房价涨真是他们的错?
且听剖析外资买房

谈起房市的外资,有些国人是恨得牙痒痒地。



很多人把房价大涨归咎于外资头上:“都是因为他们,我们才买不起屋子。”

不提这想法是错是对,在一个健康的市场中,有本地买家,自然会有外国买家。

只要监管、发展商等市场参与者能做得好,杜绝“炒房”让本地人“买单”,外国买家“正经买房”也是对房市的一种扶持。

本期《产业周刊》就来看看全球性产业组织——世界不动产联盟(FIABCI),如何看待我国的外资买房情况。

倪川鹏:我国房产深受海外买家喜欢。

7大优势吸引外国人



本地滞销房产近年来不断攀新高,然而发展商却似乎没有停止兴建新单位的念头,在这样的情况下,将房产转卖给外籍人士无疑是办法之一。

世界不动产联盟(FIABCI)马来西亚分会主席倪川鹏就发现,我国房产其实具有七大优势,成为外籍人士最爱的热点。

不过,他也提醒,就算发展商要卖给外籍人士,也应该卖给对的人,否则最后只会苦了本地人……

参与世界不动产联盟(FIABCI)超过15年的倪川鹏指出,我国房产其实具有许多优势,让不少海外买家趋之若鹜。

因世界不动产联盟的关系,他经常去观察各国的房产,也接触到许多各国的会员和买家,大家对我国产业都给予极高的评价。这还不包括本地的许多客观与主观优势,如消费便宜、美食天堂、多元文化特色、医疗服务价廉物美等。

“我国的房产其实深受海外买家青睐,因此政府和发展商应该群策群力地善用优势。”

100至150万最受青睐

“我国的房产在东南亚相当具有吸引力,甚至一些亚洲国家的竞争力也没我们高。”

无独有偶,世界不动产联盟槟州分会顾问拿督许祥人也曾指出,许多外国人都喜欢在大马购买房产,尤其是槟城。其中又以100万至150万令吉的房产最受青睐。

尽管如此,倪川鹏也表示,就算卖给海外买家也必须确保这些人不是来炒房的,否则最后本地人将就此买单。

对外国人而言,大马房价深具吸引力。

锁定高端第二家园买家

倪川鹏指出,由于过去几年房屋滞销现象严重,就此,我国的房产乃至整体经济已经不能不靠外籍人士,不过,他认为,要卖给外籍人士也得卖给高素质买家,尤其是第二家园参与者。

他说,第二家园参与者多数将本地房产拿来自住,而不是投资,因此这可以避免炒房现象,更不会加剧本地人购屋压力。

“不让外国人购买本地房屋其实是不理智的,因为我国还有很多滞销单位。”

他是在接受本报访问时,如此说道。

据了解,根据国家产业资讯中心(NAPIC)截止2018年第三季的最新季度数据显示,全国目前共有3万115间滞销单位,总市值达195亿3779令吉。

槟城的房产深受海外买家青睐。

柔佛住宅滞销最严重

其中,住宅滞销最严重的州属是柔佛,达6053间,第二是雪兰莪4524间,接着是槟城3261间。

倪川鹏也发现,第二家园参与者除了能刺激本地经济外,同时也能带动本地各领域在效率与服务上的进步。

“以餐饮业为例,外籍人士的高要求也会让本地人自我提升;另外,学识上的交流也是一种难得的学习。”

他强调,在地球村及网络发达的今天,若是限制外籍人士来定居置产,最终滞销单位不晓得可以卖给谁、难以带动经济,本地人也只会故步自封,因此政府理应欢迎这些国际买家。

不宜鼓吹“转手可赚”

“一些发展商的手法并不可取!”

作为估价师的倪川鹏指出,发展商在向外籍人士兜售房产时不应该抱着鼓吹炒房投资的出发点,否则最终将使本地人受苦。

其中,本地的部分房产投资业者或发展商就经常以“投资”的角度出发,鼓吹外籍人士来我国炒房。

“我举个例子,确实有发展商叫外国人来槟城投资,甚至还承诺会在未来转手时赚上多少巴仙,但是最后谁来买单?其实都是把价格转嫁给本地人。”

