省下一笔钱，也容易卖。

问：可否举例说明？

答：一杯10令吉成本的咖啡，我卖15令吉，最后赚的是5令吉。那么为何我要把自己的成本提高至50令吉，再以55令吉转卖，为的就只是赚5令吉？发展商应该好好思考。

问：你对购屋者有什么建议？

答：今年会有很多刺激房产的政策（一些已经由财政部长宣布），为了清掉滞销单位，发展商或政府也会有更多宣布，因此有意置产的朋友可以今年进场。