在这行超过30年的他说,尽管这样的发展商或房产投资业者并不多,但是对本地房产的影响却是深远的。

汇华在宣传房产时,以第二家园为出发点,而不是鼓吹炒楼。

汇华主打生活成典范

询及有没有可学习的例子,倪川鹏就点名扎根槟城40年的汇华产业集团是模范之一。

他说,汇华在香港和新加坡宣传房产时并没有叫这些外籍人士来炒楼投资,反而是介绍槟城的生活和大马的文化,甚至鼓励这些买家参与马来西亚第二家园计划。

“他们宣传房产时是叫大家来槟城生活,将它打造成退休、就业,或求学的好地方,而不是拿来转手赚钱。 ”

他也强调,政府应该放宽第二家园计划的申请,同时欢迎更多有素质的外籍人士在我国定居。

日港新最爱我国

拥有10年历史的Overseas Living是本地少数处理“马来西亚——我的第二家园”的公司,该公司经理朱思颖指出,我国是不少外国人心目中的退休天堂,近年来更成为就业和教育的基点。

朱思颖说,过去几年来我国都深受日本、香港和新加坡人士喜欢,因此这些外籍人士都纷纷加入成为第二家园参与者。

“他们都喜欢我国,尤其是日本人,喜欢大马的多元文化,国人也很热情。”

她说,由于第二家园参与者在购买房产上有一定的条例与要求,这都让参与者与一般来炒楼的外籍人士不同。

朱思颖

第二家园申请条例严格

根据第二家园申请条例,年龄低于50岁的申请者必须证明拥有至少50万令吉的流动资产,同时证明拥有海外收入每月1万令吉。

年龄50岁和以上的申请者必须证明拥有至少35万令吉的流动资产,同时证明拥有海外收入每月1万令吉。对于退休人士,则必须出示获得政府认可退休金的证明,数额为每月1万令吉。

另外,购买价值至少100万令吉房地产的全新申请者,在申请时将获准存入数额较低的定期存款。

显然的,这些海外买家(第二家园参与者)其实比那些来我国置产投资的外籍人士不同,最低程度,第二家园参与者在购买房产和资金上都有一定的承诺。

鼓励外国人定居大马

“马来西亚——我的第二家园”计划是由政府推动的一项策略,让符合特定条件的外籍人士获得多次入境社交签证,以便长期居留在马来西亚。有关的多次入境社交签证有效期限为10年,而且可以更新。

这项计划公开给马来西亚所承认的国家公民申请,无分种族、宗教、性别或年龄。这项计划允许申请者携带配偶,父母及孩子。

另外,马来西亚公民的外籍配偶和外籍人士在其工作签证期满后,可以申请此计划以在马来西亚享受退休生活。

申请者可携带配偶,年龄21岁以下的未婚孩子及60岁以上的父母。

介绍大马生活上,榴梿成外交文化之一。

问与答

问:世界不动产联盟(FIABCI)马来西亚分会和马来西亚房地产商会(REHDA)有什么不同?

答:FIABCI是一个国际组织,关注的课题都会以宏观角度诠释,REHDA则是国内组织。REHDA关注本地房屋课题,而FIABCI关注的还包括建筑结构、商场及购物中心等,涉及范围较广。

问:请问年轻人喜欢什么样的产业?二手房屋还有市场吗?

答:其实我认为现在的年轻人都会趋向直接向发展商购买,因为发展商会给很多优惠与服务,也免去很多费用,因此较受年轻人青睐。

不过,一些年轻人也会为了住得靠近家人,或靠近工作地点,所以选择二手房屋。

问:你有什么建议给投资者吗?

答:投资者必须得计算清楚究竟要赚多少,以及自己的供期能力。

投资者也要清楚知道自己究竟要的是租金还是转手回酬,这些都决定了策略部署,尤其是现在政府有很多的产业转让税务政策,这些都必须计算在内,否则随时可能会得不偿失。

鼓励入住槟城是王道。

问:你对发展商有何建议?

答:很少发展商会好好地做市场调查,其实发展商应该要找出购屋者真正要的是什么。

另外,现在很多发展商都在说概念,比如巴厘风格、高科技或绿意概念等。但是,为何没想过就简单地提供空间,让买家自己去装修,这不仅能让发展商省下一笔钱,也容易卖。

问:可否举例说明?

答:一杯10令吉成本的咖啡,我卖15令吉,最后赚的是5令吉。那么为何我要把自己的成本提高至50令吉,再以55令吉转卖,为的就只是赚5令吉?发展商应该好好思考。

问:你对购屋者有什么建议?

答:今年会有很多刺激房产的政策(一些已经由财政部长宣布),为了清掉滞销单位,发展商或政府也会有更多宣布,因此有意置产的朋友可以今年进场。

报道:黎添